50家房企上半年拍地支出近万亿 三四线城市土拍活跃

本篇文章1847字，读完约5分钟

据中原地产研究中心统计，今年上半年，房企的土地收购活动依然活跃，仅统计了通过招投标、拍卖和拍卖市场获得的土地数量。50家房企累计征地9675亿元，同比增长5.4%。其中，征地超过200亿元的房地产企业多达16家。

根据最近发布的土地市场信息，截至7月18日，中国热点城市的土地市场继续集中，50个热点城市售出超过2万亿元的土地，同比增长35.3%。其中，50个城市中有25个是三线和四线城市。

龙头企业在土地收购方面出现了显著反弹

根据中原地产研究中心的数据，碧桂园(港股02007)、万科、保利地产(600048)、龙湖地产和华润置地(港股01109)的土地总收购价格均位列前茅。上半年，碧桂园通过招标、拍卖、挂牌等方式收购土地274块，规划建筑面积3288.9万平方米，权益收购土地总价款873.8亿元，平均收购土地价格2657元/平方米。碧桂园的征地数量、规划面积和征地总价均居首位。中国恒大(港股03333)的征地金额排名第十，但其征地底价仅为1925元/平方米，仅次于富力地产(港股02777)的1755元/平方米。向三线和四线城市转移的趋势显而易见。目前，恒隆地产(香港股票00101)的平均底价最高。今年5月，恒隆地产以107.3亿元的总价格，以55285元/㎡的底价，赢得了杭州白景房地块，这是恒隆地产上半年唯一一次在土地市场上出售。

最近，一些房地产公司宣布6月份销售有所改善，一些房地产企业增加了土地使用。6月份，万科a(000002)、保利地产等公司的征地项目数量和金额大幅增加。

中原地产首席分析师张大伟表示，自5月份以来，热点城市的成交量已有所回升，较上月呈现明显上升趋势。其中，一、二线城市房价基本稳定，而三、四线城市房价大幅上涨。在这种大趋势下，大量中型基准房地产企业积极抢占土地，特别是第二梯队房地产企业从500亿冲刺到1000亿，从1000亿冲刺到2000亿，成为过去的主流企业。做大仍然是目前房地产企业的主流选择，房地产企业追求规模的趋势正在加剧。

三线和四线城市的热度很高

在房地产调控的压力下，土地市场依然火爆。根据中原地产研究中心的数据，杭州、重庆和北京的土地销售费用排名前三。其中，杭州市土地出让金收入达到1987.3亿元，同比增长149%；重庆市土地出让金收入达到943亿元，同比增长27%；北京市土地出让金收入达到826亿元，同比下降30%。除上述三个城市外，郑州、济南、佛山、宁波、广州、天津、武汉和成都等13个城市的销售额超过500亿元人民币。

一些房地产业人士告诉《中国证券报》，杭州的土地出让金遥遥领先，主要有两个原因。首先，杭州的省会城市和强大的二线城市的定位吸引了许多住房企业参与竞争；二是杭州棚改项目和棚改作业率走在前列，带动土地市场热。

然而，在一系列调控下，热点城市的保险费率仍保持在10%左右，明显低于2015年至2017年30%的平均保险费率。

今年以来，三、四线城市的土地市场没有减少，45个三、四线城市的土地销售收入超过100亿元。其中，佛山市、常州市、湖州市、嘉兴市、南通市等18个三、四线城市的土地销售收入超过200亿元。

分析师指出，今年以来，许多房地产企业面临更大的财务压力，一些房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。大量房地产企业进入三、四线城市收购土地，推动了同期热点城市的土地销售创下历史新高。

高周转率减轻了财务压力

截至7月22日，根据深湾一级行业分类，已有58家房地产开发企业公布了中期业绩预测。其中，32家企业的业绩为预喜(预增、扭亏、微增)，预喜比例接近60%。总体而言，业绩下滑或亏损的房企都是正在转型或项目储备不足的中小房企，以房地产为主营业务的房企业绩保持正增长。这表明土地和项目储备与住房企业业绩的可持续性有关。

张大伟表示，在持续加码监管的趋势下，房屋企业征地仍在加速进行。占用更多的土地也促进了房地产企业的融资需求。从当地房地产市场的调控来看，预计房企的财务压力将持续。在这种情况下，发行债券等渠道可能会继续收紧。对于房地产企业来说，2018年将是近4年来财务压力最大的一年。

川财证券指出，在高基数的背景下，今年6月份的销售仍保持着较高的增长，超出了市场预期。值得注意的是，4月份之后，一些城市的预售许可证审批已经放松，许多城市正在稳步推进商品销售。在融资紧张的大环境下，房地产企业到位资金大幅下降，更多的房地产企业通过加快周转和推货步伐实现了现金流，后续销售数据预计将保持稳定。