经济日报：房地产市场并未出现趋势性转向

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由于短期土地拍卖增加，现在判断房地产市场的整体走势还为时过早。房地产市场的稳定健康发展不仅是一个经济问题，也是一个社会问题。下决心解决房地产市场问题，我们必须保持政策的力度，不能因为市场上的一些噪音、幻想和干扰而放松或完全转向，造成失败

最近，土地拍卖的报道时有发生，一些地方的土地拍卖率逐渐上升，这被解读为房地产市场的一个转折信号。在我看来，做出这样的判断还为时过早。

近年来，土地的大规模波动是多种因素共同作用的结果。首先是收紧监管政策。限购、限贷、限售等政策继续发挥作用，多代理供应、多渠道担保的租购住房制度正在加快推进。特别是今年7月，中共中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，调控政策进一步收紧。其次，资金越来越紧张。在持续去杠杆化的情况下，全面收紧银行贷款、严格监管企业债券、冻结股权融资、关闭非标准渠道等措施，使得房地产企业的融资成本不断上升。最后，市场需求正在减弱。经济下行压力加大，住宅行业杠杆率快速上升，房贷审查更加严格，使得购房者有强烈的观望态度。此外，棚改逐步降低了货币化安置的比例，未来房地产市场的有效需求可能会进一步下降。

目前，地方政府的土地出让收入、房地产行业的一些领先指标、商品房销售和库存数据都表明，中国房地产市场仍在平稳运行。因此，由于短期土地拍卖的增加，现在判断房地产市场的整体走势还为时过早。

土地转让收入继续飙升。据财政部数据显示，2016年地方政府土地出让收入增速由负转正，快速上升至15.1%，2017年初跃升至36.1%，2018年5月达到45.9%的高点。虽然最近增长率略有下降，但始终保持在35%以上的高水平。这是由于地方政府土地供应节奏的调整，这意味着土地需求持续旺盛，土地供应面积大幅增加。

房地产行业的一些领先指标运行平稳。首先，土地购买成本已经大大增加。根据国家统计局的数据，今年以来，房企的土地购买成本大幅上升，截至8月份，累计同比增长率达到66.9%，这表明房企购买土地的意愿强烈。第二，实际到位资金保持稳定。今年以来，住房企业实际资本增长率持续扩大，累计增长率从年初的3.0%迅速上升到8月份的8.2%。最后，新开工项目数量大幅增加。截至今年8月，新开工房地产建筑面积13.3293亿平方米，同比增长15.9%，同比增长8.3个百分点。

商品房销售基本保持稳定。首先，销售领域的下滑是有限的。今年8月，房地产销售面积总计102473.53万平方米，累计增长4.0%，比年初略有下降0.1个百分点。其次，销售配额持续上升。截至今年8月，中国商品房销售累计同比增长率达到14.5%，比去年底高0.8个百分点，与去年同期基本持平。

商品房库存继续趋紧。根据国家统计局的报告，自2016年11月以来，中国商品房销售面积持续下降，去库存化速度加快。截至今年8月，商品房销售面积已降至5.3873亿平方米，累计同比增长率已降至-13.6%。可以看出库存紧张的情况。其中，住宅商品房的下降最为显著。

虽然受到政策、资金和市场因素的限制，但近期房企在征地方面更加谨慎，土地拍卖数量有所增加，上述相关数据指标均表明，房地产市场仍处于合理的运行区间，没有出现趋势性转折。现阶段，我们要密切关注市场走势，必须保持现有调控政策不动摇，防止我们走上过度依赖房地产拉动经济的“老路”。我们应该认识到，房地产市场的稳定健康发展不仅是一个经济问题，也是一个社会问题。如果我们决心解决房地产市场的问题，我们必须保持政策决心，我们不能因为市场上的一些噪音、幻想和干扰而放松或完全转向，从而达不到目标。当然，房地产市场问题的根本解决办法在于建立长期机制，但它只需要短期政策创造条件和赢得时间。(作者:中国宏观经济研究院)

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