房价稳定有望？10大房企7家拿地均价大幅缩水！

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一则关于土地转让价格的新闻引起了公众的讨论。

易居房地产研究所9月3日发布的《2018年8月40个城市土地市场报告》显示，40个典型城市的土地出让平均价格连续5个月同比下降，地价达到39个月的新低。

这似乎是一个积极的信号，至少从土地价格的角度来看，稳定的房价是可以预期的。

真的是这样吗？我想从房地产企业征地价格的角度来谈这个问题。

当然，房地产企业很多，研究能力大的企业可能极具代表性，具有风向标意义。它们不仅规模大，影响大，而且对宏观形势和政策更为敏感。从征地的节奏和价格上，我们可以发现一些微妙的变化。

为了数据的一致性，杠杆游戏也使用了E-Cree的数据。

1.碧桂园的平均底价下降了27%以上。2018年1-8月，碧桂园用地最多，新增用地9170.3万平方米，如下图1所示。新增土地价值2391.7亿元，居各大房企之首。

杠杆游戏可以计算出碧桂园的平均底价约为2608元/平方米。

图1。2018年1-8月新土地建设前20大房企图表来源|嘉里房地产研究

2017年同期，碧桂园新增用地6117.6万平方米，土地价值2195.5亿元。2017年同期，平均底价约为3589元/平方米。下图2。

图2。2017年1-8月新土地建设前30大房企图表来源|嘉里房地产研究

值得一提的是，碧桂园在去年同期新增土地建设方面，在各大房企中仅排名第三，但土地价值却是第一。因此，去年同期的平均底价明显高于今年。今年同期，平均底价下降了27%以上。

2.恒大的平均底价下降了21.26%。2018年1-8月，恒大地产新增土地7185.5万平方米，位居第二。如上图1所示，恒大新增土地价值仅排名第五，为1165.2亿元。恒大的平均底价约为1622元/平方米。

2017年同期，恒大还以6988.6万平方米的新增用地排名第二。新增土地价值1439.6亿元，居当时第三位。2017年同期，恒大的平均底价约为2060元/平方米。

从这个角度来看，恒大今年的平均底价也下降了21.26%。

3.融创的平均底价上涨了58.42%。2018年1-8月，融创新增土地面积3893.3万平方米，居第三位，新增土地价值1409.4亿元，居第三位。融创的平均底价约为3620元/平方米。

2017年同期，融创的新增土地建筑面积排名第一，为8976万平方米。新增土地价值2050.6亿元，位居第二。据此可以计算出融创2017年同期的平均楼层价格约为2285元/平方米。

根据杠杆博弈，融创今年的平均底价上涨了58.42%。当然，融创的情况可能是特殊的。去年，融创进行了各种低价收购，包括万达吕雯城。

4.万科平均底价小幅上涨。2018年1-8月，万科新增土地3284万平方米，位居第四。如上图1所示，万科新增土地价值1881.9亿元，位居第二。万科的平均底价约为5731元/平方米。

2017年同期，万科新增用地2579.8万平方米，排名第五。似乎在2018年，万科采取了更积极的土地收购。如上图2所示，当时新增土地价值仅排名第四，为1413.1亿元。2017年同期，万科的平均楼面价格约为5478元/平方米。

这样，万科今年的平均底价小幅上涨了253元，涨幅为4.62%。

5.绿地的平均楼面价格也下降了41.50%。2018年1-8月，新增绿地面积为3233.9万平方米，居第五位。如上图1所示，新增土地价值仅排在第14位，只有581.1亿元，远低于其他老板。这样，绿地的平均楼面价格可以计算为1797元/平方米左右。

2017年同期，新建绿地面积仅排在第11位，远低于今年的985.3万平方米。如上图2所示，杠杆博弈发现当时绿地新增土地价值为302.7亿元，排名第21位。2017年同期，绿地平均楼面价格约为3072元/平方米。

今年绿地的平均楼面价格似乎也有所下降，降幅高达41.50%。

6.新城控股(601155)平均底价下降21.49%。2018年1月至8月，新城新增第六大用地，面积2390.1万平方米。新城新增土地价值563.1亿元，仅排在第16位。新城的平均建筑价格约为2356元/平方米。

2017年同期，新城的新增用地也排名第六，面积为1780.5万平方米。如上图2所示，新增土地价值534.4亿元，居当时第13位。显然，在2017年同期，新城的平均楼面价格更贵，约为3001元/平方米。

根据以上数据，今年新城的平均底价下降了21.49%。

7.中梁的平均底价下降了12.29%。2018年1月至8月，忠良新建地块排名第七，面积2118.5万平方米。如上图1所示，中梁新增土地价值627.3亿元，仅排在第11位。中梁的平均楼面价格约为2961元/平方米。

2017年同期，忠良新建用地仅排在第18位，662.9万平方米。新增土地价值223.8亿元，仅排在第26位。然而，2017年同期，中梁的平均楼面价格约为3376元/平方米。

这样，忠良今年的平均底价也下降了12.29%。

8.保利的底价上涨了47.54%。从2018年1月到8月，保利(1911.5万平方米)是第八大新增用地。如上图所示，保利新增土地价值1245.8亿元，排名第四。保利的平均底价约为6517元/平方米。

如上图2所示，2017年同期，杠杆游戏发现保利新增土地2647.1万平方米，排名第四。新增土地价值1169.2亿元，居当时第五位。显然，在2017年同期，保利的平均底价甚至更低，约为4417元/平方米。

保利的平均底价似乎上涨了47.54%。

9.阳光城(000671)的平均底价下降了52.31%。2018年1-8月，日照市新增用地排名第九，面积1497.3万平方米。如上图1所示，阳光城市新增土地价值485.9亿元，仅排在第20位。阳光城的平均楼面价格约为3245元/平方米。

2017年同期，阳光城市新增用地762.1万平方米，位居第15位。如上图2所示，新增土地价值518.6亿元，排名第14位。2017年同期，阳光城的平均楼面价格约为6805元/平方米。

从这个角度来看，今年阳光城的平均底价下降了52.31%。

10.华润的平均底价下降了17.92%。2018年1月至8月，新增第10块土地——华润置地，面积1347.1万平方米。如上图1所示，华润新增土地价值898.4亿元，居第六位。华润的平均底价约为6669元/平方米。

如上图2所示，2017年同期，华润新增建设用地754.3万平方米，排名第16位。新增土地价值612.9亿元，居第八位。2017年同期，华润的平均底价约为8125元/平方米。

可见，今年华润的平均底价也下降了17.92%。

摘要:2018年1-8月，除融创、保利、万科外，土地建房数量最多的前10家房地产企业的平均底价均有所下降。而且，下降幅度一般都不低，除了忠良和华润，下降幅度都在20%以上，甚至40%或50%。

事实上，融创今年平均底价的上涨也与去年的大规模低价收购有关。去年的价格普遍过低，这使得今年的价格显得更高；万科仅略高于5点。

当然，不具体谈论城市的地价和购买土地的结构是错误的。然而，总的来说，对比去年和今年的数据，它实际上说明了一些问题。

此外，值得一提的是，如果今天以低价收购土地，将来有一天房价明显上涨，那将是一笔很大的利润。