南京高价拿地被“套牢”，中海地产如何提速？

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启动“加速”的中海地产，在过去的两年里以南京为重仓，在过去的两年里共赢得10个项目。作为房地产市场调控的重点城市之一，南京严格的限价和限购政策使中国海外房地产承受着业绩和利润的双重压力。

时代财经被告知，中国海外房地产在南京(包括镇江)过去两年赢得的10个项目中，只有两个进入市场销售，这与它的错误步伐不无关系。

“在早期，中海地产在南京的品牌声誉相对较大，但有一段时间很平静。2016年，南京开始加大征地力度，结果是时机不对。”南京楼市资深评论员尹向指出。

仓库密集的城市表现不佳，也延缓了中国海外地产增速的实现。2016年和2017年，中国海外地产的销售增长率分别为16.5%和10%，而今年上半年的同比增长率仅为18.6%。

踏错了南京市场

不久前，一家房地产公司的董事长在投资者大会上谈到一、二线城市的宏观调控时指出，中国海外房地产在南京的项目总成本超过200亿元，年财务成本达到15亿元左右，都是亏损的。

他的“直言不讳”也讲述了中海地产在南京的尴尬处境。据时代财经不完全统计，自2015年9月以来，中国海外地产在南京和镇江赢得了10块高价地块。除了本月赢得的江北新区项目，其余9个地块中有7个尚未在市场上出售。

中国海外房地产进入南京已经15年了。早在2003年，中国海外地产就开始在南京河西新城开拓，其第一个项目是塞纳丽舍，它仍然是该地区最昂贵的二手房社区之一。在随后的几年里，它先后推出了许多项目，如凯旋门、凤凰Xi安、万金Xi安和国际社会。

然而，在2010年后的一段时间里，中海地产在南京一直相对平静。在中海地产扩大规模的目的指引下，中海地产近两年开始在南京市场再次发挥实力，并加大了土地投资。然而，这一轮中海地产的土地收购并没有完全踩上节奏。

当高价土地受到最严格的监管时，中国海外房地产南京项目的市场进入时间只能被一次又一次地推后。到目前为止，在10个新项目中，只有南京中海桃园里和镇江中环海润符江进入市场销售。

中海桃园里是中海地产于2015年9月23日以20.8亿元收购的商住混合地块，底价为22373元/平方米，是当时南京的地王。这个项目直到今年三月底才开始。一期497套的平均售价为38995元/平方米，目前已经销售一空，促销方案尚未确定。

在镇江王迪项目中，海润符江于去年5月31日被中海地产以底价9450元/卸货门中标。今年2月开盘时天气很冷，当天的拆迁率不到40%。目前，销售建筑的平均成交价格为18000-20000元/平方米。

时代财经表示，另外三个尚未进入市场的项目正在建设中，包括2017年10月25日以18.4亿元赢得的中海江浦g54地块；2017年9月20日，中海城南g43地块中标43.2亿元，2017年7月7日，禄口g23地块中标7.3亿元。值得注意的是，上述三个项目都要求出售现有住房。

同时，四个未完成的项目包括中海燕子季2017年10月25日以49.1亿元赢得的g51地块；2017年7月12日，小龙湾g40商务办公混合用地以13.25亿元的总价中标；2016年12月16日，鼓楼滨江g81商务办公混合用地以17.5亿元的总价中标；六合g19地块于2017年7月5日以7.5亿元的价格中标。

上述项目进展缓慢与南京严格的房地产市场监管有关。受限价令等监管政策影响，南京楼市和土地市场明显降温。戴德梁行南京杭州公司总经理唐耀光指出，中海地产在前期赢得了高价地块。在今天的市场环境下，如果这些项目上马，它们可能会面临低利润率甚至亏损。

尹透露，事实上，南京房地产市场的整体推进速度最近有所放缓。“南京市物价局对房价的审查越来越严格，而新房子的价格会特别低，所以很多开发商的推盘速度已经放缓。此外，房管局发放销售许可证的速度很慢。"

中海如何加快速度？

在过去的几年里，中国海外房地产南京的销售业绩已经走过了许多年。2012年，中海地产凭借其中海凤凰Xi安、中海万金Xi安在南京销售额排行榜上获得第一名；在2013年和2014年，它跌至第七位；2015年，它跌出了前15名；2016年，中海地产凭借宣武大厦跻身前五名。

尹指出，在房地产业的“小年”，中海地产选择南京作为重仓时机并不理想。“现在房价批准的价格不高。如果市场被推，销售利润就低。如果不加以推动，就不能保证今后会放松监管，这也面临一定的风险。”

众所周知，加快规模增长是中海地产进入“建国时代”的重要目标。在内部常务会议上，严建国对中海地产存在的问题和未来发展给出了明确的方向:向规模冲刺，利润不再是唯一的目标。

在此指导下，中海地产于2017年开始积极收购土地，新增土地储备创历史新高。数据显示，2017年，中国海外房地产收购了76块土地，总土地面积为523.9万平方米，总成本为951亿元。从2018年1月至8月，共获得37块土地，总成本为550.6亿元，约占年度土地投资预算的41%。

唐耀光认为，要加快销售规模的增长，需要充足的土地储备。“我认为积极征地是加快中海地产销售的第一步，也就是先拿到‘面粉’。如果市场环境好，他们可以很快进入“做面包”的过程。否则，他们需要等待一个好时机。”

“我们现在满足了尽可能多地运输和销售的条件。目前，行业对项目利润率的要求约为10%-15%。我们将比其他公司有更高的利润率要求。要在2018年实现2900亿英镑的销售目标，应该没问题。”中海地产内部人士告诉时代财经。

虽然土地投资较以往有所增加，但在严格的利润红线下，中海地产很难在短时间内实现提速。严建国透露，目前，中国海外房地产将采取非常谨慎的投资态度。“在第一季度，我们抓住了市场窗口竞争疲软的机会，适当地购买了更多的土地。自第二季度以来，市场一直处于僵持状态，我们已主动放缓投资。最近几个月，我们仍处于观察期。”

在严建国看来，下半年会有更好的投资机会，但真的很难判断最佳时机。“我们认为，最好在这个时候保持高度的敬畏，采取更加谨慎的态度。今年能实现多少投资预算确实需要密切观察市场。我们将在这方面作出安排。”

他的判断来自对市场的基本了解。“首先，长期的监管机制和政策正在逐步接近；第二，房地产企业的规模扩张将逐渐放缓；第三，下半年房地产市场调控将继续趋紧；第四，房地产行业的资金仍然紧张。”