消失的接盘侠：老龄化、低生育和人口流失之忧

本篇文章2287字，读完约6分钟

人口是一切经济活动的基础。具体到房地产行业，“长期人口、中期土地和短期融资”已成为共识。近年来，关于人口老龄化、生育意愿下降、非核心城市人口净流出的报道频频见诸报端，各方对青年人口比例急剧下降引发的经济社会发展问题的担忧从未停止。适龄人口和房地产需求的减少将影响地方政府的土地收入，制约区域经济的发展。简而言之，接管人的消失是当前房地产市场最大的担忧之一。

2008-2017年中国总人口及增长率

资料来源:国家统计局

在你变富之前变老，

谁将为高房价买单？

根据国际惯例，当一个国家或地区60岁以上的人口占总人口的10%，或者65岁以上的人口占总人口的7%时，就意味着这个国家或地区的人口已经进入老龄化社会。当65岁及以上的老年人占14%时，他们是深度老龄化，超过20%是超老龄化。根据这一计算，中国从2001年开始进入老龄化社会，并处于深度老龄化过程中。

2008-2017年中国60岁以上人口数量和比例

数据来源:公共信息整理

到2017年，中国65岁以上老年人已达1.6亿，老龄人口约占11.5%。一些机构预测，到2050年，老龄人口的比例将达到3.6亿，届时每四个人中就会有一个65岁以上的老人。联合国《世界人口展望》(2017年修订版)预测，中国将在2034年左右进入超级老龄化社会，2050年达到26.3%，2060年后逐渐稳定在30%左右。

2008-2017年中国65岁以上人口数量及增长率

资料来源:国家统计局

数据显示，在2008年至2017年的十年间，中国60岁以上人口的比例从12%攀升至17.3%，65岁以上人口的年增长率保持在3%以上，最高增长率为2017年的5.52%。考虑到20世纪70年代末开始的计划生育和预期寿命的延长，未来10-20年，老年人的数量将继续增加，人口比例也将继续上升。

从地理分布来看，我国老龄化最严重的省份主要分布在西南、东北和苏杭北部。老龄化并不反映单一常住人口的变化，但也与人口流动性密切相关。中国西南和东北有两个共同的特点:一是严格执行计划生育，二是是输出年轻劳动力的大省。北上苏杭经济发达，生活和医疗条件相对较好，可以为老年人提供比较完善的保障。

2017年人口老龄化最严重的十大省份

2017年人口老龄化最少的省份前10名

晚婚和少生孩子，

谁将接管房地产市场的库存？

像老龄化一样，这一趋势很难逆转，年轻男女的初婚年龄一再推迟。数据显示，中国男女的平均结婚年龄已经从20世纪70年代的21岁左右推迟到21世纪的27岁左右。在江苏、上海等经济发达地区，初婚年龄超过32岁。物质条件的改善、受教育年限的延长、房价的不断上涨以及人们对精神自由的追求，使中国男女不仅习惯了晚婚，而且对婚姻越来越谨慎和开放。

民政部最近发布的婚姻大数据显示，2018年第一季度，全国登记结婚的夫妇有301.7万对，比五年前下降了近30%，登记离婚的夫妇有97.4万对，比五年前增加了40%以上。回顾民政部发布的2013年至2018年的婚姻数据，我们会发现一个稳定的趋势:结婚人数减少，离婚人数增加。在我国非婚生子女违法的背景下，已婚人口数量将在一定程度上影响整体生育率。

2013-2018年第一季度结婚和离婚数量比较

资料来源:民政部官方网站

仅仅看生育数据是不乐观的。根据国家统计局的数据，2017年中国的出生人口为1723万，比2016年减少了63万。其中，只有724万儿童，二胎占一半以上。大约在2022年，中国仍处于第三次婴儿潮(1987年)的末期，那时人口进入了工作的窗口。然而，从近十年来新生儿人口长期保持在1600-1700万左右的趋势来看，未来的人口形势并不乐观。

2008年至2017年中国新生人数及增长率

资料来源:国家统计局

在第三波婴儿潮时期出生的人的就业窗口已经过去之后，由更少的孩子带来的问题将变得更加突出。据估计，00年后的人口比80年后的人口少7200万。根据第六次人口普查的数据，在内蒙古、京津冀、长江三角洲和长江中游这三个东部省份，存在着不同程度的青年人口比例偏低的问题。从2017年初到现在，抢人的战争只针对库存人口。如果中国长期保持超低生育率，未来可能“没人抢”。

第六次人口普查中国各县0-14岁人口比例示意图

(来自互联网的图像)

抢劫人民战争，

三级和四级房地产市场正面临“人才短缺”

受户籍制度改革、鼓励农民工返乡创业等政策因素的影响，以及经济周期波动的暂时影响，近年来中国人口流动性有所放缓，人口继续向城市群集聚，部分二线城市和三四线城市已经外流，沿海、沿江和铁路地区的人口集中度仍在进一步提高。

中国人口流动示意图(网络图片)

从国际经验来看，人口在大城市和大都市聚集是人口迁移的一般规律，尤其是在城市化的中后期。近年来，杭州、南京等新一线城市一直活跃，而“抢人大战”将加速新千万城市的形成。在一定程度上，以购房为目标、以享受购房折扣为补贴等掠夺性政策，相当于变相放松房地产限购政策。新的一线城市已经成为房地产市场的最大赢家，也是赢家。

2017年全国各地区人口流入排名

数据来源:地方统计局

当人们移动的时候，他们进来的时候就会出来。与新的一线城市形成鲜明对比的是，四线城市的人口短缺。数据显示，1991-2000年、2001-2010年和2011-2016年三线和四线人口年均增长率分别为0.68%、0.31%和0.45%，远低于同期全国1.04%、0.57%和0.51%的平均增长率。持续的人口净流出，加上工棚改革政策的收紧，势必会对三、四线脆弱的房地产市场造成冲击。