龙湖集团动刀调整：上海错失局面，并入沪苏公司

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继去年业绩快速增长后，龙湖迎来了一个调整期。龙湖今年年初发布的调整信号是，孵化数百亿家区域性企业。现在，“第一把刀”落在上海和江苏两家区域性公司身上。

上海和苏州公司的合并

7月24日，龙湖集团宣布成立沪苏区域公司，原苏州公司与上海公司合并，苏州公司更名为沪苏公司苏州分公司。上海苏维埃区域公司的总经理将由原上海公司总经理温杰邦担任。

从企业管理的角度来看，两个区域公司合并后，龙湖集团总部将进一步扩大区域公司的分权。合并后，上海苏州公司pmo(项目管理办公室)团队和上海苏州公司苏州分部总经理向文洁邦汇报，文洁邦与龙湖集团首席执行官邵直接关联。

近年来，许多房地产企业开始采用区域化管理模式，一些规模较小的子公司被合并为区域公司，区域公司实行集中管理。

今年年初，邵提出了“53215”战略，即未来三年龙湖将出现1-3家500亿规模的城市公司、3-5家300亿规模的城市公司、5-8家200亿规模的城市公司、8-15家100亿规模的城市公司，同时连续三年销售额低于50亿的城市公司将被淘汰或合并。

上海龙湖告诉时代财经，上海和苏州公司的合并是基于“53215”战略。“国家正在推广长江三角洲城市群的概念，而上海公司的业务还包括南通的项目，该项目可以与苏州地区相结合。我希望这次调整能给上海苏维埃公司带来更好的发展机会。”

长三角地区一直是龙湖集团的重仓储区。根据中国参考咨询机构的数据，龙湖地产今年前四个月以352亿元的巨额仓库进入长三角地区，占其总征地的50.6%。

在沉重的仓库之下，长三角地区也成为龙湖集团销售收入的重要支撑。根据龙湖集团今年上半年发布的最新销售数据，今年上半年龙湖集团实现合同销售额971亿元，同比增长4.8%，其中长三角地区贡献279.4亿元，仅次于环渤海地区的305.5亿元。

行业对龙湖苏湖公司的调整并不感到意外，因为在过去的两年里，龙湖集团寄予厚望的上海公司屡屡走错步伐，在调控政策的影响下，上海公司的业绩未能达到预期，苏湖公司的成立可能会带来一些变化。

龙湖上海错过了这种情况

上海龙湖的失败与“网红”项目龙湖浦田的反复失败有关。2015年，龙湖以27084元/平方米的价格赢得了龙湖浦田地块。当时，市场在上涨，业内普遍预测单价可能会超过8万元/平方米。

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在此之前，上海龙湖的许多项目在全线收尾方面取得了巨大成功。因此，上海龙湖对龙湖浦田的销售充满信心。中标后，时任上海龙湖总经理的张发表了大胆的声明，表示希望在三年内实现100亿元的规模，到2020年达到200亿元。

龙湖浦田在2016年进入销售阶段，上海龙湖准备用这个项目冲刺数十亿。为了给这个项目创造动力，上海龙湖投入大量资金进行宣传。时代财经了解到，龙湖浦田营销团队在宣传初期的心理售价约为6万元/平方米。随着项目的升温，营销团队的期望值一再提高。

然而，上海的严格调控政策并没有给龙湖浦田带来很高的期望，也许是因为心理价格无法通过审批，龙湖浦田一直未能获得预售证书，该项目开业两年。受龙湖浦田销售中断的影响，预计2016年将冲刺100亿元的上海龙湖不仅未能实现销售目标，整体表现也非常低迷。

根据龙湖集团以往的年报，2016年，上海龙湖的销售额为77.15亿英镑，排在北京、重庆和杭州之后，位居第四。据克里尔房地产研究所统计，2017年，上海龙湖的年股权销售额仅为21.68亿元。

资金回笼缓慢也限制了上海龙湖的扩张。在过去的两年里，龙湖在上海只收获了两块住宅用地。

面临着“无米之炊”的困境。在这种背景下，龙湖浦田今年做出了“妥协”，其单价从2016年的6万英镑降至5万英镑以上。首批900多套套房带来了约50亿英镑的销售收入。

嘉里香港研究总监洪胜奇认为，龙湖原本打算在上海建立一些基准项目，但这是对它的沉重打击。“上海的政策很严格，征地也很困难。如果上海龙湖的规模难以突破，联合开发更有利于龙湖集团合理配置资源。”

据说，上海苏州公司成立后，原来的上海公司和苏州公司也有了一定的业务分工。据悉，龙湖在苏州市有五块保留地，全部为住宅物业，将于2019年启动，今后将积极补充土地。

上海将重点发展创新业务，如商业、长期租赁公寓、生产型城市和养老服务。“在一线城市获得土地不像以前那么容易了。本集团对上海的关注将不仅限于传统业务销售数字的变化，而是将重点发展创新业务，如长期租赁公寓、物业服务和生产城市的整合。”

上海龙湖表示，目前整个公司的战略方向比较明确。目前，在上海龙湖有6个商业项目，长期租赁公寓品牌冠宇已经开设了29家店铺。此外，上海龙湖还告诉时代财经，去年，它赢得了上海临港工业园区项目，上海也被龙湖集团列为首批养老地产试点城市。

然而，洪圣奇指出，两地公司的合并主要是为了达到精简管理的目的，对整个集团的业绩影响不大。“分散管理最有利于住房企业的规模发展。然而，包括龙湖在内的大多数房企仍然依赖自上而下的管理模式。这种模式将导致一些子公司的能力不均衡，即使管理过程是精简的。对性能的影响也非常有限。”