香港房企四十年：从引领到被超越

本篇文章4051字，读完约10分钟

[摘要]2017年5月，恒基兆业(香港股票00012)以232.8亿港元中标香港中环美利路商业用地。

自9月24日以来，有关取消商品房预售制度的传言近日令地产股受挫。

这种被视为借鉴香港房地产“卖楼花”的预售制度，在mainland China已实施了近25年，在香港已有60多年的历史。

自此，“卖楼花”推动了香港房地产业的发展，见证了香港房地产业的兴衰。霍英东在回忆录中曾说:“我没想到香港的房地产业会在楼花销售方式一公布就疯掉。”

一批新的房地产公司在那个时代和后来成立，并在20世纪70年代空牛市的帮助下开始做大做强。

未来会有一些知名的地产巨头，如1950年成立、1972年上市的长江实业、70年代成立、上市的新世界(600628)中国地产、1972年成立、上市的新鸿基地产(香港0016)。

这些房地产公司在房地产行业中扮演着重要的角色。对内地房地产企业来说，香港的前辈是榜样。对于香港房地产来说，尽管过去了半个世纪，这些房地产巨头仍然影响着香港房地产市场的走势。

在经历了1997年亚洲金融风暴、2003年非典和2008年全球金融危机的洗礼后，香港房地产企业一直风平浪静，荣辱与共。两年前，恒隆地产(香港股票00101)董事长陈启宗在内地一个房地产论坛上说:“香港房地产开发商是过去，你是未来。”

大型房地产开发商的崛起

当然，罗马不是一天建成的，房地产巨头也有童年。

四十年前，港资房地产企业从港资企业手中赢得了市场。具有里程碑意义的事件是船王包玉刚收购了码头。这也是香港经济史上著名的港资对日战争——港商首次成功收购港资企业。

1978年8月底，从李嘉诚和包玉刚在中环文华大酒店会面开始，两个当时的港资企业的命运就决定了:码头从怡和集团的心脏变成了包玉刚的家族企业，和记黄埔成了李嘉诚的囊中之物。这几乎决定了香港未来几十年的财富地图。

同年，中国开始改革开放。不过，香港的房地产业已经领先。

香港大大小小的房地产公司已经开始寻求在资本市场做大做强，包括嘉汉地产、新鸿基地产、恒隆、英俊(香港0041)、长江实业、永泰建业、廖创兴企业(香港00194)、新世界发展(香港0017)、大昌地产等。

像英国首都一样，他们通常有自己的领地。像长江实业一样，它瞄准了香港的中心区，并在那里建造了环球大厦和海富中心。其他公司已在湾仔、铜锣湾、上环及九龙尖沙咀扎根，实现“繁荣东移”的现象。

港资房企的崛起直接打破了港资企业的格局。然而，当时英国资本，如土地收购，基本上垄断了中央商业核心区的财产。

大胆是港资房地产企业的共同特征。例如，香港房地产业四大天王之一的郑裕彤，以其胆略和矛盾著称，被称为“鲨鱼胆”。

与内地房地产企业不同，港资房地产企业长期以来一直受到国际资本的洗礼。上世纪80年代，来自东南亚、澳大利亚、日本和台湾的资本进入了香港的房地产行业。英国资本和香港资本主导的房地产格局已被这些资本一个接一个打破。

21世纪，内地房地产企业集中于并购，而香港房地产业则出现于20世纪80年代。对香港经济有深入研究的学者冯邦彦认为，大约有10家房地产企业已经成为影响市场的主导力量。

根据他的名单，著名的大型房地产开发商主要包括:长江实业、新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、信和集团等。，而大的房地产投资者包括九仓、太古地产(香港股票01972)、希慎兴业(香港股票0014)、土地等。

通过梳理香港差饷物业估价署和香港特区政府统计处的数据，发现在过去40年，香港房地产经历了四个截然不同的周期:1981-1984年下跌、1985-1997年上涨、1998-2003年再次下跌和2004年至今上涨。

“香港的房地产业已经走过了40多年，从最初的几百个开发商发展到现在只有几十个。他们经历了许多全球性的金融危机，他们采取的每一个步骤往往都是最糟糕的计划，因此他们变得非常谨慎。”新世界中国董事兼副首席执行官黄少梅不久前在接受媒体采访时表示。

曾经引领市场

北上是港资住宅企业发展的一大亮点。

邻近的广州往往是他们选择的第一站。新中国成立以来的第一个纯商品房社区——广州大沙头东湖新村，建于1979年，是第一个引进香港资本开发的住宅项目。香港宝江发展有限公司是在那时引进的。一年后，1980年，新世界中国开始在广州测试水上酒店项目。

不过，港资住宅企业北移的情况，可追溯至1990年左右。换句话说，这类似于大陆房地产业开始发展的时期。

港资房企带来了自己至少10年的产品设计理念、管理模式、住宅园林设计和物业管理经验。

例如，在香港拥有巨额豪宅投资项目的嘉里建设(港股00683)于20世纪90年代进入深圳，先后开发了银湖怡园别墅、金印别墅、祁鸣别墅和田园住宅等。，促进了深圳本地别墅市场的繁荣。

曾几何时，香港的房企对内地的房企来说是一个令人敬畏的存在。除了出售烂尾楼，会所、代理制度、物业管理模式、经营性土地招标、拍卖和挂牌制度都是由港资房企引进的。

港资房地产企业没有错过内地房地产发展的两个重要时间点:一是1992年的房地产投资热潮，二是1998年的住房制度改革。

李嘉诚曾是香港在内地的最大投资者，公司在内地的资产一度超过总资产的50%。截至2017年12月，在《时代周刊》根据财务报告统计的九家港资开发商中，长江实业目前拥有内地最高的土地储备，达到1.07亿平方英尺，排名第一。

与此同时，新鸿基地产、九仓和恒隆地产等港资房地产企业也不甘示弱。新鸿基地产于2013年斥资218亿元购买了广州北部许多地方的房地产，并在上海徐家汇(002561)中心获得了一处商业用地。在2008年金融危机之前，恒隆地产停止在香港购买土地，并加快在内地一、二线城市的布局，以开发高端商业地产。

虽然九仓属于港资房地产企业进入内地的第二波浪潮，但其发展势头并不弱。根据九仓向《时代周刊》记者提供的数据，在过去十年中，大约有100个住宅和投资性房地产项目已经开发并将继续开发。“最近，集团加快了发展步伐。自去年六月起，该公司在内地购买了19幅土地。华东地区无疑是集团的重点发展地区之一。”码头回应了时代周刊记者。

虽然港资住宅企业与内地房地产业同期开始向北发展，但港资住宅企业在跨区域、多元化经营方面已经成熟。例如，2000年前后，新世界中国的物业已经遍布北京、天津、上海、广东、沈鹏等省市，包括商场、酒店、写字楼、零售等领域以及住宅建筑。

超越中的激进与保守

香港的房地产前辈们当然没想到落后者发展如此之快。

以目前的规模来看，欧美的房地产企业至少用了100年，港资房地产企业用了40多年，而内地的房地产企业只用了20多年。近年来，在机构发布的房地产企业百强名单中，港资房地产企业开始陆续消失。

在香港这个大本营，一些港资房地产企业甚至出现了收缩迹象。以长江实业为例。虽然雇员总数在过去三年持续上升，但香港的雇员人数却大幅下降。从2016年6月30日到2018年6月30日，这个数字从22，889和22，554下降到19，795。

与此同时，香港正欢迎内地房地产企业的涌入。据《泰晤士报》记者不完全统计，2017年上半年，香港有一半土地被内地房地产企业收购。

然而，港资房企在香港并非没有土地收购。2017年5月，恒基兆业以232.8亿港元的价格中标香港中环美利道商业用地。

值得一提的是，虽然内地房地产企业在香港花了很多钱购买土地，但他们主要使用住宅用地。香港资本收购的大部分土地都是商业用地。

"内地开发商和香港开发商的基因不一样."韩毅智库首席研究员张华东告诉《时代周刊》记者，经过香港市场的艰苦努力，港资开发商已经习惯于抢占股市资源。“他们不擅长快速发展，所以他们会在股市寻找机会，也会在核心城市的股市寻找机会。”

相比之下，无论在内地还是在香港，港资房地产企业都已经在商业地产领域打出了自己的品牌。这超出了内地房地产企业的能力范围。恒隆开发的恒隆广场、新鸿基开发的毛欢广场、国际金融中心(ifc)国际黄金中心、九龙仓开发的国际金融中心(ifs)国际黄金中心、太古地产开发的太古汇(taikoo hui)以及新世界k11都是香港资本的代表作品。

通策房地产咨询有限公司研究部主任张宏伟认为，港资房地产企业可以通过拿地调整城市布局、换位思考来寻求下一轮市场发展机遇，最终实现公司整体布局战略保持合理健康。

然而，在中原集团董事长兼总裁石永清看来，香港开发商仍然保守。他用诺曼底登陆来比喻内地和香港开发商的区别:香港开发商在收购土地时更注重利润，一般利润高达30%-40%，而内地开发商可以选择降低利润预期来收购土地。

同样，金鹿(港股01098)房地产委员会主席单伟宝指出，在中国房地产市场，如果你不进步，你就会落后。

“这方面也是一个不同的策略，与对与错无关。”陈东(化名)是一家香港上市公司的高管，他在20世纪90年代去了内地，他对《泰晤士报》周刊(Times Weekly)分析说:“把握发展时机非常重要。在香港进行纯商业开发的房地产公司现在发展良好。当前市场将进入股票时代。这也将是一个新的开始。”

事实上，香港资本有自己的节奏。根据韩毅智库的研究报告，根据新鸿基的经验，其特点是仅在股权融资年购买大量投资物业，以降低企业的资产负债率和现金流压力。

香港资本近年来的保守主义和内地房地产企业的咄咄逼人，可能与香港资本房地产企业已经进入第二代甚至第三代传人有关。

“内地房地产企业大多是第一代，愿意承担风险，善于抓住机遇。香港的房屋企业是他们从上一代人的创伤中辛苦积累起来的资本，它们得到了精心经营。”石永庆说道。

例如，新世界发展的重担已经移交给第三代继承人，郑裕彤的孙子郑志刚。新鸿基地产第三代执行董事郭继云已开始接管该公司在内地的业务。

然而，作为香港楼市跌宕起伏的见证人，恒隆的陈启宗提醒我们，过去30年来，从日本、美国、新加坡及其他在香港发展的地产企业的角度来看，没有一家能够幸免。