土里刨“金” 福建晋江市多措并举积极盘活农村资产

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2015年底，国务院确定了农村土地承包经营权和农民住房产权抵押贷款试点名单，银行、保险等金融机构积极介入，盘活农村“沉睡”资产。试点实施以来，试点地区积累了一些经验，银行能否按期收回“两权”抵押贷款成为试点能否持续的重要因素之一。为此，政府相关部门、金融机构和农村参与者共同努力，找出难点，克服困难，推动相关试点工作向深度和广度发展。

位于福建省东南沿海的晋江市，自改革开放以来，形成了独特的县域发展道路，打造了一批国内外知名品牌，经济实力位居全国百强县之列。多年来，晋江人以“爱打敢赢”的精神努力工作，不仅形成了标杆性的“晋江经验”，而且在很多领域积极探索，形成了一批可以推广和复制的经验。作为中国农村住房产权抵押贷款试点项目，晋江市在盘活农村资产方面有许多亮点，并交出了一份令人满意的高质量答卷。

试行农村两权抵押贷款

磁灶镇大布村土地贫瘠，农民收入低，村庄建设无计划，房屋凌乱。村里许多土地闲置，许多资产长期闲置，这使得融资困境难以打开。由于资金有限，当地新农村建设停滞不前。

为了适应这种形势，大浦村党委决定通过改革创新盘活资产，并着手改旧建新。根据全村的实际情况，他们开始对全村的资产和资源进行测绘、清查核实和登记。在旧区改造和新区建设的过程中，他们把村里闲置的土地和占用的公共土地开垦出来，然后把它们建成标准化的工厂和商业资本中心出租，并整合、置换和转让村民自己的家园。村民获得这些已登记的宅基地新农村房屋并确认权利后，可以到银行办理抵押业务。

这是晋江市开拓进取、深化金融改革、稳步推进农村住房产权抵押贷款试点的一个缩影。据了解，在抵押贷款融资模式方面，该市率先推出了“银村合作建设和批贷”模式。晋江农村商业银行张琳支行与磁灶镇东山村签订农村住房抵押贷款合作协议，东山建材市场“两证”完成。宅基地所有者给予批量授信，总金额为1亿元；实行优惠贷款利率，比同期同档次贷款利率高10%，房产价值由借款人和贷款人自主协商确定，每户节省房地产评估费用2000多元。

在试点支持方面，晋江市加快了农村房屋的确认工作，在占用面积上支付有偿使用费，并在登记簿和权属证书附表中注明；率先建立全省宅基地基准地价体系，完善农民住房产权价值评估体系；将抵押农房的流转和处置范围扩大到符合条件的城市集体经济组织成员，并通过司法手段成功处置抵押农房。

截至今年4月底，晋江市农民住房产权抵押贷款余额达到9.98亿元，其中农村住房抵押贷款占88%。晋江金融机构发放的农村住房抵押贷款余额达到9.98亿元，惠及2万多农民和农村企业主。

创新集体资产股份担保融资

自2008年以来，晋江市开始探索以集体资产和股份改革为基础的改革，并于2016年和2017年被确定为农村集体产权制度改革省级试点和全国试点。目前，晋江市按照“确权到户、户内共享、社区内转移、动静结合”的股权管理原则，有序推进农村经营性资产份额的量化。全市围绕农村集体资产到户确认和股份合作制改造、加强村级集体资产监管、推进村级项目规范运行三项措施，大力推进以集体资产和股份改制为重点的改革探索。

今年5月16日，晋江农村商业银行分批向庆阳街阳光社区首批试点上市股份经济合作社和金井镇围头村股份经济合作社发放2亿元。

制定专项融资实施计划。晋江市制定了《晋江市农村集体经济组织股权质押融资试点实施方案》(以下简称《方案》)，并通过协会选择农村集体产权制度改革开展农村集体资产股权质押融资试点。今年上半年，庆阳街阳光社区和金井镇围头村被选为试点单位进行试点，今年下半年，在全市其他已成立和上市的经济协会中逐步试点。根据规划，市农业局是农村集体资产股权质押的登记部门，不良贷款后的质押股权可以通过协议收购和委托拍卖的形式进行处置。农村集体资产股权质押贷款将纳入晋江农业贷款风险补偿专项基金支持范围，风险补偿基金将与金融机构分担损失。

创新专项贷款产品。晋江市推动晋江农村商业银行创新农村集体经济组织股权质押贷款的特殊产品，即“股份合作制贷款”。集体经济组织成员的贷款额度一般为20万元至50万元，贷款期限最长为一年，最长不超过三年。利率不高于同类信用贷款的利率。还款方式根据贷款人生产经营周期和现金流量的特点灵活确定。对于集体经济组织，根据其财务指标、财务制度、资产存量等情况，银行将根据实际情况发放贷款额度。

介绍农村土地制度改革

2015年2月27日，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议提出推进农村土地征收、集体建设用地入市和宅基地制度试点改革，试点期至2017年12月31日结束。

在此背景下，2017年6月，晋江农村商业银行推出了全省农村集体建设用地使用权抵押贷款产品“土地征收贷款”，该产品没有上限，资金使用灵活。它可以通过手机银行贷款，结合生产经营周期，最长期限为5年。还款方式包括自助循环、等额本息、平均资本、到期还本付息。

据了解，试点启动以来，晋江市出台了包括农村土地征收、集体管理建设用地准入、宅基地制度改革试点实施方案等配套制度。在盘活土地资源特别是农民住房、增加农民收入、积累体制改革经验等方面取得了积极进展。

下一步，中国人民银行泉州分行、中国人民银行晋江支行将继续引导和推动金融机构加强金融产品创新，继续将农民住房产权抵押贷款试点项目与农村土地征用、集体建设用地入市和宅基地制度改革相结合，促进土地资源振兴和农民增收，为农村土地制度改革积累经验。