房企忙“过冬”：减少投资 加快销售

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[摘要]“从我们的研究结果来看，包括南京以前拍摄的一块地，同一地点的地价下降了30%左右，而杭州以前拍摄的一块地与同一地点相比下降了50%左右。”

《时代周刊》记者胡天翔

在楼市调控和融资紧缩的双重压力下，控制投资、快速支付的发展战略已成为下半年房企的共识。但是前景乐观吗？

“销售的难度正在逐渐增加。如果没有放松管制的政策，销售的困难将继续存在，淘汰率的困难也将增加。”万科投资者关系总监赵举例说明，8月份万科退订率为47%，平均认购时间为半个月。如果它不能在半个月内以30%的价格售出，情况会更糟。

融创中国董事长孙宏斌也在今年的中期业绩会议上表示，随着房地产市场调控政策的继续，人们的购房预期也将发生变化。事实上，在8月份，很明显，购买预期已经改变，所以融创将非常谨慎。

在土地收购方面，以行业稳定性著称的中海今年8月喊出了“我宁愿错过一些机会，也不愿投资错土地”的发展口号。中国海外发展股份有限公司董事长兼首席执行官严建国承认，目前我们对市场保持高度谨慎的态度，目前政策处于高度波动时期，随时都有可能出台新政策，因此有必要谨慎投资。

“据我们所知，有几家超大型房企已经暂停了征地。一方面，相当多城市的地价大幅下降，开发商持观望态度，不买不买；另一方面，开发商可用的资金相对较少。”华南一家房地产企业的中层告诉《时代周刊》记者，所以无论从投资策略还是现金流管理来看，企业都不敢大规模投资。

新城控股有限公司高级副总裁欧阳杰(601155)也向《时代周刊》表示，房地产企业不应再期待未来的高市场增长。相反，稳定的市场有助于企业制定战略规划，调整资源配置，争取均衡发展。欧阳杰建议，在扩张方面，住房企业应该慢慢地、正确地、很好地占用土地，而且廉价的土地总是可以被占用的。“在融资方面，住房企业可以通过设立房地产基金等形式争取相对廉价的资金，降低融资成本。”欧阳杰继续表示，在确保产品和服务质量的同时，开发商应继续坚持资金高周转率战略，加快资金回笼，确保企业现金流安全。

益居企业集团首席执行官丁祖昱也认为，今年第三和第四季度房企最重要的两个战略是:一是控制投资，减少投资；一是快速收钱，加速销售。

控制投资

根据中国指数研究院的数据，截至2018年8月底，中国共有807宗土地拍卖案例，累计占地面积7954万平方米，是去年同期的7.3倍。

土地拍卖现象明显增加，这是否市场低迷的信号？欧阳杰告诉《时代周刊》记者，这正是土地财政不能放弃、土地市场趋于理性的写照。“根据我们的研究，87%的土地拍卖项目位于三、四线城市。上述城市的房企土地储备相对充裕，他们不再急于获得土地，希望等待一个相对较低的地价水平。”欧阳杰说，然而，政府本身降低土地价格的意愿并不强。毕竟，许多城市已经达到了高价格，而土地价格太低，无法支付拆迁的补偿和安置费用。他预测，今年最后四个月，三、四线城市推出的土地将大幅减少，土地拍卖现象也将大幅减少。

“从我们的研究结果来看，包括之前在南京拍摄的地块，同一位置的土地价格下降了约30%，而在杭州之前拍摄的地块与同一位置相比下降了约50%。”上述房地产企业的中层告诉《泰晤士报》记者，开发商也是买高不买低，很多人认为土地价格会更便宜，所以他们会减少土地支出。华润置地管理层也表示，今年的土地拍卖与区域市场有关。一方面，有价格限制，另一方面，底价相对较高。

除上述原因外，一些民营房地产企业内部人士告诉《时代周刊》，由于2016年底国内融资渠道逐渐收紧，公司购买土地的资金减少。

“由于目前的销售市场受到监管政策和大环境的影响，很多房企在资金回笼出现问题后，肯定会把回笼资金放在发展的首位，减少征地费用。”上述房地产企业的中层表示，在房地产周期下，在角落里超越企业的前提是先生存。因此，今年和明年，房地产企业将特别注意支付，同时将加快发展进度。据他介绍，目前，包括越秀地产、万科、碧桂园在内的许多房地产企业在广州都有打折销售。

今年8月底，恒大率先在全国范围内打出“所有待售住宅打九折”的广告，首付款可以分期支付，最低首付款只有5%。

加速提取现金

开发商将价格改为数量真的很理想吗？

以万科为例，数据显示。2018年上半年，万科实现合同销售额约3046.6亿元，同比增长9.91%；合同销售面积约2035.4万平方米，同比增长8.94%。2017年同期，上述指标的同比增长率分别为45.8%和32.6%。2018年8月，万科实现月销售额383.4亿元，同比增长3.5%，实现合同面积257.4万平方米，同比下降6%。

在今年9月召开的万科运营电话会议上，赵透露，今年上半年万科平均剥蚀率在55%至65%之间。7月份的去除率为51%，8月份仅为47%。赵解释说，拆迁率低的主要原因是万科在一、二线城市的600多个项目面临更大的监管压力。限购和贷款等因素，即使启动推进顺利进行，最终销售情况可能也不理想。如果调控政策不放松，销售难度可能会逐渐加大，去转型难度也会不断加大。

一旦建房子变得困难，外部融资不断收紧，住房企业的资金链无疑将再次承受压力。

欧阳杰告诉《泰晤士报》记者，房企资金到位增速已经回落，银行按揭贷款和开发贷款处于负增长区间，主要依靠客户存款、预收款和自筹资金两位数增长，保持资金到位增速在6%左右。但是，由于目前房地产企业融资渠道相对不足，房地产企业年末到位资金增长率将处于我们年初预测的“零增长区间”(即房地产主要指标在3%以内，少数指标在5%左右)。).

根据克里的数据，在融资成本方面，2018年上半年60家重点房企的融资成本结束了过去两年的下降趋势，上升至6.33%。这主要是由于国内融资环境持续收紧。最近，新的国内外融资成本有所增加，而原来的低成本企业债券已经逐渐到期，所以整体融资成本只能上升。

“目前，开发贷款利率已经处于历史高位，在基准利率4.9%的基础上，通常会提高10%-30%。”上述房地产企业的中层告诉《泰晤士周刊》记者，如果民营企业肯定要发行债券，他们会尽最大努力提前找到买家(机构)，先谈一谈，但成本会很高。

远洋运输集团首席执行官翟祖元也对媒体表示，自2017年以来，资金越来越紧张，这一趋势可能会持续到2019年；2015年，许多房企发行了三年期债券，而今年下半年到明年上半年是还款高峰期，因此行业内可能出现资金短缺。

根据穆迪对债券评级机构发布的研究报告，在评级的52家房地产企业中，超过70%的债券将在2018年到期或转卖，总额为392亿美元(约合2601亿元人民币)。据风能统计，2019年房企债券的到期规模将进一步攀升至4026亿元。

欧阳杰认为，在融资杠杆收紧的背景下，一些销售不足、债务过多的房企将面临资本压力过大的风险。

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