江瀚:北京房租涨至5000 房子买不起也要租不起了

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对于有人口外流的三、四线城市或有大量库存的城市，租金甚至不会上涨，而且租金会下降，因为有更多的房子投入市场。

房地产市场问题已经成为大多数人最关心的焦点。当国家下定决心要坚持“没有投机的住房”的概念时，房地产市场就像一匹脱缰的马，终于被放回了领先的位置。然而，通过按葫芦浮动瓢，房价最终得到控制，租金市场开始悄然上涨。这是房价上涨后的租金吗？

首先，北京快速增长的租赁市场

每年夏天都是租房市场的高峰期，所有的大学毕业生在拿到文凭后都开始进入职业生涯。因此，租房往往成为刚进入职场的学生的首选，所以每年夏天，随着租房热潮的兴起，租房价格都会有一定程度的上涨。然而，今年夏天，租金价格不仅上涨了，而且涨得非常厉害。

根据我爱我家(000560)集团研究院的统计，2018年前7个月，北京租赁市场的交易总量比2017年前7个月增长了14.4%。其中，7月份一般租金交易量增长12.2%，公寓经营量增长11%。

就价格而言，7月份北京住房租金月平均租金为4902元/套，比6月份高2.9%，增幅比6月份低1.3个百分点。其中，一般租金平均租金环比增长6.2%，公寓运营租金环比增长1.4%。

7月份，一居室月平均租金为4488元/套，较6月份下降0.6%；二居室月平均租金为5550元/套，较6月份上升7.3%；三居室及以上月平均租金为7704元/套，较6月份上升8.7%。

翔宇(公寓运营)一居室月平均租金为5074元/套，比6月份上涨1.5%；二居室月平均租金为6270元/套，比6月份上涨2.1%；三居室及以上月平均租金为8549元/套，比6月份上涨4.3%。

然后问题来了。这是北京的特殊情况吗？或者这是中国未来租金市场的一个主要趋势？我们应该如何看待房价和租金？

2.房价上涨后是不是该提高租金了？

北京一直是中国房地产市场的风向标。今年年初，北京各商业银行纷纷上调抵押贷款利率。在北京的带领下，世界各地的商业银行纷纷做出回应。如今，商业银行的利率一起上调已经成为一种普遍趋势。北京也会推动整个市场租金上涨吗？

我们觉得有这样的可能性，但它并不完整。租金市场的判断应该受到许多因素的影响:

首先，长期以来，中国房地产市场的租金回报率很低。根据长江证券(000783)研究所提供的数据，截至2017年底，中国中国一线城市的平均租金回报率为1.5%，这意味着在房价不变、租金不变的情况下，在深北买房的人需要在不到70年的时间里收回成本。

与其他国家相比，即使租金回报率最低的日本，租金回报率也只有2.7%左右，接近中国的两倍，而租金回报率最高的澳大利亚，更高达4.4%。在这种情况下，租金与房价的长期背离实际上是一种不可持续的现象。

此前，由于中国居民购买房屋往往是为了投资，而不是通过收取租金获得长期收入，中国的廉租房现象将长期存在。如今，国家已逐渐明确“住房不是投机”，许多房地产投机者将成为“租房者和租房者”，从而把租金作为他们的重要收入来源。

其次，中国对租房的需求日益增加。从需求角度来看，根据58个城市发布的《中国流动人口发展报告》，近10年来，中国流动人口(非本地户籍)规模不断扩大，从2009年的1.8亿增加到2017年的2.5亿。

其中，只有8.6%的人口能够在工作场所买房，但67.3%的人口需要租房来满足生活需求，这意味着有近2亿人租房。再加上房地产调控政策如“无房炒房”的实施，以及房价与工资水平的巨大差异，很多人买房的时间必然会更长，所以租房将成为一种长期选择，这意味着未来租房市场的需求会越来越大。

从供给方面来看，以北京为例，壳牌研究院最近发布的数据显示，北京的总租房人口为800万，目前的出租屋量约为350万套，面临的租房缺口超过400万套。供给不足仍然是当前北京住房租赁市场的主要矛盾。事实上，类似的供应问题不仅存在于北京，也存在于中国的主要一线城市。

第三，租房成本持续上升。过去，中国租赁市场的提供者往往是个人，而c2c市场是中国租赁市场的一种长期商业模式，这导致租赁实际上是一种低水平的租赁。然而，随着国家“同时出租和出售”、“出租和出售的平等权利”以及住房企业所持房产的不断推广，越来越多的房地产企业、互联网机构和租赁公司进入了房地产租赁市场。

当这些机构进入租赁市场并增加市场供应时，它们也带来了一个问题，即住房成本的增加。不要说万科十年间以180万元的价格租了一套房子，就连普通的长期租赁公寓也比以前的私房贵。尽管房屋质量有所提高，但成本也在增加。

目前，在营销期，许多企业仍采用降价的方式来促销公寓。一旦市场相对成熟，企业就会不断提高租金以获取利润，最终结果是整体租金水平的提高。

因此，在上述三个原因的共同影响下，租金上涨的趋势几乎可以确定，但我们不应该过于焦虑，因为中国毕竟太大了，所以有必要一刀切地判断一个城市的租赁市场。我们可以做一个预测:

对于人口大量涌入的一线城市，如北京、深圳，租金上涨将是大势所趋。即使有一些政策保障的廉租房，我们也会发现与香港相比，这些廉租房总是供不应求，租金上涨的趋势是无法改变的。

对于有人口流入的二线热点城市，租金上涨的可能性很大，但对于同样有二线人口流入的非热点城市，尤其是没有净人口流入的城市，租金支持相对有限。

对于有人口外流的三、四线城市或有大量库存的城市，租金甚至不会上涨，而且租金会下降，因为有更多的房子投入市场。

尽管中国的租赁市场不能一概而论，但据估计，对于大多数租房者来说，这将是一个高概率事件。

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