楼市降温成趋势：前8月楼市成交破10亿平方米大关

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【摘要】与市场推出的总建筑面积相比，自第二季度以来，拍卖率一直在上升，8月份的拍卖值达到7.05%，创下拍卖率月度纪录。

在“房无投机”的时代，在“抑制房价上涨”的主旋律下，国家统计局8月份监测的70个城市的房价出人意料地普遍上涨。

在70个大中城市中，新房价格上涨的城市已达67个，其中2个城市涨幅持平，只有1个城市有所下降。

在房价上涨的背后，全国房地产市场的库存数据降至51个月以来的最低水平，8月份新增家庭贷款占55%，为今年以来的最高水平。

市场供求正走向失衡，这再次引起监管当局的高度警惕。在中央政治局“731”73字方针和全年累计315项调控政策的背景下，以“打补丁”和稳定秩序为重点的大规模调控网络再次全面铺开。

"从监管压力的角度来看，自9月份以来，地方监管政策持续增加."中原地产首席分析师张大伟向《时代周刊》表示，目前，地方政府负责“稳定土地价格、稳定房价、稳定预期”的调控，住房和城乡建设部等中央部门通过数据预警、访谈和问责机制加强了地方指导。

目前，大量土地拍卖出现，这被视为房地产市场可能降温的重要信号。今年以来，中国已有800多次土地拍卖，拍卖数量逐月增加。

东吴证券(601555)宏观固定收益首席分析师周岳向《时代周刊》表示，土地作为房价的最高因素，拍卖活动频繁，地价不断下降，在一定程度上是房价调整的有利因素。

如何跳出“越来越热”的怪圈

国家统计局每月中旬公布的全国70个城市房价指数一直被视为房地产市场监管有效性的重要指标。尤其是15个热点城市的房价走势，基本上已经成为判断当前全国房地产市场的风向标。

9月15日，一份新的跌宕起伏的清单发布了。据《泰晤士报》记者报道，今年8月，在70个大中城市中，新建商品房(新房)的销售价格环比仅下降0.1%，而北京和南京持平，其余67个城市均有所上升。其中，无锡、徐州、北海和xi的环比增幅均超过3%，另有14个城市环比增幅在2%至3%之间，29个城市环比增幅在1%至2%之间。

二手房也处于同样的总体上升趋势:在70个城市中，只有上海和厦门的房价同比分别微跌0.1%和0.3%，北京和锦州持平，其余66个城市均上涨。常德的环比增幅最高，为3.2%，济南、Xi、无锡和徐州等18个城市的环比增幅超过2%，石家庄、太原和宁波等33个城市的环比增幅为1%至2%。

国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟用12个字概括了8月份房价的总体情况:一、二线城市“总体稳定”，三线城市“上升”，15个热点城市“上升和下降”。

据初步估计，在新房价系列中，4个一线城市、31个二线城市和35个三线城市分别上涨0.3%、1.3%和2%，分别上涨0.9%、8.6%和8.3%。在15个热点城市中，无锡的环比增幅最高，为3.4%，济南的同比增幅最高，为10.2%。

张大伟表示:“目前，房地产市场仍处于高温周期，特别是中西部三、四线城市房改等政策带来的高峰期依然存在，成交量和价格仍在明显上涨。”“截至今年8月，目前房地产市场的上涨周期已长达39个月，这是中国房地产市场持续刷新历史最长的上涨周期。”

市场对此忧心忡忡，似乎又回到了“越来越热”的怪圈。事实上，今年前八个月，房地产行业的销售、融资、投资、征地等指标保持了较高的增长速度。

其中，前八个月全国新房销售面积超过10亿平方米，销售量近8.94万亿元，再创历史新高；房地产开发投资7.65万亿元，连续两个月保持两位数增长；房企购买土地1.64亿平方米，土地成交价8177亿元，同比分别增长15.6%和23.7%；供应方面，全国新开工面积13.33亿平方米，同比增长15.9%。

“从去库存化到城市政策再到改善租赁市场，目前房地产市场政策的调整和变化都指向一个目标——住房而非投机，但市场反馈不可能一步到位，它将在一定程度上反弹，甚至刺激市场预期的反向反应。”中国人民大学崇阳金融学院访问学者张经伟写道:“不同城市的房地产市场表现、政策预期和市场最终目标不尽相同。”

在张经伟看来，从去库存政策开始，一线城市、一线周边城市、二线热点城市、二线、三线和四线城市都有一个循序渐进的传递过程，随后是一轮又一轮的城市监管接力传递。三、四线城市不仅存货不多，而且很快进入“万元+时代”，一些三、四线城市甚至没有房子可买。

总体而言，全国范围的去库存周期已经完成。截至8月底，中国新房存量接近5.39亿平方米，比7月底减少555万平方米。根据张大伟的统计，在连续四年多之后，中国的新房存量已经降至51个月以来的最低水平。例如，呼和浩特在几年前取消了最早城市的限购，现在是第一个取消去库存的城市。从全国房地产市场来看，大多数城市已经需要补充库存。

“目前，房价上涨的预期并没有发生根本性的变化，但房价上涨的脆弱性已经开始显现。”《经济参考报》近日在头版发表了一篇评论文章《警惕房地产市场“成分谬误”的形成》，指出没有基本面的房价上涨必然会增加宏观经济和金融风险，阻碍经济转型升级，引发经济运行的脆弱性，最终会促使房地产市场形成所谓的“成分谬误”。特别是，房价上涨存在棘轮效应，风险很容易自我累积，这需要高度警惕。

地方法规继续增加

“易热难冷”的棘轮效应正在发挥作用。如果我们想保持当前房价的高水平上涨，我们必须提供比以前更多的货币供应，但这无异于饮鸩止渴。

《泰晤士报》采访的许多分析人士认为，坚持住而不炒，除了弥补房地产调控的不足，全方位引导合理的住房消费外，还需要采取有效措施，改变不合理的住房投资预期，同时稳步应对可能出现的市场波动。

中央政治局的“731”政策为房地产市场的未来趋势定下了基调。《时代周刊》记者发现，在60多个城市牺牲了“限售房”之后，“打补丁”和“管理秩序”成为近两个月来楼市调控的焦点。从住房和城乡建设部到各大城市，正在发布整顿秩序的政策和文件。

9月19日，北京和上海都在官方网站上悬挂了控制市场混乱的专项行动通知。其中，北京市重点整顿“学区房”、“商品房”和“企业购房”；上海市大力整治首付、非法提取公积金、通过婚姻获得购房资格等行为。

深圳和广州率先整顿房地产市场。9月18日，广州表示将把专项扫黄行动与日常市场检查结合起来，进一步加大对中介机构的检查力度。另一方面，深圳在8月中旬公布了一份文件，要求严厉打击22起房地产市场的混乱局面，如以威胁和其他暴力手段驱逐房客、恶意扣押金和订金、“茶费”和“阴阳合同”。

张经伟表示:“楼市调控政策逐渐加码，并没有放松的迹象，这使得本轮楼市调控周期凸显出手段更多、力度更大的特点。”“在一些城市，房价上涨过快，所以光谈市场还远远不够。更重要的是整顿这些城市的市场。因此，对房地产市场的监管应主要解决供给方面的结构性宽松。

在张经伟看来，过去，地方gdp崇拜、土地财政、开发商的利益需求和金融机构的深度参与都被叠加在房地产市场的供给面上，但现在房地产市场的周期率积累了更多的结构性利益纠缠和系统性金融风险。房地产市场不可能硬着陆，只有软监管。

“此前在一线城市实施的特殊政策，在测试结果成功后，很可能会在未来的二三线城市实施。”一家房地产企业的代表李凯(化名)告诉《泰晤士报》记者，政府的政策包括摇号、限制企业购房、离婚、结婚买房等。，可能会一个接一个地全面铺开，意图堵塞漏洞。

陆地流动被拍摄为冷却信号

土地市场是房地产市场的晴雨表和领先指标之一。2018年，全国各地拍卖了大量土地，这在过去几年中很难见到。

距离北京300公里的石家庄有280亩普通宅基地等待竞标者。最后，由于没有报价，9月17日的公开转让活动只能停止。

根据中国指数研究院的数据，截至2018年8月底，中国已有807宗土地拍卖，累计占地面积7954万平方米，是去年同期的7.3倍。

总体而言，与前两年相比，2018年土地拍卖现象大幅增加。单个月土地拍卖的建筑面积就超过了500万平方米，自6月份以来已经超过了1000万平方米。土地拍卖的步伐正在加快。与市场推出的总建筑面积相比，自第二季度以来，拍卖率持续上升，8月份的拍卖值达到7.05%，创下月度拍卖率纪录。

三线和四线城市仍是土地拍卖的高发地区，但自下半年以来，这一比例有所下降，而二线城市的比例逐渐上升。统计年度土地拍卖规模前20名城市中有8个二线城市，前4名城市中有太原、阜阳、天津和合肥，其中有3个二线城市。1-8月，二线城市平均拍卖率为5.12%，平均溢价为17.37%，而三、四线城市拍卖率仅为3.98%，平均溢价比二线城市高出12个百分点。

但如上所述，前8个月，房企购买土地1.64亿平方米，土地成交价为8177亿元，同比分别增长15.6%和23.7%。如何解释这和拍卖的严重区别？

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《时代周刊》记者，关键取决于市场结构。虽然在很多城市都有很多拍卖会，但交易量仍然很大。换句话说，土地供应的节奏正在加快。然而，在新的环境下，房企变得更加谨慎。

“这次拍卖活动只是房地产市场逐步合理化的一个重要表现，也减少了开发商盲目征地的情况。”周岳分析说，调控政策不断增加，土地出让条件越来越严格。特别是在一线和二线城市，有限的土地价格、有限的住房价格、竞争自给、竞争建设、买彩票买房、分享产权已经成为市场推高土地的重要附加条件。这给房地产企业的经营利润带来了很大的压力。此外，高昂的土地分配费用使得许多地块无人照管。

此外，现金流是房地产企业的杀手，支付缓慢，融资困难，偿债高峰期即将到来。数据显示，2018年下半年至2021年，住房企业的生息负债将集中到期，规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，2022年及以后的总到期规模为0.9万亿元。

与此同时，历史上房地产企业在购买、价格和签约销售方面遇到了更加严格的限制，这直接导致了房地产企业现金流的缓慢回归。其次，房企将陷入“频频还债、融资少、还贷少”的尴尬境地。

据周玥称，此次拍卖可能会导致市场需求萎缩，从而限制空房房价的上涨。中国宏观经济研究院研究员郭立言也表示，地价与房价之间存在着一个完整的链条关系，一些城市的地价正在下降，这表明市场预期未来房价走势会发生变化。

58房屋研究院首席分析师张博向《时代周刊》记者指出，8月份房价的上涨趋势只是市场的惯性，楼市热度已接近“顶峰”。他认为，缺少“金九银十”是市场的共识，楼市的降温已经到来。