密集转让房地产项目 国企地产业务板块分拆重组或提速

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据业内人士透露，随着"无房炒房"理念的实施，房地产市场将面临重大调整格局。国有企业集中主业，严格控制非主业投资也是大势所趋。随着去杠杆化和减债以及国有企业改革的加快，国有企业房地产业的拆分和重组将加快，股权转让、合作开发和混业经营的模式将带来新的机遇。

房地产行业进入调整期，国有企业转让房地产项目开始激增。《中国证券报》记者独家获悉，今年前8个月，北交所共有68个房地产企业国有产权转让项目，同比增长44.68%；营业额为260.43亿元，同比增长15.67%。据业内人士透露，随着"无房炒房"理念的实施，房地产市场将面临重大调整格局。国有企业集中主业，严格控制非主业投资也是大势所趋。随着去杠杆化和减债以及国有企业改革的加快，国有企业房地产业的拆分和重组将加快，股权转让、合作开发和混业经营的模式将带来新的机遇。

国有企业加快房地产业务剥离

据北交所信息，1-8月，在北交所出售的68个房地产企业国有产权转让项目中，有38个央企，成交额为130.34亿元。如大唐集团通过北方交易所公开转让重庆宇能实业集团100%的股权，项目上市价格为21.52亿元，最终以33.04亿元的价格售出，溢价11.52亿元，溢价率53.5%。航天科技(000901，诊断)旗下的航天地产转让了北京航天恒润地产22.60%的股权；华侨城转让深圳康桥嘉诚房地产投资有限公司30%的股权；AVIC国际控股公司转让AVIC万科股份有限公司60%的股权；中冶地质局山东局转让山东郑源房地产有限公司100%股权和5315.57万元债权。

近日，AVIC集团子公司成都金菊贸易有限公司100%股权及6.57亿元债权在北方证券交易所挂牌转让，底价18.02亿元。目标企业主要从事房地产开发经营，控股股东为行业子公司航京瑞赛科技有限公司，持股比例为80%,剩余股份为股份

成都AVIC瑞赛房地产有限公司控股股东AVIC国际控股宣布，出售公司可以抽回资金，有利于优化资源配置，从而进一步退出住宅房地产开发业务，专注主营业务，提升集团业绩。

与此同时，当地国有企业正在集中剥离其房地产业务。近日，重庆恒春房地产有限公司45%的股权和重庆长航房地产公司持有的6.2383亿元债权在重庆联合产权交易所公开上市转让。至此，重庆长航将逐步退出房地产市场。自2017年以来，重庆已有超过10家重点企业将其房地产子公司上市出售。

根据浙江省国有资产监督管理委员会房地产上市公司嘉凯诚(000918)9月29日发布的公告，公司及其子公司拟通过浙江产权交易所转让位于杭州、诸暨、重庆和张家港的五个房地产资产包，整体初始上市价格不低于经审计的净资产3.55亿元。房地产项目资产包转让后，嘉凯诚将不再持有上述五家公司的股权。

此前，以浙江广厦(600052)和杭州钢铁集团为代表的浙江省企业也相继转让房地产项目。

两个因素促使国有企业“退出”

中原地产首席分析师张大伟认为，随着房地产市场监管力度的不断加大和信贷紧缩，房地产市场出现了大幅下滑，但这并不是国有企业剥离房地产行业的主要原因。从上述案例来看，剥离房地产业务的中央企业和国有企业大多是非房地产企业，这些企业加快了退出房地产市场的步伐，这与监管部门此前的“退房令”以及当前推进国有企业资产整合和混业改革有关。以房地产为主营业务的中央企业，如保利、华侨城等。，仍然是扩大和加强其主要业务的发展目标，并仍在攻击城市市场。

根据中原地产研究中心的数据，自2018年以来，中国已有50块住宅用地出让总价格超过34.5亿元，其中国有企业或国有企业大股东出售的有31块，占62%，以前基本在40%左右。50个住宅小区总价高，共计2384.48亿元，其中国有资产占67.3%。保利、华侨城、招商局和中海地产仍是土地收购的主要力量。尤其是保利，从1月到9月共收购土地面积1482万平方米，土地收购总额869亿元，排名第三。

易居研究所所长严跃进表示，从各地国有企业“检查”的角度来看，有两股力量在推动这一进程。一是外部性，即去杠杆化和国有企业改革；另一个是内部问题，即目前房企普遍存在“资金短缺”，资金压力大，一些企业存在融资或现金需求。预计到第四季度，民营企业将有更好的机会参与国有企业混合改革、并购等。如果住房企业的资金回报效果好，改革就会加快。

房地产企业重组的总体趋势

事实上，突出主营业务、进行并购和专业整合已经成为当前国有企业重组的重要内容。

至于中央企业的房地产部门，早在8年前，SASAC就发出了“退房令”，要求78家以房地产为主营业务的中央企业退出房地产业务，只留下16家以房地产为主营业务的中央企业。2011年新增5家企业，共有21家央企获得房地产经营资格。

中国企业研究院执行院长李进表示，中国房地产业的“黄金十年”已经过去，股票时代已经到来。住宅企业面临的竞争压力越来越大，也将面临大调整的格局。不断寻求差异化将成为住宅企业需要思考的命题。虽然中央企业的征地融资优势依然存在，但随着“无房无投机”理念的落实，随着去杠杆化和减债，以及国有企业改革的加快，国有企业房地产行业的资源整合已成为大势所趋，转型创新迫在眉睫，作为非房地产类主营业务的国有企业的剥离和重组也将加快。目前，保利、招商局、中海等第一梯队企业重组已基本完成，中粮、CCCC等房地产板块整合准备就绪。

市场参与者表示，在新的发展阶段，大型住宅企业通过并购加快了对资源的获取；非房地产主营业务国有企业出售房地产企业股权，提取资金，返还主营业务；加快中小住宅企业转型。房地产开发企业的分化进一步加剧。房地产行业将会越来越强，并购将会增加。房地产市场将会出现许多新的现象和机遇，特别是股权转让、合作开发和混合改革的模式。