二手房价格回调 房价地价均合理回归

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近日来，厦门楼市频频被搜索:“地价减半”，“房价跌了一万元。”与此同时，“厦门楼市开始崩盘”的说法开始流传。然而，这些文章和言论的真实性受到了业内和业外许多人的质疑。

厦门大学教授戴公开驳斥了“崩溃论”。他说，从2016年到2017年，厦门的房价曾经上涨太多，所以从2017年开始，二手房价格已经回调了20%，最近开始稳定下来，成交量也开始增加。厦门政府的房地产限购政策一直不敢放松。

中原地产首席分析师张大伟表示，厦门市场的变化几乎和北京一样大，已经调整了半年。

为了进一步了解厦门楼市的真相，《证券日报》记者走访了厦门楼市进行调查。

买家和卖家都有强烈的观望态度

按照闽南的传统习俗，农历七月不宜买卖房屋，这也是厦门房地产人众所周知的“潜规则”，这一次只能“煮”。

小张在厦门市集美区桥头区的一家中介公司工作。在过去的六个月里，由于订单太少，许多同事离开了。“我们这一行的基本工资是比较低的，就是说，我们卖房子是有提成的，不做交易就吃不了兜着走。”小张别无选择，只能嘲笑。“前期热销的下漳泉地区(厦门周边)的平均价格是几千到一万多套。现在这些地区的房地产价格也下降了，这是不容易卖的。”

记者了解到，小张所在的杏林东路地区，近几年已经有几家中介店关门，目前只剩下几家大型连锁店。

住在杏林区的石民(音译)正计划换个房间，搬到岛上去。5月初，她在一家中介公司登记了自己的房子。“开始的时候，预期的交易价格是480万元。几个月后，我开始面对现实。如果能卖出460万元，那就等不及了。”在最初的两个月里，世民寻找新房子，继续在岛上寻找房子，并寻找合适的买家(价格)。石民被买卖双方的心理游戏深深打动了。“最近，一位意向强烈的买家出价466万元，我计划如果还价达到460万元就直接成交，但我没想到对方会放弃。后来，我从中介那里听说，买家也打算换房，最后花了460万元在该地区再买一套。”

“460万是底价。如果价格较低，我很难在岛上买到自己喜欢的房子。现在我打算把我的大电视机换成小电视机。”石民告诉记者，目前，她所居住地区的二手房价格一般在37000元/平方米到38000元/平方米(2010年以后建造的新房)之间，而这里的价格曾在2016年到2017年达到40000元/平方米的高水平。

二手房价格修正

根据厦门柯睿经纪公司向《证券日报》提供的数据，该岛只有五套后期新房出售。以沃尔顿为例，平均价格是67000元/平方米。新房价格保持稳定。

石民告诉记者，当她在岛上看房子的时候，她确实看到了一些价格为39000元/平方米的二手房，但是这些房子有些“问题”。一些房子需要支付土地款，一些房子太旧或被加油站和高压发电站包围。

记者通过走访了解到，厦门二手房市场确实出现了价格回调现象，观望气氛浓厚，但新房价格仍相对坚挺。

根据厦门房地产网的数据，2018年上半年，厦门共有10，479套二手房(住宅和非住宅)售出，比2017年下半年下降28.63%。其中，二手房共售出6465套，同比下降55.3%，2017年上半年为20012套；与2017年下半年相比，环比下降了25.42%。

此外，来自厦门的官方统计数据显示，2018年上半年，房价下降了14%，而新建住房价格没有下降，最近几个月一直在上涨。根据中原地产编制的数据，2018年6月和2017年7-8月新建住宅固定基数指数分别为152.9和151.6；二手房分别是138.2和152.2。

向下底价

根据公开信息，2018年7月2日，厦门出售了五块商住用地(包括翔安新城的两块)，起拍价从17000元/平方米降至18000元/平方米。一个月前，海沧马伦湾新城的两块地皮创下了25000元/平方米的新低。然而，仅仅一个月后，土地价格下降了30%。与2016年厦门翔安区乔蓉白金公寓38345元/平方米相比，简直就是“腰斩”。

对此，厦门研究所的分析师胡告诉《证券日报》记者，“从我们长期的跟踪监测来看，厦门市土地的底价在过去两年里确实大幅下跌。该市2018年的最新平均房价是21879元/平方米。与2017年相比，下降了近20%，与2016年高峰期相比，下降了约30%。”

胡表示，值得注意的是，7月2日在翔安南岸新城拍卖的两块地并不像2016年的地块那样有利，2016年的容积率相对较低，可以批量出售，处于楼市的乐观预期之下。相比之下，7月2日出售的土地不仅面积小，还受到“价格限制”。

张大伟认为，与2018年新出让的土地相比，2016年的土地是一个被地铁包围的热点新城和一个直线距离为2.4公里至2.8公里的非热点区域。

“这个距离的概念是什么？基本上，从北京到国茂到四会的距离是不同的。”厦门中原地产进一步分析，此次土地拍卖的位置相对较差，处于房企年中还贷节点。开发商面临巨大的资金压力，参与土地拍卖相对谨慎。作为回报，土地市场更加理性。

根据胡对的进一步分析，“容积率”是业内普遍用来分析城市房地产投资价值的指标。地积比率越小，空未来可能获得的利润越大，土地投资价值越高。2016年是厦门一级市场的高峰期，地板对地板的比率高达134%，也就是说，“面粉比面包贵。”然而，地价和房价的倒置是不合理的市场规律。一旦房价的增长率跟不上地价的上涨，市场风险就会暴露出来。尽管2017年和2018年楼层与楼层比率逐渐下降，但仍高达81%和61%，也处于较高水平。从这一点来看，在耸人听闻的底价“腰”的背后，“其实是土地价格的合理回报，政府政策调控下的正常稳定的市场回报，以及我们一直倡导的市场的有序健康发展。”