年末回款难 房企紧抱信托大腿

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“后续企业的融资状况将得到改善，包括从房企撤出资金、住房销售业绩的改善或银行对房地产态度的改变，这些都将对融资产生影响。但是房地产公司必须首先熬过这个冬天。"

“临近年底，房企的现金流压力很大，需要提前筹集资金，加快资金回笼，为明年的业务布局做好准备。”12月13日，某信托公司公司财务部投融资项目经理向《国际金融新闻》记者表示，银行“封杀”的房企不得不转向信托公司，信托成为房企融资的重要渠道。然而，目前大多数信托公司只为大型住房企业提供融资，而不再为中小型住房企业提供融资。

这位人士进一步告诉记者，目前，住房企业通过信托融资的成本是15%至18%，甚至高达20%。然而，即使融资成本如此之高，房地产企业也只能选择与信托公司合作，因为现在融资太难了。

接近年底时，房地产行业对资本的需求越来越大。根据通策研究院的监测，2018年11月，40家典型上市房地产企业的信托贷款融资额达到73.6亿元，比上个月增长62.3%。此外，受益信托网的最新数据显示，11月份，房地产信托的成立规模达到581.35亿元，比上个月增长48.07%，占比超过30%。

房屋企业“携手”信任

在市场流动性紧张的环境下，对于资金压力下的房地产企业来说，信任渠道更为重要。

11月21日至11月24日，郑融房地产、幻想曲集团、傅生集团、太和集团(000732)等房地产企业分别与兴业信托、光大信托签署合作协议，信托公司为其提供综合授信。其中，光大信托向太和集团提供了200亿元的综合授信额度，并分别与幻想曲集团和富顺集团签署了100亿元的合作协议；工业信托为郑融房地产提供了100亿元的信贷额度。

受益信托网的数据显示，截至2018年12月13日，房地产行业使用的信托产品有4349种，金额为8369亿元，占信托融资总额19646亿元的42.6%。

为什么房地产公司紧紧抓住信任的大腿？

业内人士表示，银行作为房企融资的主要渠道，必须严格按照“四三二”的要求(即四证齐全、项目资本金比例为30%、具备二级开发商资格)发放贷款。许多有资金需求的房地产企业不符合要求。

益银信托网相关分析师表示，信托公司正成为房地产企业“输血”的重要渠道。从房地产公司的角度看，监管对房地产行业的压力很大，房地产企业融资渠道萎缩，资金链紧张，融资成本上升，年末市场流动性紧张，房地产企业资金需求上升。随着房地产市场转冷，信托公司进一步加强了风险控制，提高了住房企业的融资门槛。

融资成本高

“在目前情况下，信托可以为房企提供救命的资金。”上述项目经理告诉记者，大部分信托公司都提高了房企的融资门槛，比如，他们只选择与全国前20名开发商合作，要求都是上市公司，小型房企基本被封杀。“对于房地产企业来说，融资成本高不是大问题。在“粥多和尚少”的情况下，只要能获得融资，房企就会愿意支付更高的融资成本。

据项目经理介绍，目前，房企通过信托融资的成本为15%至18%，甚至高达20%。“即使成本如此之高，当信托公司选择一家房地产公司进行合作时，也需要抵押品。如果小型房地产开发商没有关系，信托公司就不会提供融资，除非它们是一线城市或在当地排名较高的城市，或者是信托公司的股东。”。

一位信托业人士在接受媒体采访时表示，去年五大房地产公司的信托发行成本约为8.5%，今年可以接受13.5%。一些中小房地产公司的发行成本较高，基本在18%左右。

“15%的成本相对较高。如果该公司接受这样高成本的融资，就意味着它已经非常缺钱，住房企业的财务压力非常大。”上海亿居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《国际金融新闻》记者，从实际情况来看，不同的企业有不同的财务压力，对于融资渠道狭窄的房企来说，成本会上升。从行业整体背景来看，资金仍然紧张。

严跃进还表示，融资成本高与近年来的政策调控有很大关系，去杠杆化对房地产市场影响很大。“后续企业的融资状况将得到改善，包括从房企撤出资金、住房销售业绩的改善或银行对房地产态度的改变，这些都将对融资产生影响。但房地产企业必须首先熬过这个冬天。

信托业资深分析师袁继伟告诉《国际金融新闻》记者，房地产企业的毛利率很高，因此它们能够承受比普通实体高得多的借贷成本。此外，它解决了短期流动性，避免了资金链断裂或违约的风险，也促进了住宅企业成本承受能力的提高。

那么，为什么信托公司不“等待”中小房企呢？

“因为大型房企有很强的抗风险能力。”严跃进认为，大型房企在一、二线城市拥有大量住宅用地或商业用地，资产质量高，流动性强。

通策研究所所长张宏伟指出，信托融资成本与融资期限、资金数额、抵押和质押措施等诸多因素有关。但是金融家的实力水平往往受到信托机构的重视，因此不同的住房企业依靠信托融资的成本是不同的。

信任主动转换

随着房地产企业对信托融资需求的不断增加，房地产信托产品的收益率也在不断上升。

12月12日，金哲信托发行的5亿元人民币“叶辉第325号凯撒佛山项目集合资金信托计划”最高预期收益率达到9.4%。最近，东莞信托和苏州信托发行的两个房地产信托的收益率达到了10%。

相关统计显示，今年前三季度，集合信托市场建立的房地产信托产品平均收益率分别为7.71%、7.88%和8.07%。第四季度，截至11月29日，房地产信托产品的平均收益率已达到8.45%。

上述受益信托网分析师指出，随着年底的临近，市场流动性可能会进一步收紧，集合信托产品收益率的上升趋势可能会持续。

业内人士认为，房企与信托公司频繁“合作”不仅是房企资金短缺的现状，也是信托公司的积极选择。

“信托公司选择房地产信托作为过渡期业绩支持的原因比较明确:房地产市场相对成熟，项目风险更容易控制，业务模式相对成熟。”上述受益信托网络的分析师认为，从信托公司的角度来看，2018年是信托痛苦的转型年，创新业务规模较小，无法取代融资业务的地位。一方面，信托公司提高了住房企业的融资门槛，信托资金逐渐集中在行业领先的住房企业和经济发达地区的项目上；另一方面，目前房地产企业的融资需求激增，信托公司大大增加了房地产信托的收入。因此，现阶段选择房地产信托不仅可以控制风险，还可以保证信托业务的总量。