“楼花”将谢？拐点要来？

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香港油麻地有一座古老的天后庙。天后庙前的广场被当地人称为“榕树头”，是“亚洲最好的下棋地方”。天后庙前的街道根据广场的名称命名为公共广场街。

但在1953年，这条街也被翻译成“大众四方街”。在这条街上，32岁的霍英东完成了人生的一个转折点，使这条街成为一个对香港和内地都有深远影响的地方。

当然，街道仍然是行人和汽车经过的街道。使这条街出名的是街上的房子和霍英东。

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1953年6月，霍英东从父母手中接管了驳运行业，转而从事房地产。他与妻子注册成立了“霍兴业堂房地产有限公司”，并很快成立了立信房地产有限公司，专门从事楼宇买卖。

当时，香港人口激增，工商业日益繁荣，渴望土地和房地产。

霍英东在他的第一笔生意中买下了铜锣湾的大使馆大楼，这让许多人感到惊讶。后来，他从嘉道理家族手中买下了油麻地的红四方街至东莞街一带的土地，并准备兴建超过100幢住宅楼宇及约600个住宅单位。

如何销售是一个大问题。

在四方街出售这些单位之前，霍英东刚刚分层出售了东安大厦。分层销售的门槛比整栋楼低，资金的回报也更快。但是，不同层次的销售并不能充分调动普通市民买房的积极性。市民用一大笔钱买房子还很遥远。

只有有更多的买家，市场才会繁荣。那么人们不能一次取出钱，所以他们应该先接受一部分。

在四方街破土动工之前，霍英东就开始分发销售手册，向公众介绍了一种新的分期付款购房方式:“第一期先付50%的定金，第二期付10%的二楼款...第六阶段剩余的10%在收到占用许可证时支付。”

于是，首期付款和“卖楼花”就形成了。

现在，这对我们来说是很平常的事情。当时，它震惊了香港的房地产业。“整个香港似乎都疯了，普罗大众都卷入了房地产的旋风”，而霍英东则视“卖楼花”为一生的杰作。

40年后的1994年，源于“卖楼花”的商品房预售制度在mainland China新颁布的《城市房地产管理法》中正式出台。

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1953年，大陆还在计划经济时代，房子只是房子，所以没有房地产市场。改革开放后，谈到内地房地产市场的繁荣，霍英东仍是第一个提到的人。

在八十年代深圳经济特区成立时，邓小平曾经对深圳经济特区的领导人说:“中央没有钱，你可以给一些政策，你可以走自己的路。”经过摸索，深圳决定向香港学习。

促成这一选择的，是霍英东。

著名经济学家周其仁在文章中透露，是霍英东“用一句话惊醒梦中人”:“你有土地，怎么会没有钱呢？钱可以来自土地！”

于是深圳派了一个研究小组到香港学习经验，并于1986年底起草了《深圳市土地管理体制改革方案》，其要点是转让国有土地的长期使用权，为城市建设筹集资金。从1979年法律规定可以收取土地使用费时的“不得不转让”，到深圳“土地管理计划”时的“积极转让”，土地市场终于打开了大门。

1987年12月1日，中国的“第一次土地拍卖”完成。面积为8588平方米、出让年限为50年的商品住宅用地以200万元的底价被拍卖，最终由神芳公司中标。交易总价为525万元。按照目前的标准，最终交易溢价高达162.5%。

在这次土地拍卖中，中央银行副行长、17位内地市长、28家香港企业和60多位记者齐聚一堂，中央政府也派出了重量级人物出席，可以说是重视“土地财政”，从此，“土地财政”开始从深圳走向全国。在深圳土地拍卖的第二年，“土地使用权可以依法转让”被写入宪法。

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一个是霍英东倡议的，一个是霍英东自己提出的。这两项政策对内地房地产市场都有深远的影响。然而，这两项政策在经历了几十年的飙升后，逐渐被谨慎对待。

土地财政使地方政府对土地产生依赖，土地财政导致一些地方土地价格居高不下，再加上房地产价格上涨，一些地区甚至占用耕地进行扩张。

至于预售制度的问题，其实出现在霍英东的“卖楼花”时代。当时，有些人排队预售，然后把烂尾楼卖给别人，一天就发了财。

因此，关于取消预售制度的传言一直不断。

自2005年以来，关于取消预售制度的传言一直是“月经贴”，可以定期推出。但今年更多的是“鼻子和眼睛”。

9月21日，中秋节的前一天，一份关于调整商品房预售制度的文件可以说是“破坏”了大家的节日气氛。

广东省房地产业协会发布了《关于征求商品房预售许可相关意见的紧急通知》，要求各单位对商品房预售制度进行深入研究，并提出保留或完善许可条件或取消许可条件的建议，但必须明确依据或事后监督措施。

最引人注目的是住房和城乡建设部的态度。该函附件二详细描述了预售制度带来的风险，建议部分城市逐步取消预售制度，进行试点。

随后，广东省房地产协会表示，这只是征求意见。当晚，住房和城乡建设部相关人员表示，逐步取消商品房预售、全面推行现售咨询的情况并不属实。我们也在调查和处理细节，具体情况不便透露。

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当然，对于房地产企业来说，这不仅仅是“征求意见”。首先，这反映在香港地产股的表现上。香港股市在中秋节开盘，恒生指数连续四年收盘，而地产股全线下跌，就连香港本土的房地产企业也纷纷下跌。

就在秋天，房地产开发商已经感受到了寒意。

有句话说叫“金九银十”，还有一个中秋节假期，由于九月底，市场依然呆滞。

根据中原地产研究中心的统计，在小长假的前两天，北京有180栋新的商住楼和62栋二手房签约，与7月至8月的平均水平基本持平。与2016年同期的422台和280台相比，分别下降了57%和78%。“金九”不够好，所以“银10”可能并不乐观。

开发商也对房地产市场降温做出了回应。包括恒大、碧桂园、万科等大型房地产开发商在内的许多一线和热点城市，都在新屋市场推出了降价促销。

“取消预售”，无论是谣言还是政策酝酿，对房地产企业来说都是雪上加霜。这项政策一旦出台，将直接打击房地产企业。中原地产首席分析师张大伟指出，取消预售制度将导致超过一半的房地产企业倒闭。

因为它关系到房地产企业最重要的部分，那就是钱。

在卖楼花的时代，霍英东直言不讳地说:“对我们来说，“卖楼花”加速了楼盘的销售，加速了资金的回收；在收到买方预付的定金后，就可以开工建设，避免投资风险，这是万无一失的。”

到目前为止，商品房预售已经成为房地产市场上一种重要的商业模式。资金周转率一直是检验房地产企业的一个重要指标。高负债已经成为房地产企业扩张的重要条件，但同时也是一个弊端。

对于房地产企业来说，取消预售意味着失去了一个重要的融资渠道，而住宅企业的融资压力更大，容易导致中小住宅企业资金链断裂风险在金融体系中的传导，因此中小住宅企业的倒闭或兼并重组是不可避免的。

另一方面，取消预售会给空地方政府的土地财政带来一定的好处，未来的地价会有不同程度的降低。对于一些地方“严重的土地依赖”，财政问题是首要问题。

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当然，无论是“征求意见”还是“不便透露”，都意味着已经有空的房间在讨论这项政策，各有关部门吹出来的风向是“现在卖是大势所趋”。根据一些经纪公司的研究报告，关于这个问题的讨论和研究，如果有的话，应该高于住房和城乡建设部的讨论和研究。

在这个层面上，它可能是“建立房地产长期机制”的一个重要组成部分，因此它的政策出台是否迅速尚不可知，它的利剑指向何处也不言而喻。

如今，香港的房地产业仍在蓬勃发展，“卖楼花”的霍氏家族已逐渐摆脱“地产大亨”的形象，其影响力已成功转向教育和体育。

今天，在内地房地产蓬勃发展的时候，地产企业也在淡化“地产”。除了业务多元化，最直接的表现就是更名。

资本化程度较低的万达更名为万达商业管理，龙湖地产更名为龙湖集团。许多房地产公司，如远洋运输、郑融、施琅和敏捷，也加入了更名的行列。恒大集团已经开始进行房地产以外的多元化经营，碧桂园也在努力开发机器人(300024，诊断股)。这些企业有意识地“去意识到房地产”。

万科作为领先的房地产企业之一，一直被视为市场上的一盏灯，其董事长于亮的内部讲话也揭示了当前的市场形势。

于亮指出，目前，南方地区的资金回笼压力相对较高，不是因为南方地区做得不好，而是因为它首先感受到了市场和行业的变化。梁说，“转折点真的到了。目前，小组应该做的第一件事是战略讨论，最终目标是“生活”。

巨人还是这样。中小型住宅企业又如何呢？