有人买房得宝马 有人去砸售楼处！开发商做好降价准备

本篇文章3093字，读完约8分钟

在国庆假期，一些人四处走动，一些人在买买买，一些人封锁它。当然，最可怕的事情是打碎它。

10月6日，在江西上饶，业主打出“碧桂园大软糖”的旗号，砸碎碧桂园售楼处，将1万元/平方米的精装修降为7000元/平方米的毛坯房。在房主关闭房子之前，他是来“捍卫自己的权利”的。

微博曝光后，售楼处不仅是上饶，还有上海浦东南郡项目。平均价格从35000英镑降到26000英镑，店主大喊“把我辛苦赚来的钱还给我”；安徽省合肥市好门金地项目，去年2.4万元，现价1.75万元，国庆期间二期开盘，即时维权。

然后是杭州、浙江、漳州、福建和江西景德镇......

01

房价涨到了最高点？

这房子真的很难卖。

如果你给萧瑟地产“金九银十”外层的金银，恐怕只会有“铜九铁十”的核心。市场在变化，人们买房的心理更加微妙。

9月18日，冯丹三地、曲江、长安、Xi两栋楼开始意向登记，473套房陆续推出。主要公寓类型为90-100平方米，三室两厅。根据物价局的价格公告，此次开盘时售出的房屋均价为14495.52元/㎡。

然而，对于近500所房屋，在意向登记阶段登记者很少，据报道，通过现场核实的家庭数量为零。9月初，保利中央公园以15301元/平方米的价格开业，意向登记比例达到115.81%。

15，000个是在买买中购买的，而14，000个被忽略了。对于作为房价上升之星的Xi来说，这一差距不小。

据Xi安阳光销售网统计，9月最后一周，Xi安阳光商品房总成交量为29.09万平方米，同比下降24%，其中普通商品房成交量为19.4万平方米，同比下降22%。根据中国参考咨询机构的市场交易数据，9月份全国主要监测城市的交易面积环比下降7.29%，60%以上城市的交易面积环比下降，同比下降0.52%。

卖起来不容易，但必须卖掉。房地产开发商也开始做出奇怪的举动并打折。

事实上，从今年年初开始，房地产行业就出现了折扣，只是很低。上半年，行业整体折扣在9.5%左右，这个折扣基本上是针对全额支付的客户或者首付款高的客户，总体上没有高折扣意愿。

但随着9月份的临近，打折已经成为一种趋势。

●8月27日，中国海外房地产南宁推出八折优惠；

●8月30日，恒大在280个城市推出646套房产19%的折扣；

●中粮集团于9月底在全国范围内启动了购房节，涉及16个城市66个项目的数万套房；

●南京仙林东四套环环相扣，首付10%。

●此外，首开、龙湖、R&F等知名房地产企业也享受不同程度的优惠待遇。

一般来说，这些折扣低于上半年的平均折扣。现在已经进入2018年最后一个季度，房地产企业不得不冲刺年销售额。在“卖得不好”的情况下，“打折”可能仍然是刺激需求的有力手段。

在一线城市，有更多的模式，“折扣”更微妙。

以上海永和富项目为例，由于预售证书是在今年3月取得的，所以并不理想。据报道，总共有350套，还有334套待售，所以采取了净红促销方式——买房送宝马。

据裕和富的销售人员介绍:“买房送宝马的活动涵盖了所有的房型。捐赠的车型有宝马3系、x1和1系。具体型号因公寓和楼层的不同而略有不同，但如果你不选择送车，也可以从房价中打折扣除，扣除金额超过20万元。”

另一方面，如果它不容易出售，就不会建成。

据媒体报道，9月底，碧桂园运营中心召开视频会议，传达了董事长杨国强的要求。为了加强有效的贷款供应，考虑关闭销售率低、负正负为零的项目(即尚未进行地面工程的项目)。

02

房地产开发商的心态已经改变

市场在变，房地产企业的心态也在变。事实上，当每个上市房地产企业在发布报告时，都可以看到一些线索。

在未来市场展望中，总的原则是符合时代发展的，但它也预示着未来市场的衰落。

这种预判来自于房地产企业的财务管理。在“辉煌”的财务报告中，许多房地产企业在上半年计提了存货跌价准备和减值准备。

数据显示，在前20家基准房地产企业中，绿地的存货跌价准备最高，上半年末存货跌价准备约为26.26亿元，年初约为19.79亿元。

2018年，房地产龙头企业万科计提存货跌价准备15.37亿元，万科拟在乌鲁木齐、大连、宁波、烟台、南充、镇江、抚顺、营口、温州、南通、唐山等地实施12个项目。中西部地区和北部地区更加突出。

万科在此前的中期业绩投资者会议上表示，将在未来谨慎拨备，尤其是对一些受调控影响的项目。

除绿地、万科、保利发展、华夏幸福(600340)、金地(600383)、新城控股(601155)、泰和、阳光城(000671)等房地产企业外，期末还计提了存货跌价准备，金额已超过1亿元。

在做好存货跌价和减值准备的同时，住宅企业在征地策略上也有所区别。

一些房企选择积极收购土地，但猫哥也注意到，这些房企的土地收购重点已转向并购，多渠道收购土地已成为一项重要策略。然而，相当一部分房地产企业在征地时选择了谨慎的态度，万科、碧桂园、融创等房地产企业都是“谨慎”的。

03

四线城市离降价还有多远？

当然，“卖得不好”的情况在四线城市并没有太多的反映，拥挤的售楼处是新项目开张的一个很好的证明。

原因也很简单。虽然股改带来的红利有所降温，但在红利期结束前，仍将推动房地产市场。我们还可以看到，在过去的两年里，四线城市的房价一路飙升，甚至连我们自己都很害怕。如果我现在不买的话，我恐怕买不起，而且我恐怕也赶不上这轮飙升，赚不到那么多钱。

第三，四线城市的房地产市场依然火爆，一些三线城市如绍兴、烟台、台州、张家港、柳州、廊坊和洛阳由于政策宽松，房价正在快速上涨。

但俗话说，成功也会导致失败。

政策宽松意味着空的政策监管范围非常大。在“抑制房价上涨”的大趋势下，三四线城市难以幸免。今后，将出台新的监管和控制政策。旧金山四线城市真的准备好了吗？这样的政策将抑制一些投机需求，因此房价降温是不可避免的。

另一方面，我们可以从房地产企业老板的布局中嗅到“三四线城市”的危险。

在三四线城市激增之后，许多房地产企业看到了三四线城市的机会，制定了他们的计划，并登陆了海滩。但一年多之后，态度有所改变。

“看好一二线城市”仍是共识，对三四线城市长期压力的认识也逐渐清晰。一些房地产公司加快了在三四线城市的营业额，以防范和控制风险；在征地方面，无论乐观还是悲观，征地的主要方向基本上是一二线城市，乐观的是一些重点三线城市，而疲软的三四线城市基本上都在盘亏范围内。

老板的投资方向是买家和投资者的好参考。尤其是对投资者来说，他们不仅仅需要住在自己的房子里，他们还应该对投资的风险保持乐观。

第三，与四线城市的房地产市场相比，它还不是很成熟。一盆冷水很容易熄灭市场的热情。当市场萎缩时，大幅降价已经不远了。

因此，在房屋库存充足的情况下，四线城市的人们更倾向于购买新房，而新房是打折的。二手房市场在哪里？

恐怕我们只能相应降低价格。

房地产市场评论:

陈涛:央行有针对性的RRR降息对房地产市场产生了中性影响

易宪容:把房子当成宗教房产市场很难退潮

经济日报评论道:房地产市场的“哑火”是理性的回归

房地产市场动态:

许多银行因资本违规流入房地产市场和股票市场而被罚款

碧桂园:没有回应上海房地产降价引起的买家不满

碧桂园:个别城市的个别楼盘确实推出了促销措施

热门城市进入“无止境销售”时代:房地产市场成交量下降，库存反弹

杭州楼市“热”:土地市场越来越冷，胜率越来越高

广州市中心区的房地产经常写着“下跌”:超过500万的房间提供72万的折扣

北京首套房贷利率“到位”，贷款节奏还是放缓了

住房企业的资金压力很难减缓。这个行业在洗牌或加速