实地探访深圳现房销售试点楼盘：9万/平方米才回本

本篇文章2538字，读完约6分钟

当你买房子的时候，除了选择一个好的房产，你还应该考虑是买一个更快的房子还是一个现有的房子。

一般来说，期房比现房便宜，而且因为刚开盘，购房者有更多的空间选择户型。相比之下，现有房屋的质量更安全，可以立即翻新，与开发商的纠纷也更少。当然，现有房屋的价格更高。

为了吸引买家，很多发展商还会挂上“旧屋出售”的招牌。然而，对于开发商来说，现有住房意味着更长的资金回报期和更大的财政压力。过去，取消商品房预售制度的风曾经让业界胆战心惊。最近，一份关于“中国第一个现房销售试点”的报告再次引起了人们的关注。

始于20世纪90年代末轰轰烈烈的“房改”的预售制度，是中国房地产市场改革的基本制度设计之一，关于是否应该取消预售制度的争论已经掀起了一千多浪。

实地考察现有的房屋销售项目

2016年6月2日，龙华出售了当年第一片商住用地(地块a816-0060)，这也是深圳第一片商品房试销地块。根据要求，在该地块上建设的商业、住宅和其他建筑不能预售，只能在完成并取得不动产产权证后以现售形式出售。

当时，中国电力建设(601669)集团和金茂联合以82.9亿元的高价中标，底价高达56781元/平方米，达到了当时乾隆海宁、特发和平里等周边二手房的平均挂牌价格，一举成为龙华最贵的土地。当时，业内人士预测，至少有85000-90000元/平方米将被出售赚钱。

10月13日，国家商报记者走访现场，发现该项目已进入最后施工阶段，住宅楼已全部封顶绿化，即将进入外墙装饰阶段；基础业务和幼儿园已基本完成，绿网尚未拆除。

目前，周边地区有大量二手房出售，这大致是2010年至2016年间完成的第二个新址，单价在5.6万元至7.3万元/平方米之间。2013年9月，龙华的高价土地，即金茂大厦旁边的中海金城，平均成交价为6.7万元/平方米。

该项目的营销中心预计将于2018年底开业，现有住宅预计将于2019年进入市场。这意味着深圳作为内地第一个引入商品房预售制度的城市，也率先进行了预售制度改革。

为什么深圳是现有房屋销售试点的首选？

商品房预售制度最早出现在香港，并于20世纪80年代末引入深圳。从那以后，它在mainland China开花了。

1953年，霍英东率先提出“预售楼花”，主张分期付款。该系统从香港引入内地，经过不断发展，最终成为今天广泛使用的销售方式。

1994年颁布的《城市房地产管理法》在总结各地经验的基础上，建立了预售许可证制度，并对预售条件和监管作出了原则性规定。目前，大城市商品房预售率普遍超过80%，有些城市甚至超过90%。预售已经成为国内商品房销售的主要形式。

在房地产市场发展的早期，商品房预售制度有利于加快商品房供应，满足群众住房需求，对促进房地产市场的快速发展起到了重要作用。然而，由于房价飙升、烂尾楼炒风严重、期房投诉率高，取消商品房预售制度的呼声越来越高。

两年前，当中国第一个现房销售试点项目的地块在深圳拍卖时，广东省房地产业协会会长蔡苏生表示，取消商品房预售制度是一个方向，深圳现房销售试点标志着房地产市场的成熟。随着市场逐渐成熟，系统需要一些调整。

深圳有什么样的信心敢马上跨越现有的房屋销售？

新城控股(601155)高级副总裁欧阳杰表示，深圳长期以来一直独立于房地产。根据深圳的gdp数据，在旧房销售试点前一年，深圳2015年的GDP为17502.99亿元，房地产业的增加值为1627.77亿元，近十年不超过9.3%。

另外，在产业结构上，深圳的四大支柱产业和七大战略性新兴产业并不等同于房地产。虽然地产行业的附加值高于毛驴港的文化产业，但已被放弃，其附加值甚至不及批发零售业、文化创意产业，更不及新一代信息技术产业及其近20%的增长率。

也是从2016年开始，除了深圳，一些城市为了抑制地价上涨，也在一定条件下提出了现房销售的需求。数据显示:

从2016年8月12日起，当住宅和商业用地土地拍卖的投标价达到最高价的90%时，在该地块上建造的商品房必须作为现房出售。直到今年7月，这一政策才被持续了23个月的“竞争自持”招标方式所取代。

从2017年3月起，杭州开始要求土地拍卖时，“地价达到50%，现有房屋必须出售”，但这一政策将在4个月后取消。

此前，广东省住房和城乡建设厅起草的相关材料指出，从过去的历史来看，预售制度确实存在很多问题。目前，房地产市场的各种质量问题和交付问题基本上都与预售制度有关。

另一方面，在过去的几十年里，预售制度确实加快了房地产企业的销售节奏，加快了房地产的建设。商品房预售制度是房地产业快速发展的最重要的基本条件之一，但也带来了很多矛盾和纠纷，如“货不对办”、“虚假宣传”、“质量缺陷”等。

取消预售制度的影响是什么？

房地产是资本密集型产业，持续健康的现金流对房地产企业来说非常重要。今年以来，几乎所有的房企都感受到了融资渠道的紧缩，“缺钱”成为2018年房地产的关键词之一。

著名经济学家宋清辉告诉《国家商报》记者，

在房地产市场已经基本进入股票时代的背景下，预售制度不太可能在短期内被完全废除。如果实施“取消商品房预售制度”，对房企的影响将是致命的，据估计，超过30%的房企资金来源将受到影响。

“房地产市场对预售制度非常敏感，尤其是高周转率和高负债的企业。从对股市的影响来看，地产股的下调反映了资本市场对继续收紧政策调控的担忧。”中原地产首席分析师张大伟认为，尽管预售制度不太可能完全取消，但在一些城市试点的可能性已经大大增加。

中原地产首席分析师张大伟表示:

预售制度的取消将带来短期供应急剧下降的担忧，这不利于稳定市场。房地产业必须进入房价稳定期才能出售现有住房，房地产市场已基本进入股票挂钩时代，房地产企业的负债率有所下降。目前，如果预售制度被废除，至少50%的房地产将关闭。

"取消预售制度的建议是大势所趋。"欧阳杰认为，如果这项政策全面出台和实施，将会严重影响企业的现金流，大大推迟项目建设的进度，并大大减少企业对土地的收购。在融资不畅的背景下，许多房企会资金不足，项目未完成。如果是一步一步来做，新旧都不会对大型房企产生很大影响。企业可以有选择地调整征地速度，组织建设和销售管理，控制现金流。