调控效果显现 上海楼市“金九银十”降温开局

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据报道，在北京、杭州、南京、Xi等地，二手房交易量正在放缓，对二手房的需求不再短缺，开发商已开始降价促销。

本应由大型房企推动、销量“大获全胜”的“金九银十”，意外降温。

据报道，在北京、杭州、南京、Xi等地，二手房交易量正在放缓，对二手房的需求不再短缺，开发商已开始降价促销。

那么，作为中国人口活动和流动性最高的地区之一，“金九”是如何开始的呢？

《冰与火》

房地产分析取决于趋势。毕竟，只有少数现象，如一夜之间房价“减半”，一天之内交易量“悬崖式”下降。

从住房单元数量的变化以及上海推出的认可度和研究团队数量来看，今年7月，上海共推出了23个彩票板块，但它们都不算是“小额基金”。根据上海东方公证处公布的抽签排序结果，少于住房单元数的房地产识别研究小组有12个，其中郊区板块较多，如小昆山佘山大院、崇明长兴岛江山美臣花园等。

然而，值得注意的是，泰和项目“大成小院”也位于长兴岛，其重点是高端市场，但其认可团体的数量与推出的房屋数量非常相似，因此不出售。

与此同时，位于郊区的龙湖浦田雅筑在7月份成为最受欢迎的房产之一。音乐会级别的开幕现场和三小时内“清算”的盛大场合使其成为7月份当之无愧的净红板块。作为龙湖的高端系列，该房产位于虹桥，价格惊人，所以很多买家说“物有所值”。据报道，龙湖浦田二期工程是“在路上”，但它可能是“简单”的装饰。龙湖能否保持上海网红ip的地位还有待观察。

除了上述销售差异明显的郊区板块外，平均价格高于9万元/m2的“内环”板块，如普陀绿地的海宝于慧、静安金融街的傅蓉(000402)、黄埔的复兴玉龙、杨浦的滨江悦等，由于地段的优势，一般都是“吸粉”。

当冷却下来时

总的来说，7月份房地产核准率超过50%仍是大势所趋。然而，上海楼市的“画风”在8月份略有改变。认购少(认购率≤0.29)的楼盘数量环比增长约5%，占8月份开盘的22%，认购率在30%至49%之间的楼盘数量从7月份总开盘的9%跃升至8月份的19%。

受欢迎的行业，如前滩和内环，在8月份凉爽的市场中“脱颖而出”。尽管景尧·明帝和钱坛东方一品在同一天接受了邀请，但他们的热情并未减退。前者推出的116套套房吸引了1540名买家接受该报价。此前，中粮集团在前滩的海景一号也获得了7倍的认知度。

对于前滩的人气，很多观点认为前滩规划的前景是可以预期的(陆家嘴升级版(600663))。

然而，位于内环和中环之间的浦东外滩的认可度却不容乐观。一些买家透露，法华大厦的销售人员多次打电话来出售他们的房子。

此外，8月份的房地产供应量较7月份大幅增加，其中浦东、闵行、松江等外环项目数量增加。成交量的增加可能会转移需求，同时，购房者可以四处逛逛，选择最具成本效益的房地产，这可能解释了同一区域板块内房地产识别率的差异。

与7月份的楼市类似，环内外仍存在“分水岭”。稀缺的市区，如静安一号码头，在8月份仍然热气腾腾。

“金九银十”交易疲软？

认知度下降的背后是越来越多的买家从“抢劫”转向理性观望。那么今年的“金九银十”会发生什么呢？

事实上，回顾上海楼市的“金九银十”，这个被外界认可的楼市“旺季”，已经显示出2017年的“后劲不足”。

根据上海市统计局发布的数据，2017年1月至8月、1月至9月和1月至10月，全市商品房销售面积分别为925.76万平方米、1044.34万平方米和1106.42万平方米；与去年同期相比，分别下降了29.3%、30.7%和33.4%。当时，上海市统计局表示，2017年3月以后，上海楼市出现了强烈的观望气氛，传统的“金九银十”市场没有出现，月成交量继续在90万平方米左右的低位波动。

从房地产开发投资来看，2017年9月至10月也处于增长下降期。

2018年“金九”的开幕并没有显示出活跃的势头。

根据网上房地产数据，今年9月份，外环外和内外环之间的销售面积较8月底有所下降。

根据中国指数研究院的报告，中国指数研究院监测的21个城市的交易面积环比下降10.4%，一线城市的交易量环比下降40%以上。9月3日至9月9日，上海交易面积环比下降40.14%，金九首周表现低迷。

易居研究院的研究员沈心认为，“房地产市场的降温主要受政策影响。”监管政策短期内不会放松，甚至可能变得更加严格。”

“对热点城市的监管实际上已经持续了两年多。例如，自去年下半年以来，南京的二手房价格开始萎缩，自今年5月以来，杭州的二手房数量大幅下降，价格一直在巩固，而上海房地产市场自2017年初以来已经降温。这些城市的房地产市场经历了一个急剧上升然后降温的过程。首先，成交量萎缩，然后价格开始缓慢下跌。随着市场继续降温，目前的销售形势将进一步走弱。”益居研究所副所长、房地产专家杨红旭说。

杨红旭指出，今年上海楼市成交量的下滑(包括新房和二手房)只是延续了去年的趋势，房价还会进一步走软。其中，与7月份相比，8月份上海二手房的销量仍处于下降状态，因此，综上所述，很难看到上海“金九银十”的销量出现大幅增长。