远洋集团年中“失意”，李明喊话回归地产开发

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2018年，远洋运输集团(以下简称“远洋运输”)想推进到1000亿元的规模，但加速运行的房地产企业却交出了一份不尽人意的年中答卷。

上半年，中远集团完成合同销售额451.06亿元，同比大幅增长48%，创历史新高。然而，在结转利润方面，中远集团出现了“小失误”。今年上半年，中远集团的毛利润和净利润双双下降，分别为36.15亿元和23.33亿元，同比分别下降5%和13%。

在8月24日的投资者会议上，远洋运输的管理层将收入结转的下降归因于三个方面。除了结转的比例和合作项目影响的增加之外，多样化业务的转变也被认为是“罪魁祸首”之一。管理层表示:“新业务和非开发业务占用了相当大一部分资源和管理精力。”

海洋调整速度

今年年初，远洋运输集团董事长兼首席执行官李明高喊“远洋运输将在三年内发展成为2000亿支队伍”，并表示未来三年远洋运输销售将保持50%的增长速度。

为了支持2000亿元的想法，中远集团决定效仿领先房地产企业的“快速周转”战略。一方面，制定“368”原则，即3个月内开工，6个月内开工，8个月内销售第一批项目的50%；另一方面，我们加大了征地力度，重新界定了征地标准。

上半年，中远集团在20个城市购买了39个地块，新增土地储备604万平方米，新增土地价值超过1300亿元。在地块选择方面，今年中远集团更喜欢较小的地块。在39个地块中，74%是20万平方米以下的地块，只有5%是30万平方米以上的地块。

这种调整来自对过去的反思。远洋运输的管理层向投资者透露，集团内部的土地投资非常严格，这体现在投资标准等方面。时代财经被告知，中远目前的土地收购严格要求，体积不应太大，产品本身不应定位为豪宅或别墅。

“远洋运输侧重于急需和先换项目，此类项目的计算基本在限价范围内，计算时不存在价格博弈。这不仅确保了我们产品投资的快速周转，还在安全范围内保持了合理的开发速度和销售周期。”

同样，在区域布局方面，远洋运输也有所体现。中远集团走过了许多弯路。过去很长一段时间，中远集团热衷于在北京及其周边地区高价攫取土地。人们曾认为，似乎如火如荼的京津冀可以将其推向顶峰，但各种控制政策相继出台。

如今，中远对投资领域的选择尤为谨慎。管理层认为，仅通过项目的盈利性投机来判断投资区域是合理的。

近两三年来，中远集团认识到区域布局对规模增长的重要性，试图构建一个相对均衡的区域布局网络，并有意弱化京津冀的比重，逐步加大对其他地区的投资。今年上半年，京津冀地区的比重从41%下降到37%，而长三角和珠三角地区的比重有所上升。

“从短期来看，京津冀停摆四个月是不可阻挡的。因此，投资的资本成本和财务成本肯定会增加。因此，中远在京津冀投资相对谨慎。从长远来看，远洋运输更愿意根据长江来划分航线。长江以南和长江以北的地区大致保持在1:1的比例，投资围绕市场热点和政策导向进行。”

在早期，中远集团在收购土地方面过于保守，大多数都是通过合作的方式收购土地。一些项目受到合并的影响，因为它们没有交易或权益相对较低。管理层坦率地承认，现在，原则上，中远“如果不经营或不整合，就不会合作。”今年上半年，中远集团权益略有改善，权益占比从52%提高到56%。

虽然中远在不断调整，但上半年的业绩仍低于市场预期。中远管理层表示:“中远的各项指标都比较保守、落后、缓慢，主要是因为公司对去年和前年的情况不是很乐观，但在战略上相对不积极。同时，也有来自原股东的内部限制。总的来说，有必要扩大规模并加快速度。”

偏离航线？

在规模决定成败的领域，土地收购并不是唯一的战略命题。2016年，“海洋地产”更名为“海洋集团”，名称中的“房地产”一词被删除。海洋宣布将走多元化发展之路。过去两年，中远集团努力打造自己的多元化业务地图。

海洋的多元化转型计划包括负责房地产开发和投资的“海洋业务”；负责养老金和财产的“海洋服务”；“海洋资本”专注于房地产金融；“海洋建筑”涉及设计研究和施工管理。在海洋规划中，住宅开发业务与多元化业务的比例为4: 6。

像大多数强调多元化发展的住宅企业一样，中远希望这些新业务在未来能给它带来可观的收入和利润。自决定走多元化之路以来，中远集团在这些业务上投入了大量的资金和精力，各业务板块的规模近年来也有了明显的提升。

管理层表示，除了非住宅开发业务，中远集团的房地产开发周期约为400万平方米，至少需要5至6年时间。因此，中远希望每年将超过10万平方米的新开发和新运营纳入核心资产组合。

根据半年度报告，截至2018年6月底，远洋运输运营和在建的投资物业达到360万平方米，其中2%为长期租赁公寓；在服务方面，中远地产“远洋一佳”已进入28个城市，管理面积5000万平方米，同比增长56%；然而，远洋运输的老年地产品牌“春轩茂”已增加到9个在役项目，提供床位约2200张，轻重资产组合模式的储备床位超过1万张。

不可否认，多元化经营确实给中远带来了一些机会，这不仅体现在业绩上，还体现在融资机会的获得上。中远资产证券化是根据中远目前持有的资产进行分类的。一个是核心资产基金，涉及中远集团的核心办公楼，另一个是商业资产证券化。

管理层表示，目前中远核心资产基金已与国内外部分基金合作，中远保留约30%-40%的权益对其资产进行实质性控制。今年，它将实现相对较大的现金流恢复，并为当前净利润做出巨大贡献。在商业资产证券化方面，中远集团也在尝试推广一些房地产投资信托产品。

随着规模的扩大，中远集团的多元化经营势头良好。上半年，多种经营收入比重大幅上升，其中物业管理业务实现营业收入7.95亿元，同比增长38%；增值服务的收入几乎翻了一番。

然而，多样化的转变也分散了海洋的资源和能量。对海洋的管理承认，海洋持有的股票和财产、新业务和非开发业务占用了相当多的资源和管理精力。“因此，我们现在正在加快远洋返回基于发展业务的轨道。”

有提高股票价格的计划

除了促进各种业务的发展，中远与安邦的关系在过去的六个月里发生了微妙的变化，两者的未来都是业界最想窥探的故事。

就在2018年春节过后，安邦前董事长吴晓辉因集资诈骗和侵犯就业被捕的消息在业内爆发。作为国内保险巨头，房地产多年来一直是安邦的重点投资领域。早在2015年，安邦就已稳固定位为中远集团的第二大股东。

吴晓辉事件爆发后，安邦陷入了困境，谁接管了其数万亿资产引起了广泛关注。今年5月，中远成为“接班人”之一，并宣布将以零对价的形式收购安邦全资子公司邦邦地产50%的股权。

通过邦邦地产，中远已全面接管安邦现有所有房地产项目的处置和运营管理，相关项目将纳入中远管理体系，由中远统一建设、销售和运营。

此前，有报道称，安邦的许多项目已经完成了工商变更手续，但从未收到中远集团的确切回复。在这次业绩会议上，我再次被问及收购安邦股票资产组合的进展。李明没有回答太多，只是说目前所有的工作进展顺利。

需要说明的是，8月9日，中远经历了一次人员交流:天蚕土豆、李洪波、姚大丰、上官青辞去董事职务；安邦收购工作组的两个陌生面孔李丽玲和宓妃进入董事会，远洋运输集团董事会减少到12人。

外界认为接管安邦资产和改变员工水平是远洋业务转型的动力。毕竟，远洋已经许下愿望，到2020年，远洋资本的经营规模将超过1500亿元，远洋业务的租金收入将达到40亿元，而“邦社”的长期出租公寓数量今年将增加到1.4万套。

尽管如此，中远的股价仍然低迷，尤其是在半年度报告发布后。8月23日，中远集团的股价跌至一年来的最低点，每股3.89港元。一些投资者当场询问股东是否会选择回购。

然而，持有30%股份的保险资本的“红线”几乎没有留下空.业务目前，中远最大的两个股东是中国人寿和安邦，中国人寿持有29.59%，安邦持有29.58%。不过，管理层透露，鉴于股价较低，一项计划已经启动，并将逐步披露。

值得注意的是，与2015年中国人寿和安邦分别持有29.78%和29.77%的股份相比，在中远最新的股权结构中，两家公司的持股比例均略有下降。管理层透露，两大股东的持股比例实际上有所干预。“这一次的变化相对较小，但变化很慢。”