实探启德发展区：香港“地王”的前世今生

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今年上半年，香港房地产市场依然繁荣，地价记录也频频刷新。然而，随着位于香港山顶文慧路豪宅的“土地王”，香港的土地市场突然刮起一阵凉风。此外，在美联储加息后，关注空房地产市场的声音越来越大。香港的“土地之王”将面临什么挑战？香港特区政府应如何扩展土地资源？我们不妨看看“地王”经常出现的地方:香港启德机场旧址。

证券时报记者吴家明

香港电影《无知》讲述了一对父子在贫困和冷漠的边缘挣扎的故事。在电影中，两个人住的房子很拥挤，有一张双层床，儿子侧卧，父亲站在床前。狭窄的空房间堆满了各种生活用具。实际上，人们称这种房子为"？“房间”或“棺材房”。

土地供应不足和土地利用率低一直是香港难以治愈的“顽疾”，也是造成高房价和住房供应不足的主要原因。今年上半年，香港房地产市场依然繁荣，地价记录不断刷新，“地王”迅速出现。然而，香港的土地市场突然因为“王迪”的申办而降温，这是一个位于香港最高峰文辉路的豪宅。此时，我们不妨看看一个熟悉而陌生的地方:香港启德机场旧址。这片热土上诞生了许多“地王”，它将面临什么样的挑战？香港特区政府千方百计增加房屋和土地的供应，又怎能扩大土地资源呢？

曾经辉煌的岁月

对于曾到过旧启德机场的人来说，目睹各式各样的飞机降落，可能会令人难忘。

“小时候，我经常去牛头角看飞机降落。飞机就像一只大鸟在城市里飞翔。这是旧启德机场辉煌的一年。”出生于香港的莫华说:“对于那些去过老启德机场的人来说，仅仅是目睹各种飞机的降落就可能是难以忘怀的。”

香港启德机场曾是世界上最繁忙的国际机场之一。然而，极为繁忙的启德机场位于市中心——九龙半岛南岸和维多利亚港沿岸。周围的建筑很密集，空的房间很小。

由于地理环境的限制，飞机在启德机场升降颇具挑战性。此外，由于山的缘故，机场附近经常发生风切变，所以启德机场享有“世界十大危险机场”的“美称”。然而，正因为上述原因，航空公司通常只派有经验的飞行员来港飞行，所以启德机场自启用以来，很少发生重大意外。「过去最著名的是启德机场的13/31号跑道。这是非常美丽的土地匆忙。”莫华回忆道。

1998年7月，一度繁忙的香港空港关闭，所有业务转移到位于西岛赤腊角的更大、更现代化的新香港国际机场。启德机场光荣退役，余下的基础设施在2013年进行了改造，并更名为启德邮轮码头，这是目前香港最大的码头。

除了启德邮轮码头外，旧启德机场及其周边地区的土地资源自然成为香港发展的重要目标。据报，早在一九九三年，东南九龙发展计划的研究报告便已发表，并计划将启德发展为一个“城内之城”，总面积达580公顷，其中300公顷已被填海，目的是平均分配住宅、商业及工业用地，以及发展新市镇。经过几次修改，该计划是根据“不填海”的原则重新规划的。最后，新修订的启德分区计划大纲图于2007年11月获得通过，启德发展计划正式展开。规划中的启德发展区整合了中央商务区、房屋、体育和旅游的功能。这是继西九龙文娱艺术区后，政府另一个较大的区域发展计划，自然会成为香港未来房地产发展和增值的焦点。

每个家庭争夺的土地

一年后，启德诞生了两个“土地国王”。然而，启德地区的土地转让只是在最近才由内地地产企业赢得，而近期只剩下港资地产企业。

启德开发区作为香港政府投资的新兴地区，自成立以来一直受到广泛关注。据《证券时报》在启德开发区的调查发现，许多基础设施项目正在如火如荼地进行，而且周围已经有许多开发的房地产项目。记者发现，较早前在启德区开业的嘉华嘉汇和保利玉龙取得了良好的销售业绩。当地代理经理李告诉记者，启德一区启德一号项目最近售出一套375呎的单位，售价为880万港元，以实际面积计算的呎价为23，467港元。2016年9月，启德一号第一期的实际底价为17，331港元。

一些中介告诉记者，嘉华嘉汇和保利玉龙的总单价一般都在1000万港元以上。目前，启德附近新住宅的平均价格约为25，000港元，而景观较佳的住宅价格则接近30，000港元。

就香港而言，启德机场位于九龙城。随着交通和公共设施的改善，启德机场已成为香港炙手可热的“黄金之地”，吸引了不少发展商竞投土地。据业内人士透露，启德机场拥有丰富的土地资源，未来的升值空间是空空间，这对于想开拓海外市场、打造旗舰产品的内地房地产企业来说是一个不错的选择。

据公开资料显示，2013年6月，中国海外以45.6亿港元的价格获得了两块启德1h1和1h2地块的开发权，属于“香港人的港口用地”，并将其开发为“启德一号”，平均底价约为5，100港元。2014年2月，保利以39.23亿港元赢得启德一区第三号土地，平均底价已升至6，530港元。2016年11月，HNA以88.37亿港元(平均底价为13，500港元)赢得启德一千区第三号土地，创下当时九龙地价交易的新纪录。随后，HNA先后在启德开发区赢得数块土地，打破了自己的纪录，成为当时新的“土地大王”。然而，HNA随后相继出售了一些启德地块。

值得注意的是，启德地区的土地转让只是最近才由内地地产企业赢得，而近期只剩下港资地产企业。今年5月，新鸿基地产(香港股票00016)在九龙启德一区一楼新九龙内地段第6568号土地中胜出，成为继南丰、恒基兆业地产及九仓后最新加入启德的港资发展商。根据记者所咨询的公告，新鸿基地产的全资附属公司崇启收到香港地政总署的一封信，出价251.61亿港元收购启德的一块土地。这块土地被允许用作非工业用地，这创下了香港土地销售的新纪录，成为香港最昂贵的“新土地大王”。业内普遍预期，上市后的住宅规模价格预计将超过3.1万港元。

值得注意的是，在2017年，南丰以246亿港元的价格赢得了九龙启德的商业用地，成为当时香港的“地王”。仅在一年之内，两个“土地国王”在启德诞生了。宜居研究院智库中心研究主任严跃进表示，启德板块属于空大开发板块，这与开发商看好此类地块的预期是一致的。

9月底，香港特别行政区政府发展局局长黄伟伦就“2018年10月至12月卖地计划”发表声明，宣布政府将以招标方式出售4幅住宅用地，一幅在大屿山，一幅在大埔，另两幅在启德。一些市场人士表示，最引人注目的是九龙启德4c区3号地块，位于前启德机场的跑道上。这个地块可以欣赏到完整的海景。据估计，每呎楼面的地价约为2万港元，而该幅土地的总值高达130亿港元。另一个启德住宅区也位于前跑道上，面向市区。该地块每平方英尺的土地价格约为18，000港元，总价值约为96.4亿港元。

可以预见，有关土地将再次引发各开发商的竞争，旧启德机场将成为炙手可热的“黄金之地”。不过，即使是“黄金”，也要面对香港楼市的考验。那时开发者会如何选择？香港楼市一旦进入下行通道，香港高价抢地的地产企业会否被锁定？

房地产市场的考验首先来自房价的走势。在宣布卖地计划时，香港金融管理局宣布根据预设的公式将基本利率提高25个基点至2.50%，而提高基本利率的行动是回应美联储将联邦基金利率提高25个基点的目标幅度。过去10年，港元与美元挂、市场高度开放和经济表现良好，香港已成为全球最热门的房地产市场之一。然而，根据美联地产发布的香港房价趋势图，今年9月份以实用面积计算的平均房价为13，561港元，较上月下降1%，结束了上涨趋势。投资银行CLSA早在8月底的研究报告中就指出，在经历了多年的上涨之后，随着市场人气的急剧下降，香港的房价将会下跌。

如何扩大土地资源？

一方面，它是寒冷中的“土地之王”；另一方面，香港特区政府正尽一切努力增加房屋和土地的供应。

房地产市场的考验还包括“土地国王”的冷淡。十月中旬，香港地政总署宣布招标承投位于香港山顶文辉道2、4、6、8、9及11号的乡郊建筑地段第1211号。由于地价未能达到政府为该幅土地所定的底价，政府拒绝接受在十月十二日截标时收到的五份标书。据悉，该地块有望发展成为一个超级豪宅项目，主要提供大面积的豪宅单元，因此当地媒体早就称这片土地为“新土地之王”的诞生。山顶文慧路“准地王”的流向标志反映了市场对地价的预期由看涨转为看跌，这种预期在楼市之前已经发生了变化。

启德发展区曾经是“地王”的摇篮，但“地王”有时会变冷，“地王”的出现并不能惠及所有人。一方面，它在寒冷的天气里是“土地之王”；另一方面，香港特区政府正尽力增加房屋和土地的供应。

香港特别行政区行政长官林郑月娥曾发表2018年施政报告，题为《坚定不移向前迈进，燃起希望》，强调会继续开放土地和发展公营房屋。林郑月娥强调，特区政府会继续发展土地，不会因为短期的经济波动或楼价的升降而动摇建设土地和建立土地储备的决心；政府有责任为不同收入的家庭提供合适的住房，并将增加公共住房的比例，并拨出更多的土地用于发展公共住房；在住房单元方面，政府开发的新土地的70%将用于建造公共住房。与此同时，施政报告提出了数项土地供应计划，包括“明日的大屿山”、棕色土地(废弃的工业或商业用地)、土地共享及生活化建物。

在业界看来，“大屿山明天”是为了防止香港重蹈覆辙，再次陷入土地短缺的困境。根据2016年发表的“香港2030+”规划研究，香港在未来30年需要4800公顷土地进行发展。如果扣除已实施开发的3600公顷土地，将长期短缺1200公顷土地。香港土地供应专责小组主席黄表示，香港土地长期短缺的面积远远超过1200公顷。这时，更多的相关人士提出了“飞地”模式。

根据公开资料，香港特区全国人大代表郑耀棠建议，在粤港澳大湾区开发20至30平方公里、50万至60万人口的港式新城，以解决香港迫切的住房问题。另据报道，香港地产建设商会建议与广东省合作开发“大湾区国际贸易互联港”，并开发130平方公里的土地。利用港珠澳大桥，将在大桥人工岛以南修建一座交通桥，该桥将在大屿山以西3海里处与龟山岛相连。

与此相关的是，同样采取“飞地模式”的深汕合作特区，可以说已经抢占了许多网点，逐渐吸引了市场的注意力。中国(深圳)综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松认为，从资源合理配置的角度来看，这种飞地模式显然具有前瞻性，具有很大的发展潜力。飞地模式必将加速大湾区各城市的融合，因为虽然飞地本身属于港深澳三地分业经营，但这些“先锋城市”必将把各自城市的先进发展理念、产业、投资、人才和管理带到过去。在飞地快速发展的过程中，必然会对周边地区产生积极的影响，事实上，带动周边地区的发展。

如何配合其他途径，为香港提供一个长期的土地供应机制，似乎仍是香港特区政府需要长期探讨的问题。