房地产两大信号：土地流拍 房地产税扮演什么角色

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来源:清晰的文字；作者:中信证券明明研究团队(600030，诊断单元)；最初的标题是“[房地产市场有两个信号值得关注]。什么是土地拍卖？房地产税对空有益还是有益？》

从2018年1月到7月，共进行了137次土地拍卖，接近2017年的拍卖数量。从拍卖地块的总规划建筑面积来看，今年前7个月达到1663万平方米，超过了2017年的总规划建筑面积1422万平方米。20%左右，拍卖地块数量的上升是房地产调控的初始效应，还是房地产企业在外部压力下的被动谨慎，是否会成为房地产投资的转折点

土地投资的高增长是房地产投资扩张的主要原因

1-7月，固定资产投资增速明显回落，房地产投资回升。从1月到7月，固定资产投资同比增长5.5%，比上年的6.0%低0.5个百分点，并继续创下2000年以来的新低。从细分来看，1-7月全国房地产开发投资同比增长10.2%，增速比1-6月高0.5个百分点，成为固定资产投资的主要支撑。从房地产开发投资方面来看，1-7月份新开工面积累计增长率为14.4%，比1-6月份高2.6个百分点，竣工面积下降幅度缩小，增长率为-10.5%。在销售方面，商品房销售面积增长率达到4.2%，从1月到6月增长0.9个百分点；销售额同比增长14.4%，增速提高1.2个百分点，住宅销售额同比增长16.2%。

从投资方面来看，2017年土地投资和征地的高增长以及今年的复工是房地产投资高增长的重要原因。今年以来，土地投资在房地产投资中的比重有所上升，对房地产投资的增长贡献最大。1-7月，房地产建设和安装工程投资增长-4.10%，包括土地投资在内的其他费用增长53.76%。此外，房地产开发商在2017年积极收购土地，今年将前期开发的土地逐步转为建筑安装投资。从今年的土地交易价格和购买土地面积来看，2017年的同比增长率分别为49.40%和15.8%，均为2011年以来的最高水平。房地产的正常启动并没有使建筑安装工程的投资下降。从销售方面来看，目前的高销售增长是房企周转率提高的结果，与房地产销售在发展中的传统主导作用脱节，调控政策会影响房企后续建设的积极性。如果融资渠道不明显改善，一方面会影响后续的土地收购，另一方面会影响后续的建设投资，甚至造成土地资源的流失。

住房企业在征用土地方面并不薄弱，土地被拍卖或转让条件严格

今年1月至7月，土地拍卖的次数有所增加，但从土地拍卖的次数来看，今年1月至7月已完成2915宗土地拍卖，占过去两年每年平均4500宗个案的64.78%。这反映出今年房地产开发商征地的步伐和规模并不疲软，也印证了目前土地投资偏高的现状。然而，由于土地投资只是实现房地产生产销售资金回报的第一步，在缺乏外部融资支持的情况下，很难维持单纯依靠土地投资支持房地产投资的模式。因此，当前土地收购的力度加大，很可能意味着房企为了争夺龙头地位，加强基于土地储备的融资优势而强占土地。虽然房地产开发商的开发资金来源结构正逐步向销售回报倾斜，但政策的收紧和居民杠杆的上升使这种融资方式面临上限。总体来看，房地产企业的整体融资能力正在减弱，目前的土地投资在未来有一定的透支现象，这可能会拖累后续的房地产开发投资，目前的房地产投资增长率难以维持。

如果房地产开发商的土地收购规模不算小，拍卖的增加可能是由于政府增加了土地供应。从六排土地的区域分布来看，六排呈现出向一、二线城市倾斜的特征。在今年1月至7月土地拍卖数量最多的前10个城市中，除了菏泽和湖州，其他8个城市都是一线和二线城市，比2017年增加了3个。从比例上看，一、二线城市有83个土地拍卖点，占土地拍卖总数的60.6%，与去年相比也有所提高。从这些流动地块中，我们发现一些流动地块有一些共性，即它们有更严格的土地流转条件。事实上，在房地产长效机制的引导下，各城市逐步引入了争地自持、争建、共享产权等土地拍卖政策，其中对房价调控压力较大的一、二线城市更早推出了此类政策地块。然而，由于这些严格的转让条件，房屋企业仍在探索利润前景，所以这种带有限制性政策的地块容易被拍卖，这导致整体拍卖数量的增加。

房产税可以与限制性土地开发形成政策协同效应

在现行调控体系下，购房限制、贷款限制、价格限制和销售限制仍在非市场调控中占据重要地位，房产税是房价调控长效机制中的关键环节。事实上，2010年“十二五”规划中提到“研究推进房产税改革”；在2013年的中共十八届三中全会上，《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》也提到了“加快房地产减税，及时推进改革”；在2018年上半年国民经济运行的新闻发布会上，提到了加快房产税住房推进的相关政策措施。最近，住房和城乡建设部对房价上涨的城市进行了多次采访，并加强了对当地房价的问责制度。政府调控房价的决心也表明房产税将进入实质性推进的快车道。

房产税保护对象中的需求群体，并与税收使用中的多层次供给的长效机制相配合。目前，中国房产税的试点城市是上海和重庆。从试点的内容来看，房产税的征收方式呈现出明显的只需保护的特点，如免首套或普通住房，即使征收也给予一定的免税面积，可以在一定程度上起到引导居民配置中小户型的作用，减少大面积房地产投机性需求的积累。更重要的是，从房产税的使用角度来看，上海和重庆都在相关法规中明确规定，房产税收入将用于公共租赁、保障性住房建设和维护。我们认为，房产税的收入可以用于政策地块上的公共租金或经济适用房支出。目前拍卖政策地块的重要原因是房地产企业担心自己的盈利前景。因此，从政策协调的角度来看，房产税的使用可能会对保障性住房建设形成一定的支持。因此，开征和使用房产税可以增强限制性地块的吸引力，促进多层次住房供应体系的建立，这也是构建房地产调控长效机制的重要途径。

房产税可以稳定房价波动，向上稳定房地产投资

房产税将减少房价的波动，稳定的房价将与需求群体形成良好的互动，这将使住房需求更具可预见性，最终形成稳定的房地产开发投资环境。房地产税不是字面意义上的单一税种，而是涵盖开发、持有和交易全过程的税收制度。借鉴国内外成熟的房产税征收经验，合理的房产税制度可以在一定程度上减少房价的波动。由于土地制度有一些相似之处，以香港的房产税征收为例，香港可以通过在不同环节设置不同的税种，并配合具体税种的灵活调整，在房地产周期的不同阶段进行税率调整安排。例如，当房价较低时，对急需群体的持有税(如财产税)可以适当减免。当房地产交易过热时，交易税(如印花税、土地增值税)将会提高，这将降低市场对房价大幅波动的预期，减少房地产投机行为，使市场主体回归刚性消费需求，从而为房价创造稳定的环境。另一方面，价格对终端需求和上游投资的传导有一定的反应。具体来说，稳定的住房价格为急需住房的群体提供了一个更加理性的决策环境，这使得他们的购买决策更多地基于实际的住房需求，而不是投机性需求。同时，需求群体的变化趋势和决策理念的可预测性强于投资需求。在此基础上，也有利于房企制定和控制未来的征地和投资开发计划，即销售方的稳定最终会体现投资方的稳定。

在“宽信贷背景下的房地产投资能否回升”一文中，我们认为2018年房地产资金的充足率低于其他年份，银行信贷、非标准融资和股改货币化的支持力度有所下降。国内外都没有放松收紧信用债券政策的迹象。在外部融资渠道趋紧的背景下，如果目前的内部销售回报因居民杠杆不足而略有放缓，那么目前依赖土地投资高增长的房地产投资将难以为继。政策地块的加速推出是今年土地拍卖数量明显增加的主要原因，而房地产企业仍在积极收购土地。进一步分析表明，住宅企业利润的不确定性是政策地块冷的主要原因。在这种背景下，我们发现目前正在试点的房产税在设置和使用方面具有缓解政策地块拍卖现象和构建多层次供给的优势。同时，通过稳定房价的波动，与有需要的群体形成良性互动，并传导到房地产投资方。总体而言，我们认为房地产投资不会回到2013年前的增长水平，而是会逐渐回落到8%左右甚至更低的增长率，并在后续房产税成功出台后呈现相对稳定的趋势。

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