年底偿债“压力山大” 房企融资还债忙不迭

本篇文章1670字，读完约4分钟

记者余向明编辑林建

万科收购华夏幸福(600340，诊断股)作为北京绕城项目的一部分，泰和集团(000732，诊断股)将获得上海银行200亿元的融资信贷(601229，诊断股)，内地中小房企将在香港上市融资...一系列事件表明，融资缓解债务风险仍是房企的重中之重。与此同时，各类房地产企业都在加紧推进市场，并通过降价、打折促销等手段，以迅速收回资金。

住房企业融资年末

据wind统计，截至10月10日，房地产企业发行债券(信用债券)的规模达到4050.55亿元，远远超过2017年的3312.68亿元。其中，今年9月初至10月10日，房地产企业债券发行规模达到564.35亿元，增速加快。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，国庆假期后，也就是10月8日和9日这两个工作日，一些房企出台了融资计划，融资总额超过数百亿元。

记者注意到，2017年下半年，受市场影响，住房和企业债券融资净额下降。自2018年以来，住房企业的债券发行开始大幅增加。2018年3月，发行规模达到去年785亿元的最高水平，融资净额也快速增长。然而，自2018年3月以来，房地产企业债券市场开始下滑，总发行量开始下降。下半年以来，住房企业融资速度加快。

据机构统计，第三季度国内房地产企业通过债券市场共融资1737.4亿元，占前三季度总规模的近43%，相当于去年的一半以上。特别是7月至9月，房企分别发行了49只债券、66只债券和51只债券，融资规模分别为470.7亿元、708.32亿元和558.35亿元。以海洋控股公司(000046)为例。9月，它一口气发行了62亿元公司债券。

除了发行债券，房地产企业还利用各种其他方式筹集资金，有的与银行联手，有的在香港上市，有的转让项目。

记者注意到，近一个多月来，河南恒达集团、南京殷诚国际、杭州德信、美的地产、大发地产等中小房企在港上市。这些房地产企业都是高负债率的企业。例如，根据大发房地产招股说明书，2015年至2017年，公司净资产负债率分别为196.5%、150%和269.8%。

不少人转售了该项目的股权。近日，华夏幸福圈在北京的10个项目被转让，只喊“住”的万科以32.34亿元人民币接手。

后者的债务风险甚至更大

“从上市房地产企业的月融资额来看，自2018年以来，由于融资渠道的收紧，住房企业的月融资额持续下降。与此同时，2018年第三至第四季度是住房企业支付资金压力最大的时期。资金紧张。”通策研究所所长张宏伟说。

他告诉上海证券交易所，今年房企的融资困难有所不同。他看到一家金融机构的房地产企业名单，强调投资要合理区分企业风险和区域风险，主动避开系统性风险高的地区和竞争力下降或明显处于劣势的房地产客户。总之，“中小房企或过去杠杆率高的房企更难赚钱。”

债务风险已经开始显现。洪钟股份有限公司(000979)于10月8日晚宣布，截至公告日，公司及子公司累计逾期债务本息合计55.87亿元(近期公司及子公司偿还部分贷款)。目前，公司正在与相关债权人协商妥善解决方案，并尽一切努力筹集偿债资金。

“截至2018年8月31日，本期共有房地产债券2189只，总规模为2.19万亿元，约占信用债券市场的11%。”中国研究院宏观金融研究部总经理袁说。她向《上海证券报》表示，从债券期限来看，根据截至2018年8月31日的现有房地产债券统计，考虑100%转卖和50%转卖，2018年第四季度房地产债券的期限和转卖规模分别为1904.75亿元和1344.97亿元。与今年第四季度相比，未来三年房地产债券到期的整体压力更大。

“如果考虑100%转售的规模，2019年至2021年的到期规模将超过6000亿元，其中2019年和2020年的到期规模分别为7914亿元和7959亿元；考虑到50%的转售规模，2019年至2021年的到期规模分别为5726亿元、5352亿元和7232亿元。”袁表示，虽然房地产企业尚未拖欠国内债券，且债券违约概率相对较低，但随着房地产债券到期高峰的到来，我们必须重视房地产债券的还款风险。