银城国际拟赴港上市 资产负债率达90%

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最近，殷诚国际控股有限公司(「殷诚国际」)向HKEx主板提交上市申请。

殷诚国际在其招股说明书中表示，该公司是中国一家成熟的房地产开发商，专注于为长三角地区的所有年龄层客户开发高质量的住宅物业。其房地产开发业务始于2002年的南京，并于2005年至2018年成功拓展至长江三角洲地区的其他城市(包括无锡、苏州、镇江、杭州和马鞍山)。

根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究所发布的报告，从综合业绩来看，殷诚国际在2018年中国房地产百强企业中排名第93位，同年被评为江苏房地产开发行业综合实力50强企业之一。

目前，殷诚国际的股权结构为:公司董事长、非执行董事、控股股东之一黄庆平通过银黄持有48.72%的股份，戴成书通过银戴持有17.67%的股份；执行董事、副总裁朱力通过银珠持有9.57%的股份；谢，非执行董事，通过谢银持有7.35%的股份；马，执行董事兼公司总裁，通过银马持有6.77%的股份。

那么，银城国际的情况如何？

据了解，殷诚国际的主要经营模式包括:开发、销售和租赁住宅和商业产品。房地产项目主要包括:公司独立开发的项目，以及其合资或合资企业与第三方房地产开发商合作的项目。

截至2018年6月30日，殷诚国际在7个城市拥有28个房地产项目，总建筑面积约328.69万平方米；其子公司开发的房地产项目总建筑面积约为281.03万平方米；在合资和合资开发的房地产项目中，殷诚国际占地面积约为217，100平方米和259，400平方米。

从财务数据来看，2015年至2017年和2018年上半年，殷诚国际实现收入分别为20.91亿元、25.03亿元、46.76亿元和10.86亿元；同期毛利分别为6.44亿元、8.71亿元、7.84亿元和5811.8万元；税后净利润分别为1.99亿元、3.7亿元、3.91亿元和2.43亿元；归属于母公司所有者的净利润分别为9170万元、3.48亿元、4.2亿元和2.62亿元。

值得注意的是，像房地产行业的许多企业一样，殷诚国际也有很高的负债。截至2018年7月30日，流动负债达到168亿元，其中合同负债76亿元，计息银行及其他贷款约27亿元。截至2015年至2017年三年末和2018年6月30日，殷诚国际的资产负债率分别达到65%、80%、87%和90%，同期资本负债率分别为141.1%、238.7%、284.9%和453.2%，呈逐年上升趋势。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《国际金融新闻》记者，与其他行业相比，房地产行业是典型的资本密集型行业，企业负债往往更高。但是，“对于房地产企业来说，85%以上的负债水平是比较高的，这说明企业可能会在资金回笼方面有困难，需要警惕其负债风险。”

严跃进认为，香港股市政策相对宽松，沪港通机制下股价容易反弹，殷诚国际在香港上市反映了其上市的热望。

在风险因素中，殷诚国际暗示，公司的业务和前景取决于中国房地产市场的表现，并可能受到其不利影响，尤其是公司运营和即将开业的城市的房地产市场表现。