盛松成：我国住房市场整体库存不高 结构问题突出

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根据2015年中央经济工作会议，2016年经济和社会发展应侧重于五大任务:“去产能、去库存、去杠杆化、降低成本和短板”。其中，“去库存化”是指解决房地产行业的库存问题。目前，“去库存化”已取得初步成效。然而，在“去库存化”的过程中也存在一些问题。这些问题对市场有多大影响？中国房地产市场的库存是多少？我们应该从“去库存”中学到什么？近日，《金融时报》记者就上述问题采访了上海市人民政府参事盛松成。

英国《金融时报》记者:你认为“去库存化”的主要担忧是什么？

盛松成:有两个重要问题与“去库存”战略有关。首先，中国住房市场的库存有多大；第二，中国有多少住房存量。

一方面，我们应该注意库存水平的计算。这主要包括商品房销售面积和广义住房库存面积。统计局的数据显示，2010年初中国商品房销售面积为1.05亿平方米，2014年底达到4.07亿平方米，增长287.6%。2016年2月，商品房销售面积达到4.66亿平方米的历史新高。此后，在“去库存”战略的指导下，待售面积大幅下降。2018年7月，待售面积降至2.69亿平方米，较最高点下降42.27%。1997年至2015年，广义房屋的库存面积为29.00亿平方米，截至2018年7月，广义房屋的库存面积下降至25.83亿平方米。如果考虑到1997年以前的情况(缺少的数据)，或尚未开始供应的土地的情况，实际价值将会更高。

应该指出的是，在中国没有绝对的标准来衡量住房存量的水平。从狭义库存的角度来看，根据近5年(2013-2017年)12.31亿平方米的商品房平均年销售规模，提出“去库存”战略的去库存期为0.37年(4.4个月)。即使按照2008年至2013年8.68亿平方米的年平均销售规模，去污周期也只有0.52年(6.2个月)。因此，总库存问题并不严重。从广义库存的角度出发，采用上述两个阶段的销售规模进行计算，去化学周期分别为2.35年(28.3个月)和3.34年(40.1个月)。考虑到工程周期，库存问题并不太严重。

另一方面，根据国家统计局的数据和国内关于空入住率的指标或观点，估计2017年中国城市住宅建筑的空入住面积为38.7亿平方米。

据估计，我国房地产库存总体情况不高，去化学周期只有5-6个月，但区域结构差异很大，一些三、四线城市存在库存高的问题。进一步的研究表明，一些三、四线城市在“去库存”过程中出现了“补货”，尤其是人口净流出的三、四线城市，长期库存风险开始凸显。此外，我们应该关注中国住房存量的规模。

因此，中国房地产市场整体库存水平不高，主要是结构性问题。据估计，2015年提出“去库存化”战略时，35个一、二线核心城市的销售面积仅占总库存的19.33%，而80.67%的库存集中在三、四线城市。在三、四线城市，库存也是分开的。2015年12月，在41个城市中，14个城市的去化学周期不到12个月；19个城市的净化周期为12至24个月；41个城市中只有8个(占19.5%)的去化学周期超过24个月。

英国《金融时报》记者:近年来，“去库存化”进程对市场产生了什么影响？

盛松成:从统计局公布的销售面积来看，“去库存化”已经取得了一定的成效。截至2018年7月，住宅库存为2.69亿平方米，比最高点低42.27%。然而，“去库存化”也给市场带来了以下三个问题。

首先，一刀切的国家宏观调控政策削弱了“一城一策”的差别监管。2014年，“9·30”新政提出了一系列国家房贷放松政策，如:不接受贷款就买房，首套住房贷款最低首付比例降至30%，贷款利率下限降至基准贷款利率的0.7倍。当时，四个一线城市的库存并不高(去化学周期不到12个月)，而且它们处于严格的限购状态。“9.30”新政意味着变相的放松，“去库存化”的提议加剧了一线城市房价上涨的预期。2016年，四个一线城市的房价整体上涨，尤其是深圳，涨幅达60%。

国家的优惠政策，如RRR减息、减息、减免房地产税等，也在一定程度上刺激了一线城市房价的上涨。一刀切的国家调控政策在实施过程中难以平衡城市之间的差异，这就使得“一城一策”难以真正实施。

第二，“去库存化”使得热点城市供应不足。随着“去库存化”战略的实施，核心城市的库存大幅下降。20个热点城市的总库存从2015年的2.5亿平方米下降到2017年的1.44亿平方米，下降了42.45%，一些城市的库存降幅更大，如杭州、Xi、武汉等城市下降了60%以上。库存减少导致供应不足，加剧了市场供求不平衡。为了稳定房价，新政策频繁出台，导致市场混乱。

第三，一些三、四线城市的存量已经从“走出去”变为“弥补”，长期风险已经在人口净流出地区积累。在“去库存化”的背景下，三、四线城市的销售情况正在好转。统计局公布的40个大中城市住宅销售数据显示，2016年，三线城市住宅销售面积进入快速增长期，同比增长19.75%。2017年，增长率开始明显超过一线和二线城市。因此，开发商也开始积极在三、四线城市甚至低层城市购买大量土地。在政策研究所监测的111个城市中，2016年1月至2018年7月，71个三、四线城市售出了4.68亿平方米的住宅面积，而同期规划的新住宅建筑面积达到4.76亿平方米。土地供应超过了住宅销售量，“去库存”变成了“补货”。同期，一、二线城市规划面积存量呈现负增长，增速分别为-28.07%和-12.26%，存量较低的一、二线城市加剧了存量短缺。

英国《金融时报》记者:你如何看待三、四线城市过热的房地产市场？

盛松成:三、四线城市房地产过热有三个主要原因。首先，三、四线城市的大部分房地产市场都处于调控政策的低迷状态，政府对投资购房持默许态度；其次，被一、二线城市挤出的投资需求已经转移到三、四线城市；三是近年来，三、四线城市大力推进以货币化安置为主的棚户区改造，部分居民同时具备购房需求和能力。

三、四线城市房地产市场持续过热将积累巨大风险。从短期风险来看，主要是市场风险和政策风险。从长期风险来看，缺乏产业支撑和人口外流的三、四线城市风险较高。在计划居住面积超过住宅销售面积的25个城市中，有17个城市(68%)出现了人口净流出。在人口外流的趋势下，这些城市的库存风险进一步加大。

“补货”的三、四线城市在区域分布上具有以下特点:东部经济圈三、四线城市人口净流入，如常熟、常州、湖州、太仓等，长期风险较低；中西部核心城市周边的一些三、四线城市也呈现出人口净流入的特征，如岳阳、宜昌等。虽然这类城市的人口流入低于东部经济圈的三、四线城市，但风险相对较小；中西部地区人口净流出的其他三、四线城市，特别是那些大规模流出的城市，具有较高的长期风险，如遵义、泸州和南充。

三、四线城市正在城市化进程中。在一些地区，工业化才刚刚开始，低成本已经成为吸引企业落户、促进工业化和城市化的主要优势。然而，“去库存”战略推动了房价的快速上涨，进而推高了土地成本、劳动力成本等。，这将挤压空企业的利润，并成为企业进入这些领域的障碍，甚至迫使当地企业迁出全球制造业转移也很大程度上是由于高成本和比较优势的损失。因此，三、四线城市房价的过度上涨可能会对中国的城市化进程和整体工业化产生巨大的负面影响。

英国《金融时报》记者:从以上讨论中，你认为应该如何更好地推广“去库存化”？

盛松成:首先，明确合理的库存水平是讨论“去库存化”的前提。在这方面，住房和城乡建设部给出了指导意见:“如果消化周期超过36个月，就应该停止土地供应；36至18个月内，必须减少土地供应；12至6个月内，应增加土地供应；在不到6个月的时间里，不仅要大幅度增加土地供应，还要加快土地供应的步伐。”绝对数量指数可以指三个数量。一是老房子的折旧。根据房屋70年的折旧，年折旧率为1.4%；二是城市化进程中的新居民需求；第三，居民提高生活水平的改善需求。

第二，合理住房需求的确定是房地产调控的基础。

第三，妥善处理三、四线城市“去库存化”的后果。

第四，供需结合进行动态管理和调控。解决房地产问题的根本途径是调控供求相结合。未来的监管应该注意两点:一是供给侧监管；一是动态监管。供给方调节解决了市场需求问题，而动态调节则根据供求关系而变化。

第五，房价调控的思路应该从局部转向整体。作为一个系统整体，房地产市场联系紧密，难以分割。地方监管难以达到预期效果，但可能会进一步扭曲市场，增加未来监管的难度。

第六，要真正落实“一城一策”。要实现“一城一策”，需要两个结合。首先，短期监管和长期目标的结合。从短期来看，房地产市场的调控不应该仅仅以价格或存量大小为依据，而应该着眼于城市的长远发展。其次，要把国家政策和城市政策结合起来，正确合理地评估政策的影响，并储备相应的套期保值措施。

第七，在“去库存化”基本完成后，应对潜在的通胀和金融风险。目前，“去库存化”已接近尾声，房价大幅上涨的城市已基本出台调控政策。当rises/きだよよきだだよ0/room的房价受到限制时，投资者将套现并离开市场。即使按照活跃交易量的10%来估计，证券交易所的交易规模也将达到24.96万亿至28.59万亿元。如此大规模的资金释放可能会造成通胀压力。目前，国内投资渠道仍然相对有限。我们如何进行如此大规模的资本转移？如何应对通胀压力、资产价格波动和资本外流？如何维护金融安全和稳定也需要提前计划。

第八，预期管理在房地产市场监管中是不可或缺的。预期管理是房地产市场调控政策的重要组成部分，应该得到高度重视。

第九，中国房地产市场的信息化和透明化亟待解决。公开透明的信息可以帮助市场参与者做出理性判断，减少盲目决策，也有助于提高监管效果。