多地试水现房销售 深圳试点项目将于明年面市

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【摘要】预售制度的风险问题也开始受到重视，国内许多地方已经开始对现有的房屋销售制度进行测试。事实上，销售模式的改变对房地产企业影响很大，这将颠覆目前房地产企业在业界眼中的发展模式。

《时代周刊》记者蔡颖

随着深圳第一套现房的逐步进入，现房销售试点项目的成果引起了外界的广泛关注。

自1994年以来，内地房地产企业一直采用香港的商品预售制度，而今天。经过多年的发展，预售制度已经成为国内商品房销售的主要方式。

房屋预售制度作为一种金融工具，帮助企业摆脱了财务困境，为低成本资产的快速扩张提供了有效途径。

近年来，预售制度的风险问题也开始受到重视，国内许多地方已经开始对现有的房屋销售制度进行测试。事实上，销售模式的改变对房地产企业影响很大，这将颠覆目前房地产企业在业界眼中的发展模式。

现有房屋销售系统的多点测试

随着业内对预售制度存废的激烈讨论，深圳首个商品房预售试点项目龙华金茂大厦即将上市，相关故事可追溯至两年前。

2016年6月2日，经过一番激烈的竞争，电力建设与金茂财团最终以9亿元的高价超越第二名，夺得金茂大厦项目。项目总成交价为82.89亿元，底价约为5.8万元/平方米，成为“面粉比面包贵”的典型例子。

据深圳业内人士估计，项目价格必须达到至少85000元/平方米才能实现成本回报。

两年过去了，这个项目终于得到了进入市场的消息。根据深圳金茂大厦的宣传资料，展览中心预计在年底开放，开放时间定在2019年上半年。与业内6-9个月的开盘销售周期相比，金茂大厦的成交率确实要慢得多。

与此同时，广东省中山市也在开展商品房销售试点工作。中山市国土资源交易中心表示，从10月10日到11月14日，中山市推出的15块土地都要求出售现有房屋。

10月10日，中山推出两款新品，起价为4100元/平方米。其中一个以每平方米4140元的底价售出，而另一个卖得很差。10月12日推出的两块土地也以底价出售。中山在10月17日推出的两块土地已经陆续拍卖。

在谈到拍卖的原因时，房地产经济学家邓浩志告诉《时代周刊》记者，“房地产市场的大市场正在逆转，房地产企业的资金普遍吃紧。保持现金流已成为大多数住宅企业的首要任务，因此可能没有足够的资金用于好项目。现有的房屋销售项目对房地产企业来说是一个全新的话题，财务成本会大大增加，所以企业自然会更加谨慎。

事实上，今年6月，中山推出了第一批待售土地。与目前的荒地市场不同，这次竞标异常激烈。最终，经过252轮的竞标，万科以14亿元的总价加上111840平方米的人才房赢得了竞标，创下了中山市最高楼层价格的新纪录。

世茂广深区域投资的负责人告诉《时代周刊》，虽然目前的销售对企业自有资金的要求较高，但当他们遇到地理位置好、潜力大的项目时，仍会出售。

中山第一个限制地块的绝佳地址使其成为许多房地产企业的热点。据悉，该项目位于翠亨新区，最靠近深华通道。深华通道通车后，该地区可能面临巨大的发展机遇。

纵观全国，深圳和中山现有的试水入户模式并非个案。2016年8月，南京市出台了现房销售政策，首次将土地拍卖价格与现房预售条件挂钩，旨在为过热的土地市场降温。根据规定，当网上竞价达到最高价的90%时，该地块上的商品房必须作为现房出售。苏州市政府还表示，成交价超过指导价10%的土地应作为现房出售。

从2016年8月到2018年7月，南京先后售出了近70套二手房。今年7月18日，南京宣布了五项土地出让公告，取消了最高90%的征地门槛，需要出售现有住房。2017年3月，杭州部分地块实施了“现房出售”政策，但该政策已相继取消。

“土地市场已经降温，政策的预期作用也已经发挥，取消目前的销售规定是合理的。”上述投资负责人告诉《时代周刊》记者。

住房资本链测试

“目前，对现有房屋销售政策的主要作用是减少土地市场的热度，这属于政府的控制措施，而不是从根本上调整预售制度框架。”中信建设的陈申说。

今年9月中旬，广东省房协取消预售制度的文件在网上流传，引起业界的热烈讨论。随后，广东房协内部人士告诉《时代周刊》，这只是一个内部征求意见，而不是最终文件。

邓浩志指出，现有的房屋销售项目可能会扩大，但取消预售属于改变整个房地产市场的规则，这将颠覆一直沿用至今的房地产开发模式，因此，开发的所有环节都必须重新安排和计算。比如自有资金的数量将成倍增加，财务成本将大大提高，销售时间的布局也要全面调整...

融创的一位内部人士告诉《时代周刊》，预售将不可避免地导致资产负债率上升，预计将超过10%，杠杆成本和运营风险也将相应上升。公司通常不会轻易接受这样的项目。然而，如果土地收购成本足够低，回报率很高，企业会给予适当的考虑。

除了增加财务成本，取消预售制度对房地产企业的另一个影响是降低了周转率。陈申表示，现售制度的建设周期一般在2年左右，而预售制度下的资金回收期可以缩短到1年甚至更短，这大大加快了房企的资金周转。如果实施现金销售制度，资本回收期将延长到比建设期更长的时期，资本周转风险将相应增加。

低周转率意味着资本成本的增加。在资金压力下，深圳金茂大厦在建设后期选择了股权融资。

根据天空调查数据，金茂富项目所在的深圳市粤茂房地产有限公司于去年10月引进了丁鑫创冉投资公司。其中，丁鑫创冉持有25%的股份，电力建设股份由30%降至20%，金茂股份由70%降至55%。

如果行业领袖因为融资渠道多而仍有回旋余地的话，中小房企取消预售制度无疑是一个困难时期。

“取消预售制度要求企业投入更多自有资金。同样的资金可以开发3-4个项目，但在预售制度条件下只能开发一个项目，这对小户型企业的发展极为不利。”通策研究所所长张宏伟说。