两房企触发债券违约 未来三年房企债将逐年上升

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[摘要]一些中小房企的债务危机表明，这些房企资金紧张，今年将是检验房企的关键一年。

一些中小房企的债务危机表明，这些房企资金紧张，今年将是考验房企的关键一年。

10月4日，五洲国际(香港股票01369)控股有限公司(以下简称“五洲国际”)宣布，集团已收到多项重大法律诉讼或索赔，包括宁夏高级人民法院和宁夏中级人民法院发出的传票，赔偿总额为7.57亿元。五洲国际表示，由于集团面临财务困难，集团未能履行上述支付义务和责任。

10月15日，北京华业资本(600240)控股有限公司(以下简称“华业资本”)宣布，公司2017年第一笔短期融资券“17华业资本cp001”未能按时足额支付债务融资工具本息，构成重大违约。同日，宁夏尚领实业集团(以下简称“尚领实业”)宣布，该公司12只宁上岭/12只宁夏尚领债券发生违约，债券本息共计5.42亿元。

《时代周刊》记者询问了全国企业信用信息公示系统，了解到上述三家企业与房地产有着千丝万缕的联系。梧州国际曾被誉为“中国十大商业地产”。截至2017年底，公司在全国27个城市开发运营了42个项目，总建筑面积超过1200万平方米。华业资本，原名内蒙古华业房地产有限公司，目前涵盖四个业务板块:房地产、医疗保健、金融和矿业。尚领实业成立于1998年，房地产开发是公司的三大支柱产业之一。

《时代周刊》记者从广州一家大型房地产企业的内部会议上了解到，该企业董事长坦承，今年已有大量房地产企业的公司债券和信托到期。中国财政科学研究院博士后郑良海表示，正是由于2015年和2016年房地产企业发行1.6万亿元债券的规模，今年的债务偿还压力才开始显现。他指出，从年还款额来看，今年房企需偿还债务3963.48亿元，接近2017年的三倍，2019年至2021年逐年增加，年还款额规模分别高达4172.66亿元、4621.51亿元和6713.39亿元。

考验可能就要来了。

许多住房企业的信用评级已经降低

今年以来，几家房地产企业的信用评级已经下调。

6月27日，大公国际咨询评估有限公司决定再次将洪钟(000979) (000979.sz)降级为ccc(偿债能力极度依赖良好的经济环境，违约风险极高)，评级前景为负面。大公认为，洪钟股票正面临严峻的债务偿还环境。由于政策法规的影响和公司资金短缺，产品的市场竞争力大大降低，创造财富的能力弱，公司在资本市场上的信誉降低，债务收入难以获得，债务偿还来源大大减少，偿债能力非常弱。截至10月19日，洪钟及其子公司累计逾期债务本息合计63.38亿元，均为各类贷款。

7月9日，评级机构穆迪将五洲国际的评级从caa1下调至ca(频繁违约或其他明显缺陷)，前景不容乐观。穆迪表示，五洲国际可能无法通过再融资偿还3亿美元的债务，预计该公司将引发其他债务违约。根据五洲国际2017年年报，去年五洲国际的年收入为35.46亿元，同比下降6.4%；净亏损5.18亿元，同比下降615.5%。另外，五洲国际负债总额210.59亿元，总资产248.45亿元，资产负债率超过80%。

10月11日，联合信用评级有限公司认为华业资本流动性急剧恶化，到期偿债风险增加，决定将华业资本的主要长期信用评级从“bbb-”下调至“cc”(在破产或重组的情况下，华业资本可以获得的保护较少，基本不能保证偿还债务)。与此同时，“15华业债务”的信用评级从“bbb”下调至“cc”，华业资本继续被纳入可能下调信用评级的评级范围。

10月15日，鹏远信用评级有限公司将尚领实业的长期信用评级从B级下调至C级(无偿债能力)，评级前景由负面转为稳定(形势稳定，未来信用评级基本保持不变)。同时，“12宁商灵/12宁夏尚领债”信用评级由bb下调至cc(破产或重组时可获得的保护较少，债务偿还难以保证)。

“从债券期限来看，根据截至2018年8月31日的现有房地产债券统计，考虑100%转卖和50%转卖，2018年第四季度房地产债券的期限和转卖规模分别为1904.75亿元和1344.97亿元。与今年第四季度相比，未来三年房地产债券到期的总体压力相对较大。”中国研究院宏观金融研究部总经理袁在接受媒体采访时表示，虽然目前国内房地产企业没有出现大规模的债券违约，且债券违约集中爆发的概率相对较低，但随着房地产债券到期高峰的到来，房地产债券的还款风险必须引起重视。

市场不太可能快速增长

这不仅仅是债务违约。今年以来，许多房地产企业已经停止发行债券。

5月29日，碧桂园(港股02007)计划发行200亿元小型上市公司债券，项目状态改为暂停。8月30日，暂停2018年非公开发行住房租赁专项公司债券，计划发行金额50亿元，品种为私募。10月7日，和盛创展公开发行2018年住房租赁专项公司债券。拟发行的债券金额为100亿元，品种为小型公开发行。10月13日，雅居乐2018年非公开发行的公司债券终止，债券规模为80亿元...

“在融资紧缩的压力下，企业该何去何从？在融资杠杆收紧的背景下，一些销售不足、负债过多的房企将面临过度融资压力的风险。”新城控股(601155)高级副总裁欧阳杰在接受《时代周刊》采访时表示，房企不应再期待未来的高市场增长。相反，稳定的市场有助于企业制定战略规划，调整资源配置，争取均衡发展。

欧阳杰建议，在扩张方面，住房企业应该放慢土地，拿对土地，把土地拿好，便宜的土地总是可以拿的；在融资方面，住房企业可以通过设立房地产基金等形式争取相对便宜的资金，降低融资成本。它还表示，在确保产品和服务质量的同时，开发商应继续坚持资金高周转率战略，加快资金回笼，确保企业现金流安全。

易居研究院智库中心研究主任严跃进对《时代周刊》记者表示，从另一个角度来看，如果一些房企面临巨大的财务压力，加速销售的可能性会更大。从偿还债务的角度来看，一些项目的股权转让是很有可能的，特别是一些王迪项目的联合开发。

一家国有房地产企业的中层管理人员告诉《时代周刊》记者，在行业下行周期下，企业的破产程度仍然很低，更多的企业将因管理不善而被削弱。海通债券(Haitong Bond)分析师蒋超表示，从历史上看，房地产企业经常面临资金短缺，但实际上很少有企业拖欠信用债券。

“房地产企业持有的资产具有很强的流动性，流动性有问题的可以折价出售房屋或项目来获得流动性。”蒋超认为，抵押品充足的房地产企业更有可能在陷入困境后获得融资或找到战略投资者。