招商蛇口周跃球：长租公寓更应关注运营服务能力

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9月7日，在《证券日报》主办的“2018中国长期租赁市场高峰论坛”上，招商局蛇口(001979)长期租赁公寓公司总经理周发表了题为《回归本质追随潮流——从蛇口40年看长期租赁公寓的发展》的演讲。

事实上，最近，长期租赁公寓陷入了公众舆论的漩涡，从推高房价，到破产和打雷，再到甲醛气体。在一系列负面新闻下，长期租赁公寓被外界批评为盲目追求规模和利益，忽视社会使命和责任。

在周看来，长期租赁公寓产品需要根据不同的市场需求进行细分。安全是蓝领公寓产品的核心，运营机构需要依靠社会责任感，在一定程度上以机会成本为代价，通过共享获得合理的利益。在中高端市场，长期租赁公寓应充分遵循市场化原则，以充分竞争和运营为王，通过高效运营实现稳定可观的现金流和利润。

回顾蛇口公寓的发展历史，三十多年前，蛇口居民一直是深圳的主要工业人口。1981年，蛇口工业区建成的第一批职工住房投入使用，开始突破传统的“以福利为基础的廉租房”模式，首次在职工中确立了“住房是商品，住房是消费”的理念。

据《证券日报》记者介绍，随着产业转型升级，蛇口的住宅需求也发生了巨大变化。一方面，加工制造业的外移导致对集体宿舍的需求迅速下降，而产业转型升级为该地区注入了大量年轻白领和商业客户；另一方面，在城市化进程中，不可或缺的普通服务业人群继续聚集在蛇口。

在此背景下，2012年，招商局蛇口公寓正式开业，主要面向城市白领客户，提供统一管理和行李寄存的集中长期租赁公寓产品；2013年，蛇口企业自建人才公寓和stack人才公寓开业，为符合本地区一定标准的毕业生和青年人才提供市场租金20%的优惠租赁公寓；2014年，结合蛇口地区的国际氛围和行业特点，公司创立了自己的服务公寓品牌——唐毅服务公寓。自此，招商局蛇口公寓业务形成了“全周期”的租赁产品系列，全面涵盖了城市和公园不同层次和类型的租赁需求，满足了不同阶层的生活需求。

周表示，在城市发展过程中，蛇口通过“租卖并举”和“租赁产品细分”两种思路，不断解决不同层次、不同类型的住房需求。

与此同时，她表示，现阶段，随着资本的涌入，行业内各行各业的参与者都在争先恐后地扩大规模。现阶段越多的企业需要回归的本质，挖掘出真正可持续发展的行业规则。

在满足不同层次市场租赁需求的大方向上，公寓企业应该向内看，更加注重自身的运营服务能力，这将更有利于在任何细分市场获得稳定的现金流和更可观的运营收入。"将业务逻辑应用到每一条生产线和每一个公寓项目的运营效率中."周对说道。