申万宏源：为何一线房租大涨对CPI影响微弱？

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正文:沈万红元(000166，诊断学)宏王蔡健伟

结论或投资建议:

7月份，一线城市生活成本的上升略微推高了cpi约0.012个百分点，用市场租金计算所有住房成本(与美国类似)略微推高了cpi约0.03个百分点。尽管一线城市的房租上涨明显推高了居民的实际生活成本，但对cpi的影响甚微。

原因和逻辑:

房价下跌，租金上涨。总的来说，租金和房价的变化方向是一致的，但自2017年以来，一线城市二手房价格的同比增长率持续下降，而租金同比则明显反弹。7月份，北京、广州和深圳的平均住宅租金同比上涨逾20%。在房价下跌的背景下，租金上涨是为了保持投资的实际回报不变，而租赁代理人的囤积推动了租金的上涨。

7月份，一线城市生活成本的边际增长将cpi提高了约0.012个百分点。一方面，住宅消费物价指数对租金上涨的反应有限。7月份，北京和深圳的平均租金分别为22%、16%、22%和30%，而这四个城市7月份的居民消费价格指数分别仅为3.3%、0.2%、1.5%和4%。7月份一线城市的平均cpi同比增长2.3%，比6月份高出0.4个百分点。另一方面，一线城市的生活成本约占cpi的3%。一线城市居民消费支出约占全国总量的15%，而住宅消费支出约占cpi权重的20%。

居民消费价格指数对租金反应有限的原因包括两个层面:统计范围和价格计算方法。首先，住房消费价格指数不仅包括住房成本。居民消费价格指数包括四项，即租房(公房和私房)、自有住房、建筑和装修材料、水、电和燃料。其次，价格计算方法可能低估了居民的实际住房成本。自有住房消费价格指数主要受住房贷款利率和物业费的影响，而住宅租赁住房消费价格指数的波动明显小于住房平均租金。

与美国的生活消费物价指数相比，中国的生活消费物价指数类别相似，主要有两个区别:第一，在美国，自有住房的生活成本是通过业主在竞争市场上租房获得的等价租金来衡量的；其次，生活在美国的体重约为40%(2011-2012年)，而在中国只有20%(2016年)。

用市场租金来衡量所有住房成本(类似于美国)，7月份一线城市住房成本的边际增长将cpi提高了约0.03个百分点。为了真实反映居民的生活成本，假设中国的住房成本采用美国的计量方法，即以市场租金来计算出租房(公房和私房)和自住住房的生活成本。7月份，一线城市的平均住宅租金上涨了22%，比6月份高出1.7个百分点，边际cpi上涨了约0.03个百分点。因此，尽管一线城市房租上涨明显推高了居民的实际生活成本，但对cpi的影响有限。

从时间上看，要注意明年第一季度的租金变化，第一季度(尤其是3月)是全年租房的旺季。从长远来看，要注意房租上涨导致的劳动力成本上涨。历史上，服务消费物价指数和租赁消费物价指数之间有很高的相关性。

文本:

房价下跌，租金上涨。总的来说，租金和房价的变化方向是一致的，但自2017年以来，一线城市二手房价格的同比增长率持续下降，而租金同比则明显反弹。7月份，北京、广州和深圳的平均住宅租金同比上涨逾20%。在房价下跌的背景下，租金上涨是为了保持投资的实际回报不变，而租房中介的囤积推动了租金的上涨。

7月份，一线城市生活成本的边际增长将cpi提高了约0.012个百分点。一方面，住宅消费物价指数对租金上涨的反应有限。7月份，北京和深圳的平均租金分别为22%、16%、22%和30%，而这四个城市7月份的居民消费价格指数分别仅为3.3%、0.2%、1.5%和4%。7月份一线城市的平均cpi同比增长2.3%，比6月份高出0.4个百分点。另一方面，一线城市的生活成本约占cpi的3%。一线城市居民消费支出约占全国总量的15%，而住宅消费支出约占cpi权重的20%。

居民消费价格指数对租金反应有限的原因包括两个层面:统计范围和价格计算方法。首先，住房消费价格指数不仅包括住房成本。居民消费价格指数包括四项，即租房(公房和私房)、自有住房、建筑和装修材料、水、电和燃料。其次，价格计算方法可能低估了居民的实际住房成本。自有住房消费价格指数主要受住房贷款利率和物业费的影响，而住宅租赁住房消费价格指数的波动明显小于住房平均租金。

与美国cpi统计相比，中国cpi分类标准相似，主要有两个区别:第一，美国自有住房的生活成本是以业主在竞争市场中租赁房屋所获得的等价租金来衡量的；其次，生活在cpi中的美国人的比重约为40%(2011-2012年)，而中国仅为20%(2016年)。

用市场租金来衡量所有住房成本(类似于美国)，7月份一线城市住房成本的边际增长将cpi提高了约0.03个百分点。为了真实反映居民的生活成本，假设中国的住房成本采用美国的计量方法，即以市场租金计算出租屋(公房和私房)和自有住房的生活成本。7月份，一线城市的平均住宅租金上涨了22%，比6月份高出1.7个百分点，边际cpi上涨了约0.03个百分点。因此，尽管一线城市房租上涨明显推高了居民的实际生活成本，但对cpi的影响有限。

从时间上看，要注意明年第一季度的租金变化，第一季度(尤其是3月)是全年租房的旺季。从长远来看，要注意房租上涨导致的劳动力成本上涨。历史上，服务消费物价指数和租赁消费物价指数之间有很高的相关性。

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