浅论我国近期住房租赁市场乱象与应对

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张喆

自2018年以来，一线和二线城市的租金飙升。据统计，今年前7个月，北京连锁住宅的租金指数同比增长10.7%。我身边的很多住户都清楚表示，与去年同期相比，单间的月租增加了三成多，最低的接近两成。与此同时，杭州丁家宣布破产，“一石激起千层浪”。引发了关于市场上长期租赁公寓的风险的热烈讨论。事实上，从全国的角度来看，这种在杭州长期出租的公寓并不是第一种情况。自去年2月以来，已有8家长期租赁公寓机构打破了资本链，主要在深圳、广州、上海和长沙。

公寓的爆炸和飞涨的租金显示了“冰与火”的市场混乱。随着部分房地产开发资金的转移，进入租赁住房市场的资金和机构被媒体指责为最近租金上涨的最大驱动力，这也被认为是长期租赁公寓爆炸式增长的主要原因。这种观点可能有偏见。从各国的经验来看，机构管理有利于住房租赁市场向规范化转变。

根据中国市场的具体情况，为了更好地贯彻党的十九大关于“加快建立多主体供给、多渠道担保和租购的住房制度”的精神，通过短期调控和长期制度建设，注重引导追求长期回报、低成本的资金进入市场，尊重低风险、低回报的客观规律，可能是应对住房租赁市场混乱的较好选择。

由于我国的税制设计和经济结构，以房价为基础的自有住房市场的资产价格指标，如租售比、房价收入比等，长期偏离经济基本面。跨境横向比较往往表明中国房价被高估了。与租赁住房市场相比，由于相关法律法规的缺乏和市场起步较晚，租赁住房市场建设相对落后，整体租金水平相对较低。因此，在过去很长一段时间里，在低租金和低销售、高住宅开发回报、机构住房所有权有限等因素的影响下，住宅租赁物业的直接投资利润率较低，进入该市场的市场机构资金数量有限。

需要注意的是，房地产市场具有高度的区域性和异质性，租赁住房市场存在严重的信息不对称，其主要特征是租金的颗粒分享，这使得组织控制了该区域内少量的可租赁住房，实现了一定程度的市场垄断。

去年以来，房地产调控造成了房屋租赁市场的暂时供需失衡，市场租金不断上涨。2016年至2017年，全国房地产价格快速上涨，带来了巨大的金融风险。监管机构严厉打击首付贷款等高杠杆住房融资行为，各大城市出台限购限售措施，有效抑制了房价上涨。然而，与此同时，一些急需住房的群体被迫推迟购房，他们租房的需求增加了；一些城市清理了非法房屋，如anti-空洞、地下室和高风险住房，导致低端租赁住房供应大幅减少；此外，在一些城市，抢人之战带来了巨大的租房需求，这与每年第二季度毕业生的传统租房需求相重叠。综合因素导致住宅租赁市场供求暂时失衡，客观上要求租金上涨以实现市场均衡。今年7月，北京、上海和深圳的租金环比分别上涨了约2.4%、2.1%和3.1%。

随着全国主要城市房价增长放缓甚至停滞，房地产市场的租售比迅速上升，一线城市的租售比从两年前的1%左右上升到今年第二季度末的1.5%。无可否认，这与世界主要城市如纽约、三藩市、伦敦、香港和东京的差距仍然很大，约为4%至6%。然而，在我国目前的市场结构下，这已经是近年来的一个高值。

应该注意的是，租金和房价的上涨因素和经济影响是不同的。影响房价上涨的因素很多，如人口流入、收入增加、信贷宽松等，这些因素对家庭的形成和孩子的出生都有很大的影响。受影响家庭的户主年龄大多接近或超过30岁。由于我国没有强制性的公共服务供给，特别是义务教育与租赁住房之间的联系，国内租金与房价的相关性弱于欧美等发达国家。

在这种情况下，中国的住房租赁市场主要有以下特点:第一，租赁住房的供应主要是粒状的，缺乏品牌机构的供应；第二，租房群体主要是低收入的大学毕业生和服务人员，他们对房租上涨的容忍度较低；第三，物业管理水平不高，租赁保护薄弱，配套公共服务缺失，导致市场租金水平只反映市场住房需求，租户社区融入度低。

基于上述因素，随着我国经济转型升级和居民消费升级，住宅租赁市场日益成为我国市场经济的短板，需要专业化和制度化的资本来帮助提升住宅租赁市场。在第19次全国代表大会和中央工作会议精神的指导下，已经发布了部级配套文件。例如，2017年7月，住房和城乡建设部发布了《关于加快人口净流入大中城市住房租赁市场发展的通知》，支持住房租赁。企业拓展直接融资渠道，包括企业信用债券和资产支持证券；2018年4月，中国证监会发布《关于推进住房租赁资产证券化的通知》，进一步明确了住房租赁证券化的条件和工作程序。此外，银监会等相关部委也出台了鼓励和支持长期租赁公寓和租赁证券化的措施。

在租售相对较低的背景下，机构资金进入以低利润为特征的住宅租赁市场，值得社会各界正确对待。目前，在通过减税和上述官方政策直接鼓励资本进入租赁市场的背景下，银行贷款、股权融资、债券发行和资产证券化产品已成为租赁住房行业最重要的融资渠道。

在资产证券化方面，目前只有少数基于股权的房地产信托投资基金(reits)产品，其中大部分属于非基于股权的reits，或者是将自持物业的租金证券化的产品，如碧桂园的出租房专项资产支持计划，或者是将租赁物业的租金证券化的产品，如紫茹一号租金信托受益权资产支持转换计划。

随着上半年住房租赁证券化的快速发展，自由式、贝壳寻找屋、魔方公寓等租赁住房中介纷纷抢占土地。然而，在机构资金的冲击下，租金进一步加速上涨，租金呈上升趋势，给租房者造成了很大的负担，引起了社会的关注。与此同时，近年来，一些出租房中介出现了灰色甚至违法的行为，如以租户贷款换取租赁资金、不符合住房卫生安全指标标准等，进一步引起了各方的讨论和关注。

值得注意的是，这些行为不仅有行业监管不力的原因，也反映了房屋租赁机构面临的巨大融资压力。因此，从保护租户权益和投资者利益的角度出发，政府部门应在机构资金正确进入租赁住房市场的前提下，通过两方面的工作来促进租赁住房市场的健康发展。住房和城乡建设部等部门应完善对租赁住房市场主体行为的监管，而财务管理部门应加强对租赁住房融资行为的监管。

(本文作者是东方金城国际信用评级有限公司)