上海楼市走向：上涨预期被打破 一手房降温二手房趋冷

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【摘要】根据上海中原地产的数据，9月10日至9月16日这一周，上海新建商品房平均价格为5.1万元/套，比上个月下降17.3%，为近两个月来平均价格最低的一周。

《时代周刊》上海记者吴家阁

带着金、九银、十银走进传统的上海楼市，品质会是什么？

根据国家统计局8月份监测的70个城市的房价数据，上海新建商品房价格仅比7月份上涨0.1%。

趋于稳定或将成为主调。开发商的声音告诉《时代周刊》记者，市场预期正在逐渐改变。世茂集团副董事长许世坛对市场的看法是:在3个月内做出市场判断，迅速卖出。

“按照惯例，第四季度是供应的高峰期，但在目前的环境下，房屋企业不得不加快去转换，以换取业绩和现金流。”一位未透露姓名的房地产企业营销总告诉《时代周刊》记者:“我们也在暗中竞争，谁能跑得快。”

在上海，就二手房而言，个别项目已经出现了降价促销；二手房降温的趋势更加明显。

根据上海房协的最新报告，“上海的调控政策短期内不会放松，金融政策仍将收紧。”有大量待售房产等待进入市场。可以说，2018年企业面临的市场环境可能不会迅速改善。企业应适应当前的政策环境，积极制定销售计划，管理现金流，并做好继续“过冬”的准备。”

第一手房间冷却

从市场表现来看，经过8月底的一轮高峰期后，上海楼市开盘的“金九”并没有表现出活跃的势头。

根据上海中原地产的数据，在9月10日至9月16日的一周内，上海新建商品房的平均价格为5.1万元/平方米，比上个月下降了17.3%，为过去两个月的最低平均价格；交易面积13.6万平方米，比上个月下降0.6%；供应面积14.4万平方米，比上个月下降16.7%。

上海中原地产市场分析师卢文喜认为，基于前期交易量快速增长，消耗了大量购买力，在整体市场相对低迷的背景下，恢复需要较长时间，因此自9月份以来，交易量一直在不断调整，尽管部分楼盘表现良好。不过，总的来说，9月份的成交量可能低于8月份，但不排除高供应量下的成交量可能触及新的反弹。

根据益居研究院的研究报告，虽然8月份上海的商品房供应量大幅增加，全市共有40个项目被新开或推高，但根据开盘项目的验收情况来看，前来看房的人数明显减少，只有30%的项目达到100%。“开放和去极化现象严重，偏远郊区的项目普遍较差。尽管市中心的项目仍然卖得很好，但市场已经变得更冷了。”报告是这样说的。

据《泰晤士报》记者报道，虽然目前上海房价没有出现悬崖式的下跌，但一些项目不得不做出适当的让步，以加速转型。一个典型的例子是上海宝山上永和富项目的营销宣传买房子和送宝马。

上海郊区项目的去化学压力也开始显现。根据上海东方公证处公布的摇号排序结果，7月份，上海已经有12个房地产项目的房屋数量不足，其中很多是郊区项目。在9月10日至9月16日的一周内，临港的一个项目一次推出了600多套，平均价格为26000元/平方米，相当于该板块的平均价格，显示出强烈的开发意愿。

总的来说，今年上海的新房继续涌入市场。数据显示，今年上半年，上海新增商品房2.09万套，同比增长103%。房屋总数增加了。

“最近上海的房地产供应充分表明，供应方正在发挥力量。过去实际上有许多新的站点已经积压，预计未来将出现积极的供应表现。”易居研究中心的研究主任严跃进说。

值得注意的是，根据上海市房协的报告，2017年上海约有172个项目符合预售条件，但未获得预售证书。今年预计仍有25个项目达到预售标准，市场将形成一个“堰塞湖”，约有190个项目，面积约1000万平方米，价值6000亿元。

同一政策咨询公司的研究总监张宏伟表示:“在未来的9月至10月，继续加快预售审批是可能的。开发商资金链的压力越来越大，接受审批的心态会越来越低，他们也会开始接受当前的市场环境，尽量推货，尽量减缓资金压力。

“在上海拥有主要库存的中小企业应通过降价的方式尽快获得预售证书；获得预售证书的项目应加快取消转换，加快资金返还。”上海住房协会的建议。

二手房市场越来越冷

与上海的二手房市场相比，二手房市场的降温更加明显。

上海二手房价格呈现下降趋势。根据上海二手房指数办公室提供的数据，今年8月，上海二手房指数为3916点，已经连续9个月下跌，比去年同期下跌1.81%。

上海逸居房地产研究所表示，总体而言，自2017年初以来，上海二手房交易一直处于低盘整状态。目前，绝对量已经处于近6年的低水平，随后的下降受到空.的限制随着政策和资金的收紧，预计短期内交易将继续低水平盘整，金、九银、十银难以出现。

根据8月份的数据，在上海的130个行业中，二手房价格下降到56个，占总数的43%；上升的行业有59个，占45%；共有15个板块，占12%，涨跌都在40%以上。然而，在下跌的56个板块中，整体价格下跌了0.68%。然而，该地区的整体价格仅上涨了0.17%。

然而，上海二手房指数办公室认为，8月份的交易量连续第三个月下降，但与此前约1.2万套的低点相差5个月。一手住房供应量增加了37%，并以限定价格进入市场，这对二手房分流没有明显影响。

然而，二手房卖家的心理预期开始松动。根据上海中原研究院的数据，在8月27日至9月2日的一周内，上海二手房上市价格下调比例上升了1.55%-36.77%，到9月9日，这一比例上升到41.66%。在此期间，挂牌价格持平的卖家数量占43%以上，所以目前的市场趋势是降价持平。

据《时代周刊》记者报道，一些房东的观望情绪也有所反映。截至8月底，上海共有79，114套二手房上市，同比下降约50%。"一些房东已经从卖房变成租房了。"一位中介商店中介告诉《时代周刊》记者。

与郊区部分二手房越来越冷的情况相比，上海二手房指数办公室发现，在新兴城市郊区，二手房仍在继续为消费者讨价还价，更多的交易只是普通人和中等水平的改善所需要的，中外环的住房关注度正在上升。“8月份，中心城市的交易量降幅最大，大型豪宅大幅下降。”上海二手房指数办公室报道称。

上海逸居房地产研究所副所长杨红旭表示，上海二手房市场的成交量萎缩很小，自2016年第四季度以来一直处于较低水平。一方面，这是由于政策调控；另一方面，市场内部也有自我调整的需求。在过去的两年里，这一波增长相对较大，市场需求透支，需要再次休整。