武汉楼市调研：最后的战场开始投降！

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在二线热点城市中，今年的房价特别高，而且传说中的房价也很高，恐怕只剩下武汉和杭州了。最受批评的是，新的茶叶价格正在漫天飞舞，买家正在遭受损失。然而，自9月和10月以来，杭州的远郊已经开始下降，二手房价格也一直在空谈判，杭州的房地产市场受到了攻击。

武汉怎么样？

武汉太大了，不能到处旅游，所以我只能选择光谷、武昌、汉阳、汉口等一些有代表性的地方进行考察。

结果，发现了许多种不同。例如，茶叶费基本上消失了。过去，一些捆绑的精美装饰品可以选择空白。阿姨们出去吸引顾客，物业顾问的服务态度很好。销售电话越来越多，每天的光盘也很少。.......

各种迹象表明，武汉楼市已经由晴转多云。

市场开始发生变化

(图为米斋去年九月制作的武汉新房价格图，但武汉新房价格变化不大。我很笨，不会自己画画，所以我还是引用他们的图片，这样更直观。(

——光谷——

光谷被称为武汉的宇宙中心和净红色区域。在过去的两年里，房价被猜测高达20000到30000元，但仍然很难找到一个房间。然而，在最近几个月，市场已经开始逆转，每天的光盘已经成为过去。

例如，我们看到的光谷核心区的郑融紫雀台，空白价格为24500元/平方米，可以再选择3500元的精装修，因为价格比较高，所以卖得比较慢。

另一个例子是世界城市的香榭丽舍大街。8月份，两个房间和三个房间以78-120的统一价格推出，并出售装修。平均备案价格约为22000元/套，3500元的装修超出了所有人的预期，所以开盘价也很普通。544套房没有在白天出售，所以它必须以95%和97%的折扣出售。现在它已经开始发行了。

光谷的优势在于其产业支撑和众多白领，因此购房需求旺盛。教育资源集中在武昌地区。如果毕业生留在武汉，主要就业机会一般在武昌。

然而，光谷的房价已经提前发展，增速明显快于其他地区，这将挤压人才外流，光谷后续回调不可避免。

小金陪我看房子，他说他的两个武汉理工大学的学生2012年毕业，都在中国建设第三局，一个在武汉，基本工资3000，年薪8万；一个在深圳，奖金超过10万元，每年税后30万元，收入差距是原来的三四倍。深圳的学生在2016年买了一套70平方米的房子，单价超过4万元，将近300万元。

当然，深圳海关外有4万多人，大致相当于武汉三环路外。

据中介机构介绍，目前购房者主要是首次置业的年轻人，他们只需要结婚，购买力较弱。由于二手房的单价较低，首付款约为40万，他们只能购买总价约100万的房子，而总价30万的新房只能购买100万的房子。面积超过140平方米的大型二手房很难出售，而能够负担得起这种房子的资金至少约为300万英镑。改进的需求需要首先被销售。

光谷吸收了小米、腾讯、奇虎360、华为等知名企业，建立了第二个企业总部、基地或研究所等。it行业的月收入超过10，000，被认为是高收入，但一个家庭购买300万套房子，月供应量约为80-10，000套，这是一个不小的压力。

三环路外的二手房也开始降价。例如，三和光谷路有一套120平方米的房子，价格为195万元(外加5万元的税和2.5%的代理费)，而7月份的交易价格为205万元，下降了10万元。因为周围有几栋新建筑，二手房的价格已经降低了。

目前，买卖双方仍处于僵持状态，所以价格下降不多，只有1000左右。根据中介的说法，一些稍有下降的业主将会改变他们的学区，一些将会因为工作调动而在一线城市购买。

武昌

武昌给我的印象是一个大的建筑工地，该地区仍处于大改造和升级过程中，交通流量密度大。

武昌核心区的最高价代表了房地产，万达玉湖1号。位置真的很好，但价格不友好，有38000个装修。它卖220平方米和255平方米，一栋房子至少需要800万。恐怕只有武昌的公司高管才能承受这种购买人群。

保利大都市南湖前期以3500元的价格售出2.8万套，10月份以2500元的价格开盘2.4万套。仍然没有阳光。降价幅度不一样，但我认为最初的价格太高了，业主们已经站岗至少三五年了。旁边是保利蓝海县，2013年的二手房，它也是一个湖景房。9月，最新的一套91平方米的三室房卖了200万元。

南湖保利中心大厦，2015年，8.9万平方米的房子被随机选中。2016年，它进入了抢房子的时代，一年内翻了一番，年底涨到1.8-1.9元。2017年，这一数字缓慢上升至22，000-23，000，2018年第三季度，这一数字稳定在24，000-25，000/平方米。

白沙洲，虽然现在还是一片不毛之地，我的武汉同伴说那里的交通网络不发达，将来很可能会被封锁，但是我觉得价格和位置是王道。

首先，它是三环路上最后一块干净的住宅处女地，易于规划和开发；

其次，由于政府严格限制价格，所以价格相对较低，精装的约为13000，二手房为16000，上下颠倒两三千，这至少是相对安全的。

虽然配套设施和环境不如隔江相望的四个新区，但价格低廉是一个优势，未来交通和环境将得到改善。

我去参观了万科运城的展厅，它将在下个月开放。土地价格超过9000元，估计超过13000元。政府应该放开这块土地的价格限制。

青山和中冶39街创下了20500元/平方米的价格纪录，精装修3500元，24000元/平方米，不便宜，所以一直都有房子在卖。

销售经理坦率地告诉我们，今年下半年开业后，两万多套精装修物业不会被清算，市场确实不太好。

“现在有200间套房，可以容纳200组顾客，并且可以开业。开盘价可以降到80%也不错。因为市场是不同的。投资之风已经过去，需要改善的人到处都在比较，因为每个人都觉得至少不会上升，所以他们不急于开始。”

中介告诉我，在附近的钟健开元大厦，新房子在2016年卖了13000-15000，而去年的成交价是22000，没有上涨。如果你投资，包括中介费、税和利息，如果你再卖就赚不到钱了。

-汉阳-

当我从白沙洲河来到四新区时，我发现这里非常适合居住，道路环境与武昌完全不同，人口密度也非常稀疏。

价格也相对公平，招商园区187214.3万元/平方米，郭波新城2014年首次开盘，现在新房装修价格已经涨到1.5万元。五年内翻一番是正常的，但目前没有房子出售。

我从中介处了解到，郭波新城的二手房价格在17，000-18，000元/平方米之间，这个价格已经稳定了一年。在此期间，略有下降，90平方米是1550-1600000元，下降了几百块，但游客很少，市场上没有价格。我估计二手房的价格在后续会继续下降，而倒挂的空房将会比新房的价格更低。

另一个新城市投资了4个新项目，有13，000个空白。现在它只能购买超过120平方米的改良房屋。第二套有50%的首付，利率上升了35-40%。这个盘子的价格比较便宜，但是据我正在招徕顾客的阿姨说，因为毛坯房很受欢迎，虽然是网上抢房，但还是要秘密收茶费，这也是目前仍然收茶费的稀有盘子。

当我走出售楼处时，被在门口等着的阿姨拦住了，她要带我们去看其他项目，所以她顺便去王家湾看了三个菜。

一个是岳明芳华，14000加2500精装，价格很高；一个是保利钱森，170-175万，2500次翻新，价格更高。从去年到今年，它增加了1000件；一个是保利星河九州，装修15500元，有几个不利因素，如墓地、垃圾电站和变电站。

这些房产之所以需要请阿姨出来招揽顾客，也是因为性价比不高。我个人认为，虽然他们在王家湾商业区，但从地铁的布局和位置来看，我觉得比四新区差，但价格比那里高，这是不合理的，因为商业配套设施可以随后期人流而布局。

后来，几个阿姨让我们帮助他们完成任务，这真的很糟糕。

——汉口——

汉口，传说中武汉富人聚集的地方，小商品经济发达，物价最贵的地方。

我们去看了二环路房产，中城悦城，2.58带3500装修，价格高，不容易卖；

海洋和四季酒店离二环路不远，单价是21500，而大型单位的价格更便宜，19000。它准备开放140多套，而且只有100多组客户，这对客户来说并不理想；二环路以东的万科汉口的传奇装饰着22000条腰带，价格几乎一样，这就造成了竞争压力。

在有许多潜在新址和竞争压力的地区，没有必要急于开工，等待开发商竞相降价打折出售。

最后，武汉最富裕的地区武汉天地已经降价了。

与附近的中介聊了聊，武汉天地在2015年卖了3万元/平方米，起点很高。去年的销售高峰是6万-6.3万元，现在已经调整回5万-5.5万元/平方米。与2015年的起价相比，还没有翻一番，升值速度也不如普通房子。

为什么武汉的顶级豪宅这么快就回来了？

据中介介绍，主要原因是滨江商务区有4万多个新站，而武汉天地的新云站将在其后开放。同一个开发商只有更高的物业费，每月6元/平方米，但毕竟是精装的新房，单价不到5万，所以二手房的价格降低了。

云中有两三百间套房，许多人在等待，还有许多有钱人，汉口各种批发市场，小商品经济发达，还有许多小老板。

不仅价格下降了，营业额也明显缩水了。2016年，这家代理店的代理费每月可赚300万元，2017年降至90万元，但今年只有20万至30万元。这是中介行业的一个缩影。

投资者离开市场

总的来说，这四个地区下来，对武汉的房地产市场有了一个基本的了解。2015年，武汉的房价开始上涨，2016年，武汉进入疯狂抢购的时代，房价每年翻一番。在2017年和2018年，蜗牛爬上了山顶，在今年第三季度，它开始在一个很高的水平上横着爬。

据武汉方天霞数据，10月份二手房平均上市价格为18643元/套，较9月份略有下降0.74%，基本持平。与去年10月相比，增长了1.71%，增幅不大。

在9月份统计的76个住宅项目中，共有24，163个商品房开工，其中只有25个项目在开盘当天售罄，“每日还贷”比例大幅下降。

根据开发商和中介机构的反馈，今年年中以后，武汉的房地产市场变得不那么受欢迎了。在过去，它曾经是茶叶的价格。经过两年半的疯狂，买房的人消费了很多。在政府的调控下，市场需求减少了。

据统计，根据武汉市房管局发布的数据，9月份，武汉市批准预售3.0020万套新商品房，但仅售出12914套，同比下降21.03%，环比下降22.69%，平均售出2.3套。

如果进入市场的门槛太高，单位面积超过140平方米、总价超过300万元的房子就很难卖出去，这意味着武汉的大多数富人已经售罄，投资者正在离开市场，其他人只需拭目以待。因此，它们开始向大多数二线城市靠拢，即市场被分割，高性价比的建筑仍然很受欢迎，而低性价比的建筑开始滞销。

事实上，武汉楼市在2017年初经历了一段时间的调整，但随后又加入了抢人的战争，包括大学生可以以低于市场价格20%的价格买房的政策，这创造了大量需求，并继续支撑着市场。毕竟，武汉的高校太多了。数据显示，从今年1月到8月，有近30万大学生在武汉学习。在校大学生人数为106，200人，比2016年和2017年同期分别增长了6.59倍和1.04倍。

今年下半年，出现了新情况。政府正在逐步放宽价格限制，让那些在2016年和2017年出道的土地国王获得通行证。在之前的低价土地被卖完之后，它们被卖给高价土地的国王以市场价格出售。

这是什么结果？新报价不再便宜了。当二手价差逐渐消失时，投资价值将会丧失。如果没有空套利的驱动力和诱惑，投资者将会退出，剩下的将只是需要和改变。如果新的网站不能以市场价格出售，那么开发商自然会被迫降价出售，也就是说，只需要遭受损失。

例如，武汉市东西湖区融创观澜大厦地价超过10000元，高层毛坯房备案价为13900-18500元/套，加上精装修3000元/套，突破了吴家山板块20000元的价格上限！目前，海林广场这一段最贵的新小区只有16000平方米，其余大部分都是13000平方米。据估计，超过20，000个难以出售。

此外，据了解，最近在武汉三环路外开放的几个项目已经开始出售。主要问题是项目位置有点偏远，价格没有优势，甚至接近三环路的低价项目，显然高估了。

例如，在像汉南区这样的偏远地区，虽然购买不受限制，价格也不便宜，而且有许多房地产。碧桂园凤凰城出售9300本精装书和1800本精装书，这一直都不尽人意。中介到处宣传买房的佣金。

目前，武汉楼市新建商品房约有13万套。按照目前的销售速度，去化学周期是12个月，这已经是供需平衡了。

过去，当人们抢劫房子时，他们总是说房子不够卖，房价会上涨。我一直向你们强调，政府增加土地供应进入市场需要一年至一年半的时间，而从监管到实施需要时间。数量第一，交易量先下降，然后价格会下降。当房屋上市时，需求提前释放，然后需求不足，房屋供给超过需求，即当房价下降时。

武汉市房管局近日批准清理全市商品房项目。据估计，今年第四季度，武汉将有205处房产和超过1334万平方米的房屋可以在市场上出售。

到明年，武汉的去化学周期预计将超过12个月，供应量将明显增加。

此外，武汉的利率升得太高，一般上升30%-40%，这是非常不正常的。它在这个国家应该是首屈一指的，而且你为自己的生活买房子不划算。我个人建议，如果你不着急的话，可以先等利率降下来再买，因为浮动合约不会随着基准利率的降低而调整。

土地开始流动

在2016年和2017年，主要开发商在土地市场上无所不能，他们甚至没有眨眼。现在他们只能私下抱怨。尽管政府打算放开价格限制，但市场不得不转向。

随着新建住宅市场的衰落，开发商的征地也趋于一致，武汉的土地市场也开始降温。例如，一周前出售的五个地块、四个住宅区和一个商业用地都以底价出售。

值得注意的是，自第三季度以来，已经出现了一场流媒体拍卖。

1:8月28日，东西湖区吴家山板块p座(2018)061；

六排2:9月11日，东西湖区吴家山板块p(2018)077地块未招标；

流拍3:10月19日，红山区南湖板块P(2018)79号地块未中标；

运行4:10月23日，新洲阳逻板块P(2018)093号地块未中标；

如果前几块地太偏远，没有地铁，条件又很恶劣，那么这块地附近就有地铁，对这块地的要求也很低，而且拍卖情况仍然很糟糕。

第五轮拍卖:10月30日桥口核心地段住宅用地，P(2018)096号第二轮拍卖。

桥口96号，靠近观音桥，在二环路以内，有两条地铁线路。位置绝对完美，属于标准核心区域。

但是，最初的价格是70亿元，最初的底价是14471元/平方米，而且板块比较大。该地块原定于9月29日出售，上市时间推迟了一个月，但没有人出价，最终以拍卖结束。

这也表明，房企在楼市转捩点时对市场前景并不看好，开发商都资金短缺，融资困难，资金成本高，不敢贸然拿地。地主没有多少利润，所以他们在拿土地时应该小心。

因为该网站周围的新网站，如时代新世界(600628，诊断股票)和新华上水湾，平均价格约为28000元/平方米，可能卖得不好。

一旦土地开始流动，土地价格可能会下降。如果政府不能出售它，它必须主动降低价格。从厦门了解到，新房价格将有进一步下跌的基础。过去人们常说面粉比面包贵，所以面粉更便宜，面包应该降价。

最近，武汉房企的资金链出现了断裂。桥口区汉水岸1号楼300套商住用房应已移交。结果，两年后，网上签约没有得到处理，开发商破产，将房子抵押给了基金公司。

因此，你不应该买小开发商的房子。在房地产市场低迷和去杠杆化周期中，小开发商的建筑容易被打雷。