北京“限竞房”调查：刚需户型遭冷落

本篇文章5277字，读完约13分钟

今年6月以来，大量“限价房”上市，为北京市场带来了大量相对低价的住房，同时也催生了特殊政策背景下的房企新的经营方式。

根据中央参考咨询所的数据，截至10月20日，北京市25个“限定竞争用房”项目共有28个预售许可证，总供应量为15，268套；其中，16个项目有签约记录数据，共签约2292套，签约记录率仅为15%。

显然，热卖的“有限竞争房”并没有出现，客观预期的情绪也很严重，但别墅“减配”进入市场时受到青睐。中原地产首席分析师张大伟表示:“这个竞争有限的住宅项目目前至少面临一至两年的困难。卖得好的唯一方法是价格杠杆。”

引入有限竞争空间的目的是稳定不断上涨的房价，实现住房所有权。那么，北京的“限制竞争空间”发挥了应有的作用吗？近日，国家商报记者走访了北京多个限价房项目，试图揭示一个“限价房”的真实情况。

《必须选择的话题》中的噪音和隐忧

今年6月9日，北京下了小雨，但仍未能阻止628名购房者一大早赶到南五环外的瀛海大厦参加现场抽奖，当时只有194栋房屋。

当时，瀛海大厦推出的首批194套套房均为88平方米，限定均价为52449元/平方米，当天11点售罄。10月30日，一位《国家商报》的记者走访了瀛海大厦，营业员说:“只剩下三四套(二期)，你刚才看到的只有一套小型公寓别墅。如果你今晚付钱，那么这一套就是你的了，你不能保证明天就能买到。

这是北京第一个限制竞争住宅项目，也是目前限制竞争住宅市场淘汰率最高的项目。

事实上，早在2010年，北京就率先开展了“限价与竞争性地价”试点，即在限制商品房最高销售价格的基础上争夺地价。然而，房山区长阳镇七步区6号地块转让后，这种方式一度绝迹。

2016年“9·30”新政明确提出，要严格控制地价，预测项目未来房价，试点采取以土地招标、拍卖、挂牌为条件限制销售价格的措施，有效控制房价快速上涨。同年11月，北京市首个“限价房和竞争性地价”地块——海淀永丰20号地块开盘，天恒和中粮集团以57.6亿元中标，条件是“商业自持率10%，住宅自持率100%。”

截至2017年底，“限价房和竞争性地价”已成为北京土地出让的主流模式，全年共出让43块限价房地块。从今年6月开始，以这种方式出售的土地开始形成大规模的住房供应，并被命名为“有限竞争房”。在出让部分土地时，规定了“七五”政策，即建筑面积小于90平方米的住房面积比例应达到70%以上。

今年5月7日，北京市住房和城乡建设委员会就限价项目销售管理办法公开征求社会意见。根据意见，限价项目的销售限价与周边市场的价格评估价格进行比较。当差价率高于85%时，该项目将由开发商直接作为商品房出售；当差价率不高于85%时，被收购房屋将转换为共有产权。6月，北京市住房和城乡建设委员会公布了瀛海大厦、徐汇市等4个限价房项目的预售证书信息，标志着第一批限价房正式进入市场。

在进入市场之初，有限的竞争空间曾经被市场追逐，因为它明显低于市场平均价格。然而，从那以后，北京的有限竞争房屋的销售远没有预期的那样火爆，在销售期间降价和严重同质化已经成为常态。位置不再是导致热销的核心因素，稀缺的环境、相对较低的总价格和差异化的产品已经成为市场的痛点。

如今，在北京的土地市场上，房地产企业想拿地，这样的项目几乎成了“强制性话题”。

10月19日，北京以近80亿元的价格出售了三套限售房，其中亦庄的两套限售房出人意料地引发了激烈的竞价，最高溢价超过24%。目前，仅亦庄地区就有8个限制竞争的住房项目，加上新出售的土地，供应量接近1万套。

10月31日，北京“银10”的最后一次拍卖结束，首开和金地财团以26.4亿元的价格，以27%左右的溢价赢得了一块有限竞争的土地。商品房平均销售价格不超过78148元/平方米(含全装修成本)，最高销售单价不超过82055元/平方米(含全装修成本)，执行“70”

目前，北京有限的比赛用房基本上集中在五环路周围，大部分都受到“70/90”转让条件的限制，90平米的公寓是主流。因此，根据一些公司的计划，这些项目基本上被定位为刚性提高的产品。虽然有限竞争室的项目利润不高，但至少可以保证空室的一定利润。同时，由于项目价格已经确定，企业不会过分追求土地增值，通过控制销售节奏来获取后续收入，而是通过快速周转来实现资金的快速回报，这也是房企不断采取下限竞争住房项目的主要原因。

有限的竞争空间给市场带来了许多相对低价的房子，也催生了特殊政策背景下的住宅企业新的经营方式。近日，国家商报记者走访了北京多个限价房项目，试图揭示限价房的真实情况。

只需要一栋别墅，情况就大不一样了

由于“70/90”政策的限制，许多限制竞争的房间被设计成“高层住宅+别墅”。90平方米以下的房屋承载着大部分新需求的客户，因为它们是高层建筑，所以只占用了一小部分土地面积，而项目的大部分区域都是低层别墅。在销售中，急需的房子和别墅也呈现不同的情况。

瀛海大厦位于大兴区德贤路。与上述194套新增住房相比，7月1日推出了246套别墅。

这个项目区的地铁还没有被覆盖，所以记者只能选择打车。到达目的地后，我发现大门很难进入，因为大门正在建设和改造中，没有办法找到它。

即便如此，观察者也没有被挡在门外。这名销售人员告诉《国家商报》记者:“对不起，我正在接待其他客户，请稍等。”过了很久，记者听到另一个管家说:“好吧，我们明天付钱。”随后，售楼人员过来告诉记者，现在只剩下几套房子了，今晚的房款可以保证购买一套房子。附近其他项目的销售人员也向记者证实，瀛海大厦几乎已经售罄。

与瀛海大厦几乎同时进入市场的徐汇市，是一个位于房山区良乡镇的有限竞争房项目。该房地产主要需求在90平方米以下，销售情况与瀛海大厦完全不同。

经过三次地铁换乘，记者才到达售楼处的位置。真正的徐汇市离地铁站还有两站，还有4公里多。当我见到《国家商报》的记者时，徐汇市的销售人员非常热情，对项目的各个方面都做了非常详细的介绍。记者试图打断并询问销售情况，但没有成功。

据该销售人员介绍，徐汇市共有900多套套房，第一期目前正在出售，主要有75、89和116平方米三种户型。“89平方米是我们的主要公寓。”这名销售人员告诉记者:“我们的项目是实施‘70/90’政策，100平方米以上的房子很少。”

销售人员说:“我们这里卖得很好，超过100平方米的房子很少。”不过，她只圈出了两栋楼，并表示:“目前，它主要出售这两栋楼，每种类型的公寓都可以选择。”当记者问及是否有其他建筑出售时，她说这些建筑还没有出售，如果他们想买的话可以买，但可能需要增加。

看到记者对价格的失望，营业员指着另一栋楼说:“这栋楼正在搞团购活动，优惠幅度很大。我可以帮你申请参赛。”当她离开时，她对记者说:“其实，现在买房对你来说是最合适的。年底公司会还钱，我可以给你算出最好的价钱。”表现出最大的诚意。《国家商报》记者试图联系徐汇相关负责人，但未得到有效回复。

万和飞利，位于瀛海大厦对面，是由远洋运输、世界贸易组织和首都联合开发的一个有限竞争住宅项目。它也于7月1日开业，出售的单位主要在90平方米以下。9月16日，国家商报记者作为购房者走访了售楼处，售楼人员说:“你还是可以选择的。”一个多月后，这里的销售人员还是说:“还有很大的选择余地。”

房地产开发商不能保证销售。中海云珠，也是中海开发的，主要由89平方米的三房和139平方米的四合院组成。在记者走访海富的当天，每平方米5000元折扣的消息就在一些销售渠道传开了。

和硕首席分析师郭毅对《全国商报》表示:“近期竞争性住房供应过于集中，已占到商品房供应的三分之二。市场一时消化不了这么多房子。”

据参考机构的数据显示，截至10月20日，北京25个竞业限制住房项目共有28个预售证书，累计供应15268套住房，供应面积168.88万平方米，其中16个项目有签约记录，总签约率为2292套，仅为15%。

中原地产首席分析师张大伟表示:“这个竞争有限的住宅项目目前至少面临一至两年的困难。卖得好的唯一方法是价格杠杆。”

据记者调查，不像刚刚需要的住房，在有限的竞争室别墅卖得很好。

为了核实，国家商报记者来到朝阳区孙河。这是一个高端住宅区。以前，别墅是主要建筑，二手别墅的价格约为每平方米7万元。最近，这个地区的市场上有四个限制竞争的房间，主要是别墅。

瑞悦大厦是中粮集团、天恒集团和徐汇集团的联合开发项目，别墅占地面积较大。由于“70/90”政策的限制，计划建造别墅，同时也建造90平方米的小房子。“现在剩下的别墅不多了，在位置更好的一侧，可供选择的空间也很小。”在向记者介绍时，销售人员还接待了前来付款的买家。

太和开发的北京站二期工程于10月1日开工。当记者问还剩多少房子时，售货员点击了他手机上的一张图片，上面用红点标出了已经售出的房子。乍看之下，它是密集的，没有留下多少，这是在她随后的介绍是真实的。其他项目的销售人员也证实了北京码二期的良好销售情况。值得注意的是，该项目没有“70/90”的限制，公寓类型主要是堆叠别墅或共享别墅，最低售价在1200万元左右。

由远洋运输等五家公司共同开发的田瑞张晨也由别墅组成。目前，它还没有获得预售资格，但它已经开始提前认购派卡。这名销售人员告诉《国家商业日报》，她最近几个月没有休息过一天。

据实地调查，二手房的销售情况与上述数据相符，但尽管热销别墅占了土地的绝大部分，价格有限，但按套数计算，对整体数据影响不大。在现阶段，有限竞争房的销售呈现出别墅热、急需房荒的市场局面。

有限竞争房别墅的生存之道

不用说，引入有限竞争房的目的是为了稳定不断上涨的房价，实现居者有其屋，这也是“七五”政策的初衷。90平方米以下的房子在有限的竞争空间里确实能满足刚刚需要的顾客的住房需求，但是总价几千万元的别墅显然不适合这些人。郭毅说:“开发相对低密度的产品有利于实现住宅企业的经济效益。”

别墅一直面临着人们谁有足够的资金，需要改善他们的住房条件。然而，在竞争限制政策下建造的别墅也需要满足价格限制要求，这将不可避免地导致总价格低于商业别墅。较低的销售价格将导致在有限的竞争室内别墅的各种节约成本的做法。

《国家商报》记者注意到，在有限的比赛室内的别墅一开始都是微缩的。有限竞赛室内的别墅主要是堆叠组合的。以庭院为例。从表面上看，别墅占地面积超过200平方米，但空有限的房间分为上下两层，有些楼层只有60平方米左右。一位看过样板间的顾客说:“我觉得有点郁闷。”这显然不是真正的别墅。

同时，许多别墅项目没有样板房。在谈到竞争产品时，一位销售人员说:“他的单间面积非常小，如果不看样板间里的数据，你是无法想象的。”

堆积的别墅更加分散。所谓的重叠就是将整栋别墅的上下部分分成两户出售。据该销售人员称，该住户的主人还将配备一个地下室，该地下室由别墅中的电梯连接，也就是说，在他家的某个区域，他必须经过别人的家。就连瑞越的售楼人也不得不说:“堆垛是入门级的别墅。”

所有这些都表明，在限制竞争的房间里，别墅有各种各样的“降价”。

有限竞争室别墅还会以“赠送”的名义使用各种“窃取面积”的行为来增加买家的购买感。在采访的别墅项目中，销售人员无一例外地告诉《国家商报》记者:“这个露台是给你的”，“这个阁楼是给你的”，“这个挑空是给你的”等等。“据说这是一个礼品区。事实上，你已经省了钱。”顺河的一名销售人员说了这句话。

除了礼品区，地下区也是竞争客房有限的别墅促销的重点。销售人员愿意向买家推荐地下室的使用功能，说它们可以用作客厅、健身房等。但事实上，只有地面面积是70年的住房产权，而地下室部分是50年的存储。销售人员故意淡化这个细节。经过各种“馈赠”和“优惠”，原来200平方米的地面面积已经变成了400多平方米，销售人员为买家计算出的平均价格要便宜得多。

为了增加面积，祥云富的销售人员告诉《商业日报》记者，他们的项目将把别墅区的整个楼层挖下来。因此，在相同的建筑形式下，原地下楼层可视为住户楼层，即原建筑地上3层，地下2层，然后变为地上4层，地下1层。尽管以前的地下楼层现在被用作家庭的第一层，但它仍然具有仓储性质，并且需要较低的物业费。

所有这些措施的目的都是为了让“配置减少”的别墅更有吸引力，让一些入门级别墅的消费者下定决心。别墅建设成本低，资金流动速度快，客户效率高。可见开发商对有限竞争房屋的短期快速追逐策略。

郭毅还认为:“开发地下空房的有限竞争别墅，可以有效缓解目前地上面积小的有限竞争别墅的现状，是提高别墅质量的有效手段。”

然而，在竞争有限的别墅中也存在隐性收费。因为这是一个价格限制，有些费用不能反映在房价中。记者在了解北京四合院二期的销售情况时获悉，每栋别墅将收取约100万元的“房费”，包括院子的装修、大门和门前的汉白玉门等。这样，成本就会分摊到房价中去。

"有限竞争房不是经济适用房，而是商品房."对于别墅产品，郭怡如是说。