卖房人拒迁户口 买家怎么办?

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对于购房者来说，买自己喜欢的房子无疑是一件开心的事，但在新买的房子里发现有别人的户口却是一件麻烦的事。由于房屋买卖合同履行时间长，往往涉及多方当事人，买卖双方很容易因户籍迁移而产生纠纷。据统计，2015年至2017年，仅北京市第三中级人民法院就审理了53起户籍转移房屋买卖纠纷案件，其中20%与“学区房”有关。第三中级人民法院建议，在涉及“学区住房”户籍转移的房屋买卖纠纷案件中，当事人可以申请“行为保全”，暂时“冻结录取指标”，禁止出卖人使用所涉房屋对应的学生证。

学区的户籍还没有迁出

卖方被判给违约赔偿金

昨天上午，第三中级人民法院公布了一批涉及户籍转移的房屋买卖纠纷典型案例。

李斌化名以880万元的价格将名下建筑面积144.52平方米的房子卖给了赵海化名。签订《北京市存量房屋买卖合同》时，双方约定:“甲方应当自房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理全部原户籍迁出手续。”

很快，房子的所有权被变更并登记到赵海名下。这时，赵海发现他买的房子里还有两个户口。原来，这座房子也是李斌前妻和儿子的住所。2015年3月，李斌和他的前妻离婚，然后房子被判给了李斌。

赵海对此非常生气。当他买房子时，他明确表示买房子是为了解决孩子的上学问题。现在，李斌儿子的户籍已经被推迟，他孩子的学区资格也可能受到影响。因此，赵海向法院起诉李斌，要求李斌承担违约责任。

经审理，法院认为，李斌明知其前妻和儿子的住所在涉案房屋内，仍同意赵海在户籍合同中的约定及违约责任，应承担违约责任。

房子被翻了好几次

卖方为外部账户“买单”

孙强化名、杨欣化名和严波化名签订了《北京市存量房屋买卖合同》。根据合同约定，严波应于指定日期前将诉讼涉及的房屋交付给孙、杨，并自房屋所有权转移之日起30日内到房屋所在地的户籍管理机关办理原户籍迁出手续。

此后，诉讼涉及的房屋所有权转移到孙强和杨欣名下。然而，经过询问，他们发现他们购买的房子仍然有户口，所以他们向法院起诉严波。庭审期间，严波辩称，未迁出的户籍是原房东陈某的。2010年，他从陈某买了一栋房子。根据签订的合同，陈某应在当年12月31日前迁出户籍，但陈某此后一直未迁出户籍。严波认为，陈某户口没有迁出不是他自己的意愿，因此他否认违约。

一审法院判决严波向孙、杨支付违约金8.95万元。鉴于二审期间，户口迁出，孙、杨顺利迁入，二审法院撤销一审判决，判处严波向孙、杨支付违约金3.3万元。

法院认为，虽然严波在涉案房屋中的原户口不属于其本人或其亲属，但他在知道涉案房屋中有他人的户口时，并未履行合理审查的义务，导致该房屋不符合交付条件，其行为已经构成违约。

涉及“学区”的纠纷占20%

当事人可以申请行为保全

据第三中级人民法院介绍，2015年至2017年，该法院共审理了53起户籍转移房屋买卖纠纷案件，呈逐年上升趋势。法院在对涉案房屋所在区域进行整理后，发现20%的案件涉及出售“学区房屋”。

至于与“学区房”相关的纠纷，它不仅关系到买卖双方户籍的迁入和迁出，还对学生身份的归属有着重要的影响，因此尤为令人关注。为了更好地解决这一问题，第三中级人民法院正在探索行为保全在相关领域的运用。第三中级人民法院第一人民法院孙静法官表示，对于因一方当事人的行为或其他原因导致判决难以执行或给对方当事人造成其他损害的案件，法院可以根据对方当事人的申请，依法裁定对方当事人的财产。保护、命令他做出某些行为或禁止他做出某些行为；即使当事人不申请，法院也可以在必要时决定采取保全措施。她说，对于双方明确同意购买“学区房屋”且主要目的是购买房屋并在学校定居的情况，如果双方明确同意买方应使用与所涉房屋相对应的学生身份指数，如果卖方违约，买方购买房屋的目的就无法实现。因此，在这种情况下，如果买受人要求继续履行合同，为了防止出卖人恶意使用学生身份，法院将在诉讼过程中探讨行为保全的适用，禁止出卖人使用涉案房屋的学生身份和相应的户籍。

据介绍，当事人申请行为保全后，经审查符合条件的，法院将做出裁决，禁止使用涉案房屋及与该房屋相对应的户口保存程度。法院将及时向相关教育部门和学校送达裁决和协助执行通知书，以确保学生身份资格在案件审理过程中不会被恶意使用。