6个趋势4个建议 2019年该不该出手买房？

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最近，一家公司的产品赎回遇到了问题。

该公司被称为晋城集团，自称是一个“综合性现代化城市发展集团”。“公司在8个国家和地区的60多个城市设有分支机构，并拥有5家上市公司，如在香港上市的金城控股(01462.hk)、太岳健康(832227)和丽晶光电(831777)，它们都在新的第三板上市。”

金城财富是金城集团旗下的金融服务机构，旗下拥有一家基金销售公司和六只注册私募股权基金。他们的大部分私募股权产品投资于集团运营的59个特色城镇项目。官方网站介绍称“合同金额超过5700亿元”。

这一次，陷入困境的产品规模达到140亿，其中许多是内部员工。一些员工刚刚加入公司，借钱购买产品用于就业。结果，他们在不到一周的时间里就出了差错。

对于许多相关的家庭来说，这是一个巨大的悲剧，可能会在2019年再次发生。

2018年对房地产公司来说并不是一个好年头，因为有严格的监管和控制。今年年初，由于工棚改革政策，许多位于三、四线城市的公司获得了相当高的利润。然而，随着监管的收紧和去库存化的逐步完成，三、四线城市的房价高潮已经过去，许多房地产公司发现现金流已经成为一个大问题。

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2015年1月，中国证监会颁布了《公司债券发行与交易管理办法》，放宽了住房企业公司债券的发行，迎来了中期票据和公司债券的发行热潮。到2018年，3年期债券和票据将陆续到期，住房企业将开始迎来偿债高峰。2018年上半年，政府进一步出台政策，明确规定信托资金不得违规投资房地产，委托贷款资金不得投资禁入领域。同时，加强了对房地产企业M&A贷款合规性的审计。

政策收紧和债务收紧的双重因素导致一些公司出现财务问题。过去，常用的融资渠道基本上是封闭的，很多公司不得不走海外融资之路，以前不喜欢的融资渠道也被使用。现在，财富公司推荐的许多产品都与房地产公司的项目相对应，有些产品与过桥贷款相对应，有些产品与开发贷款相对应，还有一些产品利用了银行贷款的时间差。

然而，对于许多抗风险能力不足的公司来说，现金流崩溃的结果将会出现，例如房价下跌、销售不佳以及回报较慢...

现在，很多公司都在出售项目来生存，比如华夏幸福(600340，诊断)；许多公司已经开始多元化，如碧桂园的机器人(300024，诊断股票)项目；许多公司要去房地产，许多公司已经改名；万科“活下去”的口号并没有真正愚弄行业。

2019年，这种情况无法立即改变。

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2018年10月，许多城市的销售额和房价都在下降。至少有六个迹象值得注意:

根据Cree公司监控的60个主要城市的营业额:

整体营业额环比继续下降6%，北京和广州的降幅均超过45%。二、三线城市市场火爆，成都、合肥、无锡、佛山、徐州等城市继续保持高温；长沙、杭州、苏州、青岛、南京等市场明显降温；

前100名房地产企业的销售放缓，10月份下降了10.5%，同比下降；

今年，二手房交易先升后降，第三季度同比下降6%；

打折房屋增加了。上半年，企业盈利意愿不强，盈利形式多为一次性支付和优惠首付比例；从8月底开始，恒大率先在全国范围内开展了8.9%的降价促销，房企“降价”项目数量增加。行业平均折扣达到9.3%，住宅折扣达到6.4%；

人们购买土地的意愿下降了，出现了多次拍卖，企业投资变得谨慎起来；

最近，住房和城乡建设部发表声明，明确表示“决不允许房地产监管半途而废，失去以往的一切成果”，后续政策不太可能完全放松。许多企业已经开始做好过冬准备，抢占先机，这也助长了市场的观望情绪。

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因此，我们对如何对待2019年以及是否应该买房更加谨慎。CICC最近发表了一份趋势报告，猫哥同意许多观点。以下是一些要点:

目前，无论从大周期还是小周期来看，房地产市场都刚刚越过顶部，进入下行阶段。2019年，中国商品房销售的高概率将出现五年来的首次下降，预计CICC将下降10%左右；

一、二线城市基本稳定，三、四线城市成交量和价格下降；相应地，一线和二线城市的开发商受到的影响较小，关注三线和四线公司并不乐观。

基本面加速下滑，将导致明年房地产开发投资和新增建筑面积同比增速明显放缓；

政策将不断调整，重点支持合理的住房需求(只需且先变)，增加有效供给(新建和存量)，引导合理定价(房价和地价)。

“无房炒房”是一项大工程，将坚定不移地实施。

因此，总体而言，房地产的中短期投资回报将会放缓，这与其他投资产品的回报相比并不具有必然的优势，而三、四线城市可能存在价格下跌的风险，特别是不建议增加房地产投机的杠杆作用。

央行最近的报告显示，短期消费贷款余额大幅增加，大量资金流向了房地产。消费贷款的特点是时间短，利息高，至少在10%以上。如果现金流不稳定，房价波动大，杠杆率过高，还款风险大。

最后一个问题，会不会有很多家庭切断了供应？会有病例，但总体风险很低。

从该表可以看出，虽然家庭负债在增加，但抵押贷款余额占总储蓄的比例仅为34%，这仍然是相对正常的数据，抵押贷款存量占房价总值的比例仅为6%，这意味着绝大多数人都是房地产升值的受益者，除非迫不得已，否则每个人都会保住自己的房子。当然，这可能是以减少消费为代价的。