楼市大变局：土地市场熄火，开发商追求安全

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资料来源:中国视觉

监管收紧带来的预期下降正被传递到土地市场。9月12日，浙江省嘉兴市的两处住宅因无报价而被拍卖，这也是嘉兴市今年的第10块和第11块土地。巧合的是，同一天，原定于9月13日在安徽省滁州市拍卖的四块土地全部挂牌，原因是竞标者少于三人，且不符合招标条件。

这是长江三角洲土地市场的一个缩影。自今年年初以来，所有土地市场都出现了“低温”现象。交易溢价不断收窄，甚至拍卖成为市场的主旋律，而长江三角洲一、二线地区成为拍卖频繁的地方。在此之前，这些城市曾上演过热土争夺战。

毫无疑问，开发商对当地城市的冷漠最为敏感。上海一家大型房地产企业的土地投资部的一位人士告诉时代财经，“该公司确实放慢了住宅用地的征地速度。如今，许多开发商资金短缺，地价高，导致“面粉比面包贵”的局面

熄火:长江三角洲土地流转蔓延

嘉兴的土地市场今年表现出明显的反差。今年上半年，它持续了一波热浪。全市成功出售15宗与住房相关的土地，同比增加3宗，吸纳量达到97.01亿元，也超过去年同期。在15个家庭中，有3个达到了导火线价格。然而，自7月份以来，随着杭州、上海等周边热点城市土地拍卖降温，嘉兴土地市场迅速转冷。

自7月份以来，嘉兴市辖区内2个区、3个市(县级市)和2个县共发生50起住宅用地出让案件，其中15起被拍卖或终止上市，占30%。此外，11箱以底价出售，只有5箱达到最高限价。

一年后，河东河西。就在一年前，嘉兴还让人“谈土地”。作为上海周边楼市最热的地区之一，嘉兴一度吸引了投机资金的追逐，房价从每平方米7000元飙升至8000元。随着嘉兴楼市的高温，土地市场自2016年以来一直“高烧不退”。

2017年上半年，嘉兴的土地溢价高达121%，在中国50个城市中排名第五。2017年全年，嘉兴市共出让同级土地130种，出让金额达186.4亿元。其中，住宅用地仅转让27宗，但转让金额高达162.01亿元，占86.9%。平均楼面价格也从2016年的3781元/平方米攀升至6070元/平方米。2015年，嘉兴的平均楼面价格仅为1567元/平方米。

嘉兴的“热炒”吸引了大批房地产企业进入嘉兴。优秀、新希望、阳光城、金鹿、郑融、中南等房地产企业都在这一阶段进入嘉兴。2017年，浙江省11个城市都有房地产企业首次进入，嘉兴新增房地产企业22家，远远超过排名第二和第三的杭州(15家)和绍兴(11家)。

距离嘉兴100多公里的江苏省太仓市在2017年也经历了一波土地热潮。2017年，太仓售出38块住宅用地，总成交额140.65亿元，东源、金地、远洋、建发等19家外资房地产企业首次进驻太仓。在苏州，包括太仓(太仓、昆山、张家港和常熟)，2017年售出了101块土地，总投资为582亿元。

然而，他们也正在经历一股“寒流”。2018年7月23日，太仓科教新城的一处商住用地被拍卖了约5分钟，起拍价约为5.09亿元，底价为1094元/套。八天后，7月31日，张家港出售了三块地，其中唯一的一块住宅用地因为没有报价而被出售，另外一块经济适用房用地和商业服务用地以底价出售。

事实上，土地市场的“寒潮”正在席卷长江三角洲地区，“每一次拍卖都必须被炒”。不仅是三、四线城市，还有上海、杭州、苏州、合肥等一、二线城市。，有频繁的底价交易、延迟拍卖和拍卖拍卖。合肥市场的“降温”表现更为典型。不仅有很多土地拍卖，而且房企在购买土地时也可以实行“分期付款”。

新城控股高级副总裁欧阳杰在接受时代财经采访时表示，土地拍卖增加的核心原因是空房价与地价差额不足，尤其是未来房价预期不明确，使得房地产企业不敢贸然拿地。“政府对土地价格的预期并没有下降，而且已经到了极点。与此同时，政府对二手房的销售实行了价格限制。房价与土地的差价越来越小。”

工资:工棚货币化和融资紧缩

城市降温源于预期的下降，尤其是三线和四线城市的趋势尚不明朗。在这三、四线城市房价飙升的周期中，住房改革货币化被视为一个直接驱动力。东北地区于2005年开始大规模的棚改，采取了实物安置和货币补偿并重的措施。近年来，棚改货币化安置得到大力推进，2014年比例仅为9%，2016年跃升至48.5%，2017年达到50%。根据计划，从2018年到2020年，移民安置率将达到60%。

三线和四线城市是棚改的主战场，三线和四线城市占中国棚户区的87%。自2015年以来，在全国范围内全面去库存的背景下，棚户区改造项目在全国范围内大力推进，尤其是在三、四线城市，棚改成为三、四线城市房地产去库存的重要手段之一。根据嘉里研究中心的数据，2017年，货币化安置去库存超过3亿平方米，推动销售增长约21%。

受此影响，一些主要市场的三、四线房地产企业业绩飙升。数据显示，2017年碧桂园销售额达到5807亿元，恒大销售额达到5104亿元。截至今年8月底，恒大的销售额达到3850.9亿元，碧桂园的销售额达到3788.4亿元。

今年6月25日，市场传言CDB棚改项目签约审批权从全国各地的总部收回。这被解释为棚改的完全中止。尽管CDB回应称“要严格执行国家有关棚改的政策，在国务院有关部委的指导下，地方政府要配合法律法规开展棚改融资工作”，但6月26日，地产股遭受重挫，碧桂园、龙光地产、新城控股、融创中国遭受重挫。

面对棚改的巨大基础，虽然完全停止货币化安置是不现实的，但棚改的货币化安置确实日益收紧。8月28日，长春市发布了《关于取消房改项目住房货币化安置奖励政策的通知》，取消了被拆迁房屋住房货币化安置的奖励政策。

欧阳杰认为，棚改的货币化扩大了三、四线城市的需求，导致这些城市供求关系的逆转和房价的上涨。“下半年，江浙沪房改货币化的步伐将放缓，资本将减少，推高房价的力量将减弱。事实上，这些地方的房价已经达到很高的水平，购买力不足。市场将慢慢降温，政府将减少土地供应。”

对于大多数房地产企业来说，更困难的是融资的紧缩，而房地产融资渠道如股权融资、债券融资、海外债务和信托都受到一定程度的影响。据Cree房地产研究中心近日发布的统计数据，8月份，85家被监测房地产企业融资总额为744亿元，同比下降23%，环比下降7%，比2017年平均水平下降33%。

在融资全面收紧的背景下，许多房企已暂停发行债券。据时代财经不完全统计，今年以来，和盛创展、R&F地产、碧桂园、幻想曲年、新城控股、宝龙实业、郑融地产、傅生集团等多家房地产企业相继暂停发行公司债券。

分流:战略收缩，加快资金回流

2018年上半年，大多数上市房地产企业表现良好。然而，在年中业绩会上，面对未来的规划和市场前景的判断，领先的房地产企业选择了“慢下来”、“小心谨慎”，而不是追求“速度”而追求“安全”。持续近两年并逐步深化的调控政策是影响房企做出上述判断的主要因素。

得益于本轮三、四线城市房价飙升的碧桂园，也从追求高成交量转向“提高质量控制速度”。碧桂园总裁兼执行董事莫斌解释说，提高质量控制速度是保证碧桂园质量发展的关键，最好是缓慢稳步发展。此前，市场传言碧桂园已叫停所有县城，甚至三、四、五线城市的发达城镇，实施碧桂园项目“全覆盖”战略。

在市场预期下降的情况下，加快项目的拆建和加快资金回笼已成为房企追求的“安全”目标。9月份，一些房地产企业在全国范围内不同程度地开展了促销活动。恒大率先推出“所有待售住宅八九折”活动，首付款可分期支付，最低首付款仅为5%，而招商永和置业推出“买房子送宝马”活动。

“未来监管的压力将继续下降，从一、二线城市延伸至三、四线城市，限价令将逐步延伸至三、四线。”欧阳杰说。

然而，他认为土地流动的现象会逐渐减少。“不是每个人都拿走土地，政府可能会少推土地以避免土地流动，因此未来土地流动的可能性将逐渐降低。”然而，欧阳杰并不认为土地拍卖是市场低迷的信号。他认为，下半年的市场表现将“相对稳定”。