房企普遍面临压力 兼并重组将是大势所趋

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本报记者周

进入第三季度，楼市即将迎来旺季，但房地产企业面临的压力不小。虽然从业绩来看，上半年，房地产企业上交了一份不错的成绩单。碧桂园销售额超过4000亿元，恒大、万科超过3000亿元，保利超过2000亿元，同比进一步大幅增长。同时，销售领域也取得了突破。业绩充分表明，大型住宅企业的实力进一步增强。然而，房地产企业之间的竞争越来越激烈，强者越来越强，弱者越来越难以生存。

具体来说，目前乃至未来相当长一段时间内，房地产企业面临以下三大压力。

首先，房企普遍面临业绩压力。以北京为例，根据中国指数研究院发布的《2018年上半年北京市房企销售排名》，由于政策的严格控制和房贷利率的不断提高，市场规模已经明显缩小。前十大房企的总销量、总销售规模和进入门槛都大幅下降，甚至前十大房企的总营业额也下降了20%。数据显示，2018年上半年，北京十大房地产企业总销售额达到598亿元，同比下降22%。在政策的严格控制下，北京市场的交易规模已经明显缩小。受此影响，北京房企的门槛在2018年上半年有所下降。2018年上半年，北京十佳房地产企业实现销售总面积160万平方米，同比下降16%。2018年上半年，北京销售面积前十名的门槛为7万平方米，同比下降36%。这表明，房地产企业的去转换和支付速度普遍下降。在这种情况下，房企的排名也会受到影响，排名与房企的融资能力挂钩，关系到企业的可持续发展。

第二，三四线市场的饱和压力。到年中，一线城市的房地产市场不容乐观，四线城市的情况也不太好。业内更为关注的工房改革政策收紧的迹象，无疑意味着空房地产的盈利，而地产股也大幅下跌。第三，四线城市是一个大规模的棚改，许多项目必然会受到影响。虽然很难说工棚改革政策是否会有重大调整，但微调可能是大势所趋。随着四线城市房地产库存压力的逐步释放，需求基本得到满足，新的需求是有限的，因此四线城市保持房地产市场稳定的压力也将出现。在一、二线城市严格限购的情况下，许多房地产企业都搬到了四线城市。就这些房地产企业而言，继续发展三四线城市存在一定的风险。事实上，在一些四线城市，已经有供大于求的迹象，他们正面临发展瓶颈。

第三，融资和债务偿还压力。前一段时间，中央银行的报告指出，一些房地产企业有更高的负债率和更大的债务偿还压力。并强调要继续实施住房金融宏观审慎管理政策。住房企业负债率高的问题由来已久，它不是专门针对中小住房企业的，而是主要针对大型住房企业的。一些大型房地产企业通过上市公司和各种融资渠道大举借债，背负着如山的无形债务，大举扩张。一旦这样的房地产企业投资失误，再融资和债务偿还的压力是巨大的，这是非常危险的。中小房企的融资和偿债压力不容忽视。在信贷持续紧缩的背景下，房企普遍面临巨大的财务压力。最近，从风险防范的角度来看，相关部门已经阻止了一些大型房企在海外发行债券，这将进一步收紧相关企业的资金链，融资压力将来自空.

接下来，房地产面临的问题将是产能过剩和并购。如前所述，四线城市中的一些三线城市供过于求。虽然一线和二线城市都有需求，但由于高房价，真正的需求很难满足。这部分需求可能只能通过未来的经济适用房来解决。在“房无投机”的原则下，过高的房价和购房限制将使一、二线城市很难重现过去房价和成交量飙升的辉煌。另外，土地难得，人多吃不完，所以房企的竞争会更加激烈，不可避免的会互相残杀。此外，四线城市的房地产需求已经逐渐饱和，未来一些企业倒闭是不可避免的。

可以说，未来一二线城市和三三线四线城市都将是房地产企业的红海。要解决房地产市场产能过剩的问题，防范房企倒闭带来的金融风险，基本上只有两种方式:转型发展和并购。从这个角度来看，未来房地产企业之间的并购将会更加频繁，同时多元化发展也将是一个大趋势。