旭辉净负债率逼近“红线”，领寓将接棒上市

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照片:徐汇集团总裁林雷蒙德(左二)来源:照片由公司提供

由于半年度报告“迟到”，原定于8月15日下午4: 00召开的徐汇控股集团(以下简称“徐汇”)2018年中期业绩会议推迟了一个多小时。和过去一样，徐汇的演出大会分为两个会场:香港和上海。林忠主席和林瑞麟主席分别高举两个场馆的“大旗”。

根据惯例，绩效会议通常从介绍过去阶段的操作条件开始。不过，为了等待半年度报告上线，林伟民首先谈了他对行业的看法和徐汇的未来展望。

在他看来，房地产行业已经进入了一个大象跳舞比猴子快的时代。要在这个时代站稳脚跟，房地产企业需要不断丰富自己的游戏风格。从徐汇自身来看，我们应该在坚持传统主业的同时进行创新和拓展。

徐汇的长期目标是实现全国前八名。今年1-6月，徐汇实现合同销售额660.3亿元，同比增长40%；合同销售面积431.2万平方米，同比增长68%；销售现金回报率超过80%。

然而，看似良好的结果并没有消除外界的各种疑虑。在蓝鸿震介绍上半年业绩后，媒体开始抛出与股权销售下滑、城市布局、债务状况和多元化经营有关的问题。

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徐汇从不回避规模。前八名的目标至少是3000亿。面对这个“艰巨”的目标，蓝鸿震不止一次在公开场合表示，徐汇并不急于一步一个脚印，而是应该跟着节奏走。因此，徐汇将2018年的销售目标定为1400亿英镑。

对于外界来说，这样的目标似乎有点保守。根据同策研究所的研究数据，徐汇过去五年的复合增长率为61.24%。如果按照这个节奏，徐汇今年的销售额将远远超过1400亿。据蓝鸿震介绍，徐汇今年的可销售价值超过2600亿元，其中只有35%是上半年供应的，大部分供应集中在下半年，主要集中在第四季度。

基于此，有媒体质疑在年供应量超过2600亿的情况下，徐汇的年销售目标是否只有1400亿，这反映了管理层对市场的悲观预期。

蓝鸿震表示，年中未上调销售目标的原因是，供应主要集中在第四季度，徐汇对后续市场和政策保持敬畏。“我们最有把握的是1400亿元，但是否上调以及上调多少将根据市场环境而定。也就是说，供给是能力，多少是经营战略和战略的选择，而不低于1400亿是徐汇的承诺。”

事实上，在这一轮冲刺中，徐汇展现了它的两面性。坚持销售目标是其略微保守的一面，而土地市场的疯狂是其高调的一面。

徐汇透露，今年前7个月，它收购了72块土地，新增面积955万平方米，价值1800亿元。截至6月底，徐汇的土地储备总建筑面积约为4040万平方米，价值约为6500亿元。

加快征地速度并将其放到徐汇是一个老生常谈的话题，但通过观察徐汇上半年的征地路径，我们可以发现，这匹在一二线城市奋战多年的“黑马”正在向三四线城市靠拢。从今年1月到7月，徐汇进入了14个新城市，无一例外都是三、四线城市。

随着土地价格的上涨和棚户货币化安置的逐步退出，三、四线城市的风险也随之而来。不过，与外界的忧虑不同，在林瑞麟看来，三、四线城市是不能一概而论的，尤其重要的是要看到市场的“风向”，选择进入的机会。

“许多三、四线城市就像一个潮滩。当潮水上涨时，有一个好机会，当潮水退去时，它就搁浅了。在这种情况下，尽管价格不会大幅下跌，但仍有陷入困境的风险。对三、四线城市的徐汇要小心。如果你想看看时间，你可以在涨潮和落潮时捡贝壳。”

过去，徐汇采取合作方式收购土地，以满足规模扩张的需要。近年来，对土地收购兴趣的下降受到了外界的批评。根据西南证券的研究报告，徐汇的股权比例去年已经下降到40%，是主流房地产企业中最低的。

徐汇今年也在有意识地增加自己的权益份额。从1月到7月，徐汇在新增土地中的权益份额增加到58%。然而，雷蒙坚持他不会放弃合作的策略。“徐汇将根据阶段性土地窗口期调整权益。当市场好的时候，降低权益比例。当市场不景气时，增加权益比例，从而实现我们。在市场疲软时考虑反周期投资。”

领导公司“接管”市场

去年，徐汇提出要培育“房地产加”业务，并在未来五年内建立五家上市公司。

徐汇的“房地产加”战略被称为“五小龙”计划。具体来说，徐汇希望在五个领域发展其布局:房地产、长期租赁公寓、预制房屋、教育和房地产金融。其中，房地产和长期租赁公寓是进展最快的两个行业。徐汇还设定了房地产板块单独上市的目标，力争达到20万套长期租赁公寓的规模。

在这次性能会议上，徐汇的物业和长期出租公寓业务也受到了很大的关注。8月8日，徐汇旗下的地产平台“永生人寿”向HKEx提交了上市申请。如果后续进程进展顺利，徐汇的房地产行业有望在今年年底前分拆上市。

在此之前，永胜地产已在新三板上市，但仅在一年内，徐汇选择终止上市，转投港股。当传媒问及选择在香港上市的原因时，林瑞麟表示，徐汇认为有必要选择一个资本市场，以支持企业的长远发展。

“虽然a股的市盈率很高，但徐汇不接受任何公司通过套现股权获得的收入。列表只是一个非常重要的过程和支持平台。徐汇之所以选择港股，是因为它相信，在公司未来的发展中，这将极大地支持企业的再融资和规范化发展。”

香港房地产上市后，徐汇的长期租赁公寓“於陵”应该成为徐汇进军资本市场的第二个多元化业务平台。时代财经从徐汇获悉，俱乐部今年将进行新一轮融资，为近期敲开资本市场大门铺平道路。

应该指出的是，虽然领英已经开始打上市的算盘，但目前利润问题仍然困扰着它。雷蒙承认酒店还没有进入盈利阶段。“长期出租公寓在短期内是没有利润的。它分为两个部分。由于前期投资大，整体公司没有盈利，但徐汇要单店盈利，每个单店都会盈利。超过一定规模后，它将覆盖背景的成本。很长一段时间后，前期投入的系统成本也会分摊。这是一种趋势。”

根据徐汇的计划，需要在3-5年内达到20万间以上的规模，并保持在第一梯队，进入行业前五名。目前，於陵对外开放项目的平均入住率超过85%。在最好的情况下，於陵明年可能会进入盈利阶段。

“徐汇创建五家上市公司是一项长期计划。该物业是第一家上市公司的布局，而长期租赁公寓是第二家。教育和其他行业尚未如此迅速地制定上市计划，这可能是一个长期计划。”雷蒙说。

净负债比率接近红线

上半年，徐汇核心净利润24.5亿元，同比增长59%；核心净利润为13.3%，比2017年的12.8%上升0.5个百分点；毛利率为33.7%(非会计准则)。

利润数据的上升让徐汇的成绩单看起来很有分量。然而，不可忽视的是，在高强度扩张之后，徐汇的负债开始上升。根据半年度报告，徐汇上半年的净负债率达到72%，比2017年底的50.9%上升了21.1%。

对于净负债比率大幅上升的原因，徐汇集团财务管理中心总经理杨欣解释说，上半年净负债比率随着价值储备的增长有一定程度的上升，净负债比率在可控范围内的增长将带动今年和明年的可销售价值的增长。

此前，有媒体报道称，徐汇内部的净负债率始终严格控制在红线的75%以下。现在，徐汇的净负债比率接近红线，降低杠杆率的话题再次被提出。

雷蒙认为，加快资产周转率可以释放部分经营效应。他总结道:“要降低杠杆率，我们必须盘活低效资产，最终增加尾货密度，并采用新的合作模式。尤其是在投资和征地方面，我们必须量入为出，不做力所能及的事情。”

事实上，为了减轻债务压力，徐汇也在努力“找钱”。杨欣透露，徐汇将在10月份进行35亿元的公开募股，7月份，徐汇成功发行了25亿元的新的小型公开募股，专门用于特殊用途，剩余的10亿元将由现有投资者回购。

与大多数国内房地产企业一样，徐汇今年也面临股价持续下跌的局面。自今年3月底以来，徐汇的股价已进入下行通道。过去5个月，徐汇的股价曾达到每股7.46港元的峰值，最低跌至每股3.79港元。8月15日，徐汇发布半年度报告时，其股价也出现下跌，截至当天收盘，该公司股价报每股4.28港元，下跌4.04%。

面对较低的股价，雷蒙笑着说:“如果你不走低，你就有机会开仓。”现在，由于国际资本市场的波动，整个行业正在走下坡路。当每个人都倒下时，这是大海淘金的好机会。如果一只股票总是单边上涨，那它就永远没有机会了。"