越来越多的城市 房价开始跌了

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猫哥的朋友非常关心房地产，每天都有上百个相关的问题。此外，最近股市过于熊市，货币圈过于黑暗，金融风险不断增加。虽然房地产市场发生了很大的变化，但它仍然是大家最关注的话题。

这个房地产地块有历史和现实的原因:

房地产文化已经植入了我们的基因。无论中国人去哪里，他们都买房子和土地。这在台湾和东南亚是真实的。在历史上，我们是一个农业国家。许多朝代鼓励农民持有土地，国家的税收和延续也是基于此。那些回到家乡的人也将购买土地来建造房屋，这是不能改变的。因此，土地制度一直是最受关注的；

事实上，买房也是巩固资产、维持和增加价值的首选。相对而言，买房也相对简单，房地产的价值可以在没有太多知识框架的情况下判断。现在房地产捆绑的附加值越来越高。例如，婚姻、教育和其他基本生活选择都需要房子作为基础，所以是否买房是一个基本的民生问题。

房价的涨跌决定了生活的悲喜，房价的上涨引起了无房家庭的普遍焦虑；涨得快，乐于买房，但政府担心泡沫；当房价下跌时，老业主对售楼处大惊小怪，这并不罕见。

然而，房子在那里，既不快乐也不悲伤。方云数据中心最近发布了一份关于8月份100个城市房价趋势的统计报告。事情正在发生变化。让我们先看看这份报告:

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有29个城市的房价环比下降，7月份只有13个城市下降。除了北京，其他下跌的城市还有上海、深圳、杭州、南京、天津、武汉、苏州、济南、成都、温州和合肥。

综上所述，房价下跌的城市已经从一线城市蔓延到新的一线和二线城市，如杭州、武汉和南京，一些热门的三线城市也出现了迹象。

厦门、赣州、南京、石家庄和唐山位列榜单前五名。

厦门的故事很有代表性。

由于各种市场需求和投机者的蓄意炒作，厦门房价在过去几年里一直在街头巷尾讨论。然而，在最近一轮调整中，许多房地产投机者被深深地锁定。首先，房价暴跌的消息出来了。后来，人们发现许多房东一个接一个地出售他们的房产，一些在2016年囤积房屋的房地产开发商也流下了出售的眼泪。然而，在市场上很难找到继任者。每个人都在攒钱看热闹，房价与峰值相比下降了约1万元。许多买家会在2016年底提及价格，如果价格高于2016年底，就很难达成交易。如果这种下降趋势继续下去，厦门去年最剧烈的增长将被抹去。在此期间，许多匆忙上车的人已经哭晕了。

在以厦门为代表的许多城市，房价开始小幅下跌。此外，房地产开发商对征地持谨慎态度，从1月到7月，近800块土地被拍卖。2018年8月《40个城市土地市场报告》还显示，8月份，40个典型城市土地交易建筑面积环比略有增加，土地出让平均价格连续5个月同比下降，土地交易溢价达到39个月的新低。所有这些都表明，对住房的看法正在加速分化。

核心原因在于监管。许多房地产开发商低估了这一轮调控的力度。从2002年到2017年，房地产调控几乎是一个三年周期，从低点到高点，再到低点。因此，我们习惯于用历史经验来看待未来。一些房地产开发商希望舔血，赚取巨额利润。在过去两年中，他们仍在用杠杆收购土地，现在他们面临着巨大的风险，要么寻找资金来确保现金流，要么加快售房资金的回报。

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当然，更多的城市仍沉浸在房价上涨的喜悦中，尤其是三线和四线城市。房子仍然是一个热门话题，许多房子仍然需要被抢劫。在前两年平均价格在4000到5000元的一些小县，超过10000元的项目比比皆是。

呼和浩特、海口、长沙、泉州和南阳是二手房价格涨幅最大的地区。其中，呼和浩特环比上涨6.07%，涨幅有点大。

总的来说，呼和浩特在房地产市场上很少被提及，这里的房价也是横盘多年，涨幅不大，库存很多。当地的阿姨描述说:“房子长得像庄稼，房子建在以前的荒野。”几年前，猫哥问呼和浩特当地的开发商老板。他说生活不好。“保守地说，现有房屋和期货房屋足以出售五年。如果只卖给本地人，10年也卖不出去，恒大和碧桂园还在大踏步前进，前景很难说。”

谁知道呢，去库存化的好处是第一位的，但在四五年后，呼和浩特在两周前宣布将完全停止去库存化，控制措施已经在实施中。

事实上，呼和浩特的崛起可以找到一些原因。例如，首都城市，如高铁的开通，将对房价产生巨大刺激。20多年前，从呼和浩特到北京，绿色皮火车花了12个小时，速度提高了几倍。现在需要多长时间？这需要八个多小时。20多年前，北京到南昌需要38个小时，现在只需要8个多小时，距离是呼和浩特到北京的三倍。如果买高铁沿线的房子是正确的想法，那么呼和浩特的房价上涨是可以理解的。

但决定性因素是舍改革。目前三线、四线和五线城市的大部分狂欢也来自于此。

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关于工棚改革已经说得够多了。需要提醒的是，根据计划，棚改将于2020年完成，许多省市因其早日实施和巨大努力而告一段落。例如，长春市在8月底取消了工棚改造项目的货币安置购买激励政策，鼓励被征收人选择住房安置。

事实上，这个信号很能说明问题。去库存即将结束，这是许多家庭判断未来房价的重要决定。

最近是上市公司中期报告的发布期。需要关注几家大公司的判断，这对每个人都有帮助:

●例如，恒大表示未来将集中在一、二线城市，他们认为三、四线城市的风险正在积累；

●例如，融创还表示，购买融创的房子不如购买融创的股票。

春江水暖鸭先知，这些在房地产市场赚大钱的人正在密切关注安全警戒线，更不用说投资我们所有的财富了。

当然，还有一个悬而未决的杀手——财产税。虽然包括任大宝在内的人都说房产税对降低房价没有作用，但没有细则，大家心里还是没有底。

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由于这种严重的分化，家庭在买房时需要谨慎。猫哥的观点一直是:

如果只是需要，包括第一套和改进后的一套，随时购买都没问题。即使附加值有限，保值能力也是好的，这符合大多数中国人的观念。拥有一所房子总比每天被房东赶出去并不时提高房租要好。

如果是投资，我们应该做好分析。事实上，房地产公司的方向和政府的控制措施已经指出了方向，但你是否想买它取决于具体的利益。

如何衡量回报率？有一个指标——“转售回报率”，值得参考。这是什么意思？这几乎是“买下它，租下它，当你走到生命的尽头时再卖掉它。”典型的投资行为通常需要一个投资周期，比如五年。

从历史上看，这个回报率是不错的，年均收入为11.5%！

然而，自调控开始以来，如北京，这一数字已经糟糕得多，约4%，许多城市也急剧下降。研究机构建模后的预测显示，未来五年大部分城市的转售率将低于5%，而一些城市的转售率会更高，但基本在6-7%之间。

请注意，在财产税尚未开征时，情况仍然如此。如果扣除物业税，增值水平与货币基金相似，可靠的投资和财务管理可以达到这样的回报率。真的有必要考虑是否买房子。