拖两个月降价20亿才成交 太原8块黄金地皮被央企拿下

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两个月前，名为“史诗级土壤拍卖”的太原作坊遭遇了一场流动拍卖；10月25日，8块地在降价后再次出售，最终由中央企业华侨城以116.017亿元的总价收购了全部。

8“黄金地带”降价20亿英镑

据悉，这八块地块均为太原煤气化公司的原用地，均与城市主干道如西中环路、九原沙河高速公路、南内环路相邻。

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调整后的起拍价为108.017亿元，较之前的起拍价130.82亿元减少约22.8亿元。华侨城一举夺冠，总成交价为116.017亿元，平均底价为4055元/平方米。

根据转让文件，地块编号为sp-1842至1849，土地用途主要是住宅和商业用地，辅之以养老和教育等社区配套地块。总转让面积82.71万平方米(约1241.61亩)，总建筑面积约289万平方米。

据《镁雕地产》记者介绍，此次拍卖只有华侨城参与，单独拍卖了8块地，约10分钟就卖出一块地，进展非常顺利。

上述八块地块首次出售时，只有北京润之商业运营管理有限公司(sp-1844地块)和金茂投资管理(天津)有限公司(sp-1848地块)签约。但是，由于出价没有达到拍卖底价，交易没有成功，也没有人签约购买其他六块地。

当时，金茂投资管理(天津)有限公司相关人员对《镁雕房地产》记者说:

“这次拍卖的地价超出了公司的预期，所以没有后续行动。我们在太原有很多储备项目，我们会适时出手。”

起拍价调整后，华侨城以116.017亿元赢得8块地块。

对于此次征地，华侨城在接受《镁雕地产》记者采访时说:

该价格与华侨城对地块价格的预期一致。

华侨城在集团战略规划下收购煤气化场地，充分调查太原市房地产发展历史和趋势，客观判断市场容量，战略考虑城市发展潜力，在综合考虑的基础上，合理判断城市土地出现的价值，参与竞标，经过严格计算，以合理价格收购土地。

中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松告诉记者，华侨城在土地市场相对低迷的情况下大规模收购土地，实际上是一个长期的布局，这是华侨城未来进军中心市场的一个很好的机会，地块的位置也相当好，相当于华侨城的一个战略选择

从发展模式的角度来看，中国城市发展研究院投资部主任刘成指出，周边地区的发展水平较低，从目前的情况来看，建设和培育成熟还需要很长时间。长期发展也会带来更高的财务成本。华侨城在这种发展模式上有着丰富的经验，这将带动周边房价的上涨，并在未来对空房源产生升值。

华侨城直言不讳地表示，太原煤气化基地的八块地块位于太原“南移西进”发展的主轴线上，位于三大城市核心干道、两条高速公路和一条环城高速公路交汇形成的枢纽中心。内外交通便利，道路网四通八达，空.有较大发展

华侨城一口吞下

事实上，华侨城并不是太原的新面孔。它于今年1月25日首次进入太原。该项目选择了金源。与金源区人民政府和华侨城集团公司签署了总投资500亿元的华侨城大型文化旅游项目签约仪式。；8月30日，太原市人民政府、金源区人民政府与华侨城集团签署了“太原华侨城大型文化旅游综合开发项目”一期项目合作协议。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，华侨城在太原的投资符合其对一些被低估城市的扩张思路，后续也可能结合山西太原的文化发展文化旅游产业，这将有助于华侨城的产业转型。

众所周知，华侨城受到地方政府的青睐。政府这次想在太原征地吗？对此，华侨城告诉《镁雕地产》记者:

自去年年底华侨城落户太原以来，太原市政府对华侨城寄予厚望，并多次与华侨城集团召开会议，讨论城市发展、区域发展等问题，希望利用华侨城的优势推动城市价值提升。

华侨城在谈到收购地块的开发时透露，华侨城将主导开发建设，并计划整合“智能道路系统”、“邻里社区支持”和“人文艺术生活体验”的开发理念。同时，该项目有多种形式，如住宅、商业、教育、体育和老年设施。华侨城将全面考虑和系统发展，创造一个高品质的居住区。

华侨城相关负责人补充说，目前太原市的经济发展水平在二线城市中相对落后，与贵阳、呼和浩特等省会城市处于第三梯队。但是，近两年来，经济发展势头良好，整体发展潜力较大。华侨城的出现将有助于太原挖掘文化旅游资源，提高市民生活质量，大大提高城市竞争力。

据不完全统计，从今年下半年开始，华侨城已经在深圳、Xi、惠州、温州、苏州、昆山、无锡等地取得了土地。今年上半年，华侨城a(000069)新增土地项目10个，新增土地权益138.4万平方米。

根据财务报告数据，华侨城2017年新增土地269.11万平方米，规划建筑面积580.12万平方米。截至2017年底，公司旅游综合及房地产开发业务的土地储备为637.15万平方米，规划总建筑面积为1197.26万平方米。

另外，据华侨城官网信息披露，2017年，华侨城集团实现营业收入801亿元，同比增长47.7%，利润总额191亿元，同比增长100%，提前实现了“十三五”期间利润总额“翻番”的目标。截至2017年底，总资产达到3199亿元。

土地市场已经明显降温

今年以来，土地市场呈现整体降温趋势，土地拍卖或以底价成交的现象时有发生。

据中原地产研究中心统计，今年1月至7月，全国房地产市场共进行了796次土地拍卖。其中，一线城市举行了13次土地拍卖，创下2012年以来的新高；二线城市有154个土地拍卖，同比增长200%；三线和四线城市的土地拍卖总数达到629次，而2017年同期为284次，同比增长121%。此外，就连一线城市出售的土地也处于或接近底价，交易价格也普遍低于两年前。

就太原而言，去年“供不应求”的状态已经不复存在，企业收购土地变得越来越理性。

据方天霞数据，2018年1月至9月，太原市共推出160种土地类型，总面积759.7万平方米；共出让土地127种，总面积516.8万平方米，同比增长68.08%；土地租赁总收入178.0亿元，同比下降16.48%。今年前9个月，太原市各类土地平均底价为1318元/平方米，同比下降26.86%。

数据来源:方天霞

在严跃进看来，现在整个土地市场已经降温，如果房地产企业有更好的征地资金，征地的机会还是比较好的。

丁松分析说，之前的土地拍卖对太原造成了很大伤害，所以这次拍卖价格很高。他说:

总体而言，太原市经济发展滞后，迫切需要大规模的城市建设转型。这种土地转让也是巩固城市发展的结果；事实上，今年太原楼市仍有一个补救过程，整体房价也有所上涨。

根据中央参考研究所的数据，9月份太原市新建住宅价格指数为7096元/平方米；据国家统计局数据分析，9月份太原市新建商品房销售价格同比上涨1%，同比上涨10%；太原市二手房销售价格环比上涨1%，同比上涨11%。