住房租赁市场亟待规范化发展 更好适应“租售并举”住房新时代

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历史数据显示，每年的6-7月是租房的旺季，需求的释放导致租房市场的短缺和房租的上涨。然而，今年的租金上涨比往年更加“剧烈”。在一些地区，房屋租赁机构哄抬租金，以高价收取房屋，以争夺房屋。一些热点城市房租价格的上涨引起了市场的广泛关注。根据中国房地产评估中心最近发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》，在中国房地产评估中心监测的35个城市中，7月份有10个城市的租赁价格指数环比上升，包括所有4个一线城市。

鉴于房屋租赁企业通过融资所得资金的恶性竞争来强占房屋，以及通过高于市场水平的租金或抬高租金来强占房屋的混乱局面，监管部门正在逐步加大监管力度。以北京为例，针对北京房屋租赁市场的现状，8月19日，北京市房地产中介协会召开座谈会，自由式、翔宇、蛋壳公寓等10家主要房屋租赁公司的负责人参加了会议，共同承诺“三不”:一是不利用银行贷款等融资渠道获得的资金恶性竞争，抢占住房；第二，不要强占租金高于市场水平的房屋或抬高租金；第三，房东不会因为提高租金而提前取消租赁合同。此外，他们还共同承诺不增加租金，将现有12万套以上的房屋全部投入市场，以“不涨价”的方式稳定之前波动的租金水平。

在业内人士看来，房屋租赁市场的发展需要杜绝追逐利益的短期投机行为，注重满足租户的需求，提供优质的租赁服务，推动行业走上正轨。下一步，在加快住房租赁业立法，加强对企业恶性竞争监管的同时，要加大培育多元化租赁住房供应商的力度，增加保障性租赁住房供应，切实保障城镇居民住房需求，更好地适应“租售并举”的新时代。

长期租赁公寓市场的激烈竞争间接推高了房屋租金

从住房市场的供应方来看，在过去两年里，北京、上海和其他城市都加大了拆除违章建筑和禁止集体租房的力度。交通银行金融研究中心高级研究员夏丹(601328)表示，现在是毕业季节，租房需求已经被集中释放。供求之间的差距导致租金上涨。

易居研究院智库中心研究主任严跃进对英国《金融时报》记者表示，拆除违章建筑将减少市场上可出租房屋的数量；另一方面，它可能会释放一些要求重新出租。因此，一些符合条件的房屋的租金将会上涨。同时，目前中介租赁业务的重组也将减少一些房屋的租赁，包括经济适用房、公共租赁房和团体租赁房。

值得注意的是，除了供应、需求和季节等因素外，大量资金进入长期租赁公寓也是推高住房租赁价格的主要原因之一。近年来，我国的房屋租赁行业逐渐进入快速发展时期，各种资本正在加速进入租赁市场，培育了一批大型租赁机构。然而，在大型租赁机构抢占房屋租赁市场的过程中，一些房屋出现了争夺，导致租金上涨的现象。

“在大量地方国有住房企业和大型私有住房企业的出租房投入供应之前，长期租赁公寓寻找政策出路争夺住房，住房竞争压力加大。一些长期出租公寓的经营者为了获得住房提高了价格。导致租金上涨。”夏丹说。

谈到近期租金大幅上涨背后的深层逻辑，上海逸居房地产研究所研究员沈伟告诉英国《金融时报》记者，今年7月和8月租金过度上涨的原因有很多。其中一个重要原因是市场优质住房供应不足，不能满足现在年轻人的需求。相反，他们将注意力转向了长期租赁公寓。长期租赁公寓市场的激烈竞争也间接推高了房屋租金。目前，租金上涨趋势主要集中在一线城市，这可能会波及到一些流入量较大的人群。

8月19日，前“我爱我家”(000560)副总裁胡景晖在召开个人媒体沟通会议时，呼吁政府加强对长期租赁公寓的监管。他建议:第一，通过全国住房和建设系统，每月通过各种渠道迅速建立和公布全国房租指导价；第二，在制定指导价的基础上，如果出现异常交易，普通人(603883，门诊股)可以向政府举报，严格执行哄抬房价的行为；第三，相关部门应建立联合工作机制，严格监管资金进入长期租赁公寓。

「今年是房屋租赁市场发展的重要一年。目前正处于大规模监管房地产市场秩序的阶段，因此需要客观、全面地看待租金上涨问题。”严跃进认为，找到原因，采取有针对性的策略，才能真正促进租赁市场的健康发展。

建立健康、可持续的住房租赁市场迫在眉睫

近年来，中央政府高度重视住房租赁市场的发展，多次出台相关政策鼓励和支持住房租赁市场的发展。中国共产党第十九次全国代表大会报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。今年的《政府工作报告》指出，要“支持居民自主购房需求，培育房屋租赁市场，发展共有房产”。

业内专家认为，“二加一”的住房制度是中国未来住房制度的目标，“无房无房”是指导思想。因此，建立健康、可持续的住房租赁市场尤为重要。

自2017年以来，在“租购并举”的政策指导下，各地出台了详细的实施细则，许多城市积极推进租赁市场的发展。“作为租房需求最大的城市之一，北京计划在2017年至2021年期间提供1300公顷土地，建造50万套租房；“十三五”期间，上海将积极推进租购结合的住房制度建设，进一步完善房地产市场健康发展的长效机制。预计新增各类住房约170万套，其中租赁住房约70万套；深圳市提出，从2018年起，在新增住宅用地中，人才住房、商品住宅和公共租赁住房用地比例应不低于60%，同时，新增住宅用地中“只租不卖”的比例应提高。”沈心预测，未来三到五年，一些大中城市的出租房规模将会大大提高。

但是，应该看到，住房租赁市场的发展还存在一些问题，如制度不完善、供需不平衡等。行业管理需要转型升级，市场也需要创新发展。

那么，如何促进房屋租赁市场的健康发展呢？夏丹建议，今后要加强地方房管部门与互联网和信息服务公司的政企合作，搭建房屋租赁交易和服务平台，实现促进房屋供需双方匹配、加强交易过程监管和后续服务、嵌入房屋租赁相关生活和金融服务等功能。

同时，要培育房屋租赁企业，提供大规模、专业化的供应。通过补贴、税收优惠、低价土地供应等方式。，可以降低成本，提高房屋租赁投资和运营的相对回报率，增强资金进入房屋租赁市场的积极性，支持符合条件的房屋租赁企业使用多元化的金融工具解决融资问题。

严跃进认为，从规范房屋租赁市场的角度来看，主要是要控制房屋租赁供应主体的各个环节，包括房屋收购、合同签订、租金监管、租赁贷款办理、租赁房屋维修等。如果这些部分到位，租赁市场的发展将更加健康。

“在大力培育住房租赁市场的同时，也要稳定商品房价格。”夏丹对英国《金融时报》记者表示，在人口流入压力巨大的城市，应该把握好商品房的土地供应量。房屋租赁用地指标的增加不应以牺牲商品房用地为代价，否则会诱发地价和房价的上涨。