对话绿地董事长张玉良：机遇仍然大于挑战

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【摘要】根据绿地10月21日发布的第三季度业绩报告，绿地的合同销售额已达2670亿元，同比增长31%。

从注册资金2000万元的本土企业开始，绿地发展实现了三次飞跃:上海绿地、中国绿地、世界绿地。

这家有26年历史的公司拥有创始人张玉良的品牌。在商界，他标志性的微笑已经成为一种象征，他谦逊待人的态度早已闻名。

张玉良曾经说过，一个优秀企业的第一个要点就是要有一个清晰的战略。“战略不仅应该规定企业应该做什么，还应该规定企业不应该做什么。同时，企业的战略不是一成不变的，应该随着形势的变化而变化。”。

他还高度赞扬了松下电器创始人松下幸之助(nosuke Matsushita)的一句话:“战略就是下雨，打一把伞。”因为战略是第一位的，绿色空间发展有目的和有组织的系统创新，以回应外部环境的变化。

根据格陵兰岛10月21日发布的第三季度业绩报告，格陵兰岛的合同销售额已达2670亿元，同比增长31%。然而，绿色空间已经对下一阶段产生了影响。张玉良说:“绿色空间的发展已经进入了一个新的阶段，它正迅速走向万亿美元的规模，并不断向具有全球竞争力的世界级企业迈进。”

在过去的26年里，绿地一直走在中国企业发展的宏伟道路的前列，但前面的路还很长。在“92学校”企业中，只有极少数还活跃在企业的第一线。

未来会发生什么？也许，时间是最好的测试工具。在张玉良和他所负责的绿地背后，慢慢展现的是企业家的命运和40年的改革开放。

最初的愿望

《时代周刊》:从在系统内建立海洋绿地的角度来看，回顾过去，你的初衷实现了吗？

张玉良:格林兰岛成立于1992年7月18日。公司的初衷是以市场为导向为上海城市绿化建设服务。多年来，绿地“与时俱进，与时俱进”。可以说，通过推进产业转型升级，实施管理创新，培育优秀企业文化，积极履行社会责任，取得了非凡的发展。

《时代周刊》:今年到目前为止已经为26周年建立了绿色空间。最大的感受是什么？此外，你即将进入退休年龄。你考虑过退休吗？

张玉良:今年也是我个人在绿色空间成长的第26年。绿色空间的非凡发展也是我个人的成长经历，与房地产结下不解之缘。我很幸运能在此期间为这个行业和普通人(603883，医生)的更好生活贡献我个人的一份力量。

毫不夸张地说，绿地集团的发展史几乎是中国改革史的企业版。例如，1997年至2001年期间，格陵兰抓住住房制度改革的浪潮，大力参与上海“365危房改造”等大规模旧城改造项目，并借此机会逐步投资商品房项目。

特别是在探索国有企业改革和国际化成长的新道路上，格陵兰留下了充满奋斗和成就的多彩篇章，我和每一个格陵兰人都为此感到骄傲。“永不止步”是绿地企业精神的真实写照，只要做到了，就没有什么可遗憾的。

时代周刊:你如何看待中国房地产业在过去40年改革开放中的变化？

张玉良:改革开放40年来，中国房地产业主要经历了起步、快速增长、回归“制造时代”等几个阶段。在国家政策的积极引导下，逐渐形成了更具可持续性的产业格局和市场结构，从回归到回归住宅，变得更加“住宅化”。

《时代周刊》:对企业发展有什么影响？

张玉良:2018年是中国企业的重要历史节点。经过多年的发展，中国企业已经在很多领域实现了从跑向跑的转变。但是“没有成功的企业，只有时代的企业。”长期以来，中国企业走的是模仿赶超之路，西方企业是我们的老师。中国企业能否走得更远，成为领导者，取决于企业创新的模式。

过去，许多中国企业的创新基本停留在商业模式创新和创新技术组合应用上，而没有触及技术创新，尤其是核心技术的创新。商业模式创新也很重要，但容易被模仿，在市场竞争中很难筑起“深沟高垒”，往往导致“冲向顶峰”，然后“在红海中竞争”，最后“悲哀”。

相比之下，技术创新是核心创新，也是最难模仿的创新。技术创新是否有突破越来越成为检验世界级企业的试金石。因此，在新的形势下，我认为我们应该有一个全新的创新模式，把更多的精力放在技术创新上，尤其是核心技术创新。

时代周刊:在过去的绿色空间发展中，你最引以为豪的是什么？

张玉良:主要从以下四个方面树立了企业形象。

第一，领先的房地产企业。绿地地产的发展规模和产品类型在国内处于领先地位，尤其是在超高层、大型城市综合体、特色城镇、高铁站商务区和现代工业园区等领域。2017年，绿地地产主营业务签约销售额超过3000亿元，继续位居行业前列。

二是转型模式。集团形成了“以房地产为核心业务，同时发展大型基础设施、金融、消费、科技、医疗等产业”的多元化经营格局。通过“房地产+”的商业模式，各行业相互支持，相互补充，形成“1+5；“n”的协同发展效应建立了独特的竞争优势。

第三是混合和改变基准。在我国国有及国有企业领域，像格林兰这样规模巨大、母公司水平高、实力雄厚的混合所有制改革案例还很少。同时，绿地还积极参与中央企业和地方国有资产改革，先后投资和控制了原宝钢建设、贵州建设、江苏建设、Xi建设、南京程凯、济南井泉等国有企业，成为国际化的先锋。目前，“世界绿地”的内涵和外延正在不断拓展和丰富。

再论绿地的变化

时代周刊:近年来，许多房地产公司都在大规模地进行攻击，但显然绿地并没有那么明显地表现出对规模的渴望。这是公司的策略吗？或者像另一个市场声音说的那样，它被遗忘了吗？

张玉良:2014年，绿地在行业中取得了第一个规模位置，这在一定程度上也标志着企业进入了更加注重发展质量、盈利能力、长期安全性和稳定性的可持续发展新阶段。

因此，近年来，可以看到绿地的不断改造、创新和升级，产业结构的不断完善和优化，而房地产仍然是核心业务。同时，其他多元化工业绿地的布局和推广也在快速推进，这将为绿地未来的发展奠定更加坚实的基础和较强的抗风险能力，整体表现不会因行业周期性波动而出现较大波动。

目前，绿色空间正处于一个充满战略机遇的充满希望的时期。经过20多年的发展，公司正稳步迈向数万亿资产的规模。

《时代周刊》:你能理解绿色空间在大基础设施、大金融和大消费领域作为公司转型方向之一的尝试吗？大型企业如何避免转型过程中难以摆脱的弊端？

张玉良:绿色空间的多样化转变是一个完全不同的概念，不同于完全放弃现有产业和改变职业生涯。

实际上，当大型企业想要成功转型时，他们并不进入完全陌生的领域，而是抓住机会从产业协作和业务交叉的角度发展新的产业和业务，因此本质上这不是一个大问题。

时代周刊:你能理解现在的绿地不是一个简单的房地产公司吗？如果它不再是一个简单的房地产公司，你有没有想过转型探索会给公司带来一些压力？

张玉良:没有真正优秀和成功的企业，尤其是大型企业，会是静态的。一个真正成功的企业总是处于变革、适应、发展和升级的过程中。绿色空间的26年发展是26年不断创新、转型和升级。

时代周刊:过去，绿地曾经是大型经济适用房社区、超高层建筑、交通枢纽商业区等特色模式，帮助企业进入新阶段。企业规模大之后，绿地的核心竞争力是什么？

张玉良:在不同的时期和领域，不同层次的优秀企业的核心竞争力也在动态变化。目前，外部环境“机遇大，困难大”。

与其他公司相比，绿地有几个优势:第一，核心主营业务优势；第二，多元化发展优势；第三，国际化的优势。第四，产融结合的优势。

此外，今年以来，面对新的环境，绿地进一步展示了多元化融资主题的优势。通过挖掘融资潜力和加强现金流管理，集团各行业可以达到“抱团取暖”的效果。因此，对于绿色空间来说，这是一个难得的“窗口期”，可以在现在和未来实现大发展和快速增长。还有一个优势，就是率先拥抱科技创新，推动新一轮“科技+”转型。新一轮绿地改造正在进行，最大的特点是绿地将拥抱科技创新，实现升级。谁能抓住科技创新的机遇，谁就能进化成一个“新物种”，走在前面。

当然，在房地产行业，绿地仍然有其自身的特点。一是综合开发能力的优势。特别是在城市综合开发、高铁站商务区、特色城镇、超高层地标、大型城市综合体、现代工业园区等领域优势明显。

二是获取战略项目的优势。集团既有“国有品牌”，又有“市场机制”。在“做政府想做的事，做市场需要的事”的理念指导下，在全国范围内建立了良好的政企合作关系。利用领先的综合开发能力、资源配置能力和品牌影响力，可以低成本获得大批量的重大战略项目。

时代周刊:绿地的多样化是广泛的。你能预测它们中的一个或多个是否会成为未来与房地产同步的主要业务吗？

张玉良:新一轮的绿地改造正在进行中。除了各行业在发展水平、盈利能力和行业地位方面的重新升级外，最大的特点是绿地将充分拥抱科技创新，实现升级。谁能抓住科技创新的机遇，谁就能进化成一个“新物种”，走在前面。

时代周刊:格陵兰科技创新的商业模式是什么？科创今年将采取什么行动？

张玉良:大型企业需要主动拥抱现代技术。传统企业利用新技术将是一个新的物种，这可以实现新的起飞。

事实上，今年将是格陵兰科技产业全面升级的一年，从入股申兰科技，建立格陵兰科技金融联盟，建立上海智能产业创新研究院、人类表型集团研究院，到复旦格陵兰科技创新中心正式启动。

此外，在2018年，绿地科技行业将继续探索一些可以转化并具有市场潜力的科研项目，并在适当的时机进行投资。在原有与上海高校合作平台的基础上，将进一步聚焦“顶尖领域、顶尖企业”，提升绿地科技产业的核心竞争力和投资含金量，将其发展成为绿地重要的“次支柱产业”和未来转型升级的亮点。

绿色空间的边界与未来

《时代周刊》:随着越来越多的领域涉及到绿色空间，它会触及不可控制的边界吗？

张玉良:绿地多元化的过程就是企业转型升级的过程。管控更加高效，资源共享更加充分，产业效益更加体现在1+1；2 .

绿地管理和控制机制每年都在不断升级和优化。今年的重点是进一步提高管理水平，增强内部动力。

比如，我们注重深化体制机制改革。进一步加强利益捆绑，推进考核细化，强化激励约束。另外，注意提高管理效率。调整管控结构，进一步优化职能定位和上、下、部门间的权限划分，使集团总部、业务单元和管理线协同工作，坚决防止“大公司病”。

时代周刊:但是，最近一些顶级房地产公司对中国的房地产形势表达了悲观的看法。他们的观点是什么？

张玉良:机遇仍然大于挑战。房地产业仍处于战略机遇期，只要把握趋势，趋利避害，应对得当，完全有条件推动高质量发展。

我们可以看到，中国经济已经进入高质量发展阶段。在这一过程中，房地产作为“产业链长、驱动力大”的基础产业，仍将发挥重要的引擎和支撑作用，并继续保持稳定发展。

此外，中国仍处于深度城市化进程中。目前，中国正进入以大规模城市群建设为特征的深度城市化阶段。区域一体化、基础设施互联和农业人口向城镇转移的工作继续推进，一些以前的“低地”迅速崛起。特别是许多三、四线地级市在城市功能建设和完善方面显示出强大的推动力，为房地产的进一步发展和转型提供了空间。

与此同时，房地产行业的整体高市场已经稳定。可以预见，未来三年，中国房地产市场仍将保持“高稳定、区域差异化、企业差异化”的基本格局，仍有相应的市场基础和条件来推动主体房地产业的优质发展。

此外，中国的人口和流动性仍在增长。

时代周刊:目前绿色空间面临的主要市场挑战是什么？

张玉良:主要的挑战是外部环境。

目前，房地产市场监管将继续实施。可以预见，在长效机制建立之前，对房地产市场的严格监管将长期持续，这将对市场结构和消费者预期产生较大影响。

行业竞争的加剧也是一方面。“不进则退，进得慢则退。”"你只有逃命才能呆在原地。"这已经成为行业竞争的真实写照。

一方面，金融监管政策继续严格。未来三年将是中央政府打“三场硬仗”的重要时间窗口。在这种金融环境下，房地产企业需要改变过去一些行之有效的习惯做法，以促进企业转型升级。

时代周刊:在资本和资源的整合中，绿色土地将采取什么行动？

张玉良:集团作为一个整体在下棋，其产业高度协调。主营业务和多种经营形成合力。

时代周刊:当前的环境对绿地改造的方向有什么影响？

张玉良:对于一些实力较弱的中小房企来说，会比较困难，可能会演变成并购。对于行业领导者而言，只要资本、土地、购买力等资源进一步集中，就会有很多机会，如竞争较弱的土地收购机会、布局快速扩张的并购机会、不断增加市场份额、巩固行业地位的机会等。

总的来说，机遇大于挑战，应该全面、准确、辩证地把握机遇。