土地流拍增多叠加了多重积极信号

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与2014年的土地拍卖不同，开发商收购土地的能力和意愿减弱，主要是由于市场销售疲软。今年，在房地产销售相对稳定的情况下，土地拍卖显示出市场的自我调节和适应性在不断增强。这相当于为房地产行业创造了一个洗牌和自我清理的机会。

□张睿

中原地产发布的最新数据显示，今年前8个月，一线城市共进行了13次商业用地拍卖，去年同期为4次；二线城市共有238起土地拍卖招标，而去年同期为106起。拍卖的土地数量增加了100%以上。分析人士认为，在今年剩下的四个月里，土地拍卖将成为常态，毫无疑问，整体拍卖规模已经达到历史峰值。就个案而言，土地拍卖与地块的位置、质量和建筑环境有关。然而，从整个市场来看，在调控政策的直接推动下，房地产调控政策继续在需求侧发挥作用，在土地市场的供求侧发挥一系列“组合拳”，房地产市场的综合调控效应已经传导到土地拍卖市场。

通过土地拍卖迫使地价急剧下降的客观镜像，我们可以清楚地看到房价因此而上涨的积极信号。鉴于土地拍卖市场有大量土地以底价出售，整体地价今年持续下跌。据中国指数研究院统计，前7个月全国300个城市土地利用的地价率为21.2%，同比下降16.1个百分点；20家有代表性的房企新增土地储备的平均地价率为21.1%，同比下降24.1个百分点。这导致市场猜测房价可能会下跌。在这方面，笔者应该强调，虽然不能说较低的地价必然会导致房价的下降，但作为在房价构成中权重高达40%的主导力量，土地拍卖价格的下降至少为房价的下降创造了更好的条件，或者可以压缩空.房价的上升对开发商而言，拿一块土地，把它当作“黄金娃娃”抱在怀里，等待开发过程获得巨额红利的美好时光已经一去不复返，而试图在土地面前“随时间改变空空间”的逻辑思维很难得到市场，因此中国房价有可能告别单边上涨趋势，迎来一个相对平静的冷静期。

接下来是开发商面临的前所未有的融资压力。自今年年初以来，该行对房地产开发商的贷款同比下降了6.9%。股权融资、债券融资、海外债券发行和信托融资也受到严格监管，开发商只有两个狭窄的自筹资金渠道:预售款和销售回报。据悉，目前，136家上市房地产企业的资产负债超过15万亿元，平均负债率超过80%。由于国内房地产企业的贷款期限一般为3年，从下半年到2021年，各类住房企业将进入偿债高峰期。下半年，债务偿还规模为2.9万亿，次年分别高达6.1万亿和5.9万亿。住宅企业的现金流正面临着严峻的考验。在这种情况下，房地产开发商会主动选择降低杠杆率，即使是一个具有良好区位优势的地块，也不会贸然出手。从以前的头脑发热的圈地到现在的克制的自我收敛，这应该是房地产开发商在政策引导下的理性回归。

当然，市场越是严峻和寒冷，马太效应就会释放得越充分。由于土地拍卖和较低的土地价格，20家有代表性的房地产企业的土地收购成本同比下降16.7%，其中一线城市同比下降19.1%，二线城市同比下降7.5%；第三，四线城市同比下降18.1%。这种价格趋势尤其有利于资本雄厚的大型房地产企业“扫货”。根据最新财务报告，万科上半年净利润为91.2亿元，保利净利润达到65.05亿元，招商地产等五家房地产企业净利润超过10亿元。这些领先的房地产企业可以在土地价格下跌的市场中逆周期扩张，这正是事实。据易居网统计，今年前7个月，前100家房地产企业的土地收购价值占前100家的54%，前30家房地产企业都在积极收购土地和扩大土地储备。

值得注意的是，根据国家统计局的数据，截至7月底，中国商品房销售面积为5.4428亿平方米，创下近48个月以来的新低，比最高点下降了近30%。此外，7月末，全国100个城市新建商品房总存量为4.2369亿平方米，同比连续36个月下降，回落到7年前的水平。三年的去库存化可能即将结束。

与2014年的土地拍卖不同，开发商收购土地的能力和意愿减弱，主要是由于市场销售疲软。今年，在房地产销售相对稳定的情况下，土地拍卖显示出市场的自我调节和适应性在不断增强。2014年，平均运行率为4%，但今年达到6%，其中一线城市超过10%。然而，根据国家统计局的数据，今年前7个月全国商品房销售额为7.83万亿元，同比增长14.4%。同期，全国商品房销售面积同比增长4.2%，平均交易价格同比增长9.7%。在销售增长的同时，中国新建住房面积为11.5亿平方米，同比增长14.4%。土地市场总体趋冷，供给面不减反增，大部分指标保持两位数高位，表明房地产开发商手中有丰富的土地储备，部分新增土地正在快速入市，保持了房地产开发市场的良性生态。

大量的土地拍卖并不意味着土地供应正在逐步萎缩，也不意味着由于商品房供应不足，房价会再次上涨。风能统计显示，今年以来，全国100个大中城市住宅用地供应量达到3232个，为2014年以来同期最高，同比增长26.20%。其中，二线城市住宅用地供应数量为113个，同比增长20.98%；三线城市住宅用地供应数量为1842个，同比增长33.00%；100个大中城市的住宅用地交易数量达到2769宗，为2015年以来的最高水平；全国国有土地使用权出让收入31548亿元，同比增长35.1%。

很明显，政府从供给方面调控房价的政策将继续发挥作用，当房价合理时，回报是值得期待的。

(作者是中国市场学会理事和经济学教授)