40城地价连跌5个月!楼市新变化 金九银十或成色不足

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易居房地产研究所9月3日发布的《2018年8月40个城市土地市场报告》显示，8月份，40个典型城市土地交易建筑面积环比小幅上升，土地出让平均价格连续5个月同比下降，土地交易溢价达到39个月的新低。

9月份，一些地方房地产市场的交易清淡。最近房地产市场有什么新变化？“金九银十”是房地产市场的传统旺季。今年是什么颜色？加快建立促进房地产市场稳定健康发展的长效机制。房地产市场的未来趋势是什么？9月5日晚，《中央电视台金融评论》邀请国务院发展研究中心研究员刘为民、中国宏观经济研究院研究员郭立言到演播室进行深度分析。

40个城市的地价已经下跌了5个月，土地市场不再热？

刘为民:“金九银十”市场仍在巩固

国务院发展研究中心研究员刘为民表示:地价是房地产市场的一个重要先行指标。当我们说土地溢价时，我们设定了一个价格。如果每个人都愿意支付高于预先设定的起价的价格，保险费率自然会产生。最近，地价率有所下降，包括土地市场价格逐月萎缩，反映了对传统楼市“金九银十”的初步判断。据预测，金秋“金九银十”可能不会有这么高的颜色。

郭立言:季节性消费特征被淡化了。预计“金九银十”的数量和价格将保持稳定

中国宏观经济研究院研究员郭立言表示:土地价格和房价之间存在着一个完整的链条关系，在房价高企的过程中，土地价格具有很高的驱动力。一些城市的地价正在下降，这表明市场对未来房价走势的预期发生了变化。今年的“金九银十”可能是一个成交量和价格趋于稳定的过程。就我个人而言，我认为未来的地价变化可能会保持在一个合理的范围内。

当房地产市场降温时，“黄金九月和白银十月”的颜色几何是什么？

刘为民:房地产的去杠杆效应正在逐渐显现

国务院发展研究中心研究员刘为民:从整个房地产杠杆率来看，去杠杆化效应正在逐渐显现。一方面，一些房地产企业向银行申请贷款受到限制，一些开发商资金链紧张。另一方面，对投机性贷款有一些限制，这将加速房地产市场的去杠杆化。

郭立言:房地产行业集中度明显提高。一些房地产公司在征用土地时往往很谨慎

中国宏观经济研究院研究员郭立言:目前，房地产开发企业的市场集中度迅速提高，一些中小房地产开发企业面临着监管严格、资金链紧张的局面，这将导致一些房地产开发商在征地过程中更加谨慎，房企征地的步伐将会放缓。

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8月28日，国家发展和改革委员会主任莫砺锋表示，他决心解决房地产市场的问题，坚持根据城市的政策，促进供求平衡，合理引导预期，整顿市场秩序，坚决遏制房价上涨，并加快建立促进房地产市场稳定和健康发展的长期机制。

8月初，住房和城乡建设部指出，要推动建立房地产长效机制，努力实现全民住房目标，切实做好房地产市场调控工作，因地制宜，制定准确全面的政策，把稳定土地价格、房价和预期的主要责任落实到行动上，确保市场稳定。对工作不力、市场波动大、调控目标未实现的地方坚决问责。

如何在不放松监管的情况下进入房地产市场？

刘为民:住宅用地供应结构需要进一步优化

国务院发展研究中心研究员刘为民:从土地供给结构来看，要根据不同的供给节奏进一步优化土地供给结构。要综合考虑城市总体规划、人口规划、交通规划等。，从而真正将土地、住房、人口(包括资本)等因素联系起来，形成供需平衡。

郭立言:必须防止结构性风险聚焦于债务风险

中国宏观经济研究院研究员郭立言:今后进一步调查一些城市中小房地产开发商的债务非常重要。

刘为民:目前的监管仍需关注预期管理

国务院发展研究中心研究员刘为民:当前应重视期望管理。例如，在土地市场方面，我们应该进一步优化土地供应结构，同时，让每个人都看到未来一两年城市将供应什么产品，供应什么样的产品，这样我们就可以稳定房地产市场的预期，如果我们知道是什么的话。

郭立言:监管协调在高质量、高精度和长期有效性方面做出了巨大努力

中国宏观经济研究院研究员郭立言:要稳定房地产市场，促进稳定健康发展，我认为调控和监管应该协调联动，努力做到高效、准确、长效。监管是宏观调控的层面，监管包括微观市场的主体。对于不同的城市，在形成缓解地价和房价的市场体系的过程中，我们应该做出精确的政策和努力。此外，要建立高质量、准确、长效的系统协调和联动保障体系，努力改革供给方。