融创东南的转型赛道：进军文旅地产、长租公寓

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随着房地产市场规则的变化和转变，许多房地产企业开始将目光从“前台”转向“后台”。在这股转型浪潮中，开发商将自己贴上了“城市运营商”的标签，一直冲到住宅开发第一线的融创也不例外。

7月3日，融创东南区域公司在杭州发布了“聚焦城市”的新战略，该战略以“产业运营”为核心，涉及八大业务板块。除了“标准”住宅、商业、医疗、教育、科技和酒店产品的大规模生产城市项目外，融创东南还涉及近期最热门的长期租赁公寓和文化旅游地产。

“未来，房地产开发将不再是融创东南的主营业务，多元化发展是发展方向。”融创中国首席执行官、东南区域集团总裁王鹏坦言，在强调合作共赢和资源整合的时代，资源整合是企业的能力。因此，融创东南不再简单地做房地产开发，而是转型为产业运营。

做大规模的合作和并购

与融创在华北十多年的驻扎相比，东南地区仍是融创的新战场。

2012年11月，经过近32轮的竞价拔河，融创以6.21亿元的总价，相当于8047元/平方米的底价，赢得了杭州余杭区西溪湿地56号地块。这是融创在杭州赢得的第一块土地。在此之前，孙宏斌刚刚表示融创绝对不会进入杭州。

当时融创的规模已经超过500亿元，但只有5个地区的头寸很重。除了华北的天津和北京，融创还位于西南的重庆和华东的上海和融创。由于之前的市场低迷，靠近上海的杭州从未进入融创的计划。

直到2012年，杭州的房地产市场才开始复苏，土地市场很快被点燃。有一段时间，房地产大鳄们涌向市场，融创则冲进市场抢占一席之地。赢得西溪湿地项目后，融创开始在杭州大规模扩张。仅在一年多的时间里，融创就夺取了8块土地。

市场的“东风”点燃了融创杭州项目，为融创在东南地区的布局奠定了基础。2014年，融创在杭州的销售额达到60亿英镑。以杭州为例，融创把注意力转向了整个东南地区。

融创东南区域集团首席品牌官张小磊表示，截至目前，融创东南区域公司已进入浙、皖、闽三省，在杭、合、厦、宁、绍等13个城市的安寨扎营，登陆项目超过70个。

值得一提的是，融创热衷于在东南地区以“控股集团”的方式进行项目开发。融创在前期赢得的杭州项目中，基本采用合作开发模式，并有与绿城、碧桂园、码头等房地产企业联合开发的经验。

在这次发布的新战略中，“合作”再次成为融创做大的关键词。“在东南地区，我们与山水集团、联想科技城等有自己产业的企业合作。”王鹏表示，只要有合适的项目，融创东南可以直接投资或牵头投资，对项目权益比例没有要求。

“挟集团”战略关系到融创由东南向工业经营的转变。融创东南生产城市运营概念中涉及的磁盘太大，仅其中包含的文化旅游项目就要花费数百亿美元。在这样的转型计划中，合作不仅可以帮助融创向东南拓展，还可以降低投资风险。

融创东南中国区域集团副总裁、浙江融创旅游投资有限公司董事长杨思贵坦言，目前融创东南的土地收购态度与集团一致，原则上不在公开市场上收购土地，更注重合作和收购机会。时代财经了解到，今年上半年，融创东南已获得数百亿元的土壤储备，全部来自合作或并购。

杨思贵指出，对于传统的房地产开发商来说，成交量是一个现实问题。“像吕雯房地产这样的大型资产项目很难实现高周转率。不过，融创的规模和财务实力已经可以支持我们进行这样的投资转型。”

据悉，2017年融创东南地区的销售额达到512亿元。杨思贵表示，为了振兴这些大规模的生产城项目，除了利用自有资金和寻求融资贷款外，融创东南还将根据需求将销售回报投入到项目中。

荣创转型轨迹

自去年下半年宣布暂停土地收购以来，融创似乎已经“退出”了公开市场。然而，暂时退出公开市场并不意味着暂停扩张。从融创去年收购万达旅游资产包到融创东南战略的实施，不难看出融创正在经历大规模转型。

“吕雯地产”是融创转型不可分割的领域。从外界的角度来看，融创的文化旅游之路始于收购万达文化旅游资产包。事实上，早在2015年，融创就已经动了吕雯地产的心思。

2015年，融创高调进入海南市场。海南山海资源稀缺，历来是文化旅游大鳄的战场，海南的布局往往意味着它可以抓住文化旅游领域的机遇。经过一轮土地争夺战，融创在2016年底发布了首批6个度假项目。到目前为止，融创已经在海南规划了超过16个项目。

也许正是因为在海南试水铺路，当外界不断质疑融创以400多亿元收购万达旅游资产包时，融创显得格外冷静。在融创今年3月的业绩会议上，孙宏斌还将投资万达形容为“诗意与距离”。

不可否认，万达的13个文化旅游项目使融创在文化旅游地产领域占据了很高的地位。通过此次收购，融创获得了规划总建筑面积约5940万平方米的文化旅游用地储备。此外，2017年这13个项目的税后利润达到51.6亿元。

从住宅开发到文化旅游地产，在王鹏看来，突然变道背后是融创遵循市场游戏规则的变化。“在过去两年中，土地供应变得越来越稀缺，土地价格一直很高。从销售方面来看，商品房价格并没有实现非常稳定的增长，这使得空.很难把握住利润因此，融创在过去两年很少出现在公开市场。”

正如它所说，近年来，土地征用问题已使开发商极为担忧。在公开市场没有“松动”迹象，房地产市场受到严格限制的背景下，房地产企业不得不转向持有更容易获得土地和更高利润的房地产。

商业、文化旅游和长期租赁公寓被视为中国房地产市场的新蓝海。在融创东南“回归城市”的战略中，这三项业务都没有缺席，融创也在本次会议上首次公开发布了长期租赁公寓的品牌计划。

融创东南地区总裁张小磊表示，融创专注于长期租赁公寓的中高端市场，近期将在融创东南推出长期租赁公寓品牌。至于落地情况，融创东南地区的杭州和合肥有长期租赁公寓落地项目，东南地区的第一家父母租赁公寓店将于今年开业。

“杭州和合肥的两个项目都是轻资产项目，但长期租赁公寓是整个产业运营闭环的一部分。将来，它将以轻资产或自我维持的方式完成，并且需要基于整个项目的实际情况。做出判断。”

对于文化旅游地产、长期租赁公寓等新进入的业务领域，融创没有设定明确的目标，只是强调保持原有业务的稳定增长。不过，在这次战略论坛上，杨思贵明确表示，未来三到五年，包括文化旅游地产和长期租赁公寓在内的产业运营收入将占到总收入的30%左右。