北京长租房淡季促销 价格仍在高位

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随着房地产租赁市场进入淡季，北京的长期租赁市场有不同的折扣，最高可达85%。虽然目前这类产品的折扣比较大，但由于前期涨幅较大，价格涨幅与去年同期相比还是比较大的。

淡季促销

《中国证券报》记者走访了北京几个长期租赁公寓项目，了解到大多数长期租赁公寓项目都推出了促销活动，最高折扣为8.5%。然而，与去年同期相比，价格还是有所上涨。

以九仙桥附近的龙湖观鱼为例，公寓管家告诉《中国证券报》记者:“目前只有三个单元，18平米的月租是4190元，目前打九五折；一个20平方米的小房间的价格是6090元到6190元，目前每间房的价格是900元；这个25平方米的大海湾的价格是6890元到6990元，目前的折扣是15%。”

现场住户告诉记者，这一报价仍比去年高很多。他们自己合同的租期已经到了，租约将根据新合同续签。大湾的报价比去年高了近1000元，即使打85%的折扣，仍然比去年同期高。

记者走访了附近的魔方、邦社、自然等长期租赁项目，发现有不同的折扣。

“酒仙桥傍舍是唯一的阁楼结构项目，共有192间客房，面积41平方米。在旺季入住率可超过90%，目前已超过80%。”公寓管家告诉《中国证券报》记者，“在北方，长期租金的月租金是每间6040元，而在南方，租金是6180元。目前，在此基础上有95%的折扣。”价格与年初记者走访时大致相同。

在亮马桥魔方店，长期租赁项目根据面积大小、公寓类型、朝向以及入口处是否有障碍物而有所区别。折扣根据不同的公寓类型而有所不同，优惠券和会员卡也随之推出。“应该打九折，而且每个房间都不一样，所以不可能计算出确切的优惠强度。北京最便宜的魔方公寓在昌平附近，每套价格超过3800元。这个地区最便宜的是每间6000元。”魔方管家告诉《中国证券报》记者。

针对租赁期限长短和支付方式的差异，《中国证券报》记者了解到，上述长期租赁项目均规定长期租金为6个月以上，并实行长期租金定价；6个月内，属于短租，短租不打折。

价格更高

除租金外，集中长期租赁住房项目的租户应根据商业水电价格预储水电费用。根据不同的项目和地区，每千瓦时从1.2元到1.6元不等，每吨水从9.5元到11元不等。大多数公寓都配备了清洁人员，每次清洁费用在50元左右。

“在夏季用电高峰期，每月需要电费1000元左右；其他时间大概在300元左右。”一位长期租房的房客告诉《中国证券报》记者，“水费大约是每月50元。”房租比水电贵。”

“长期租赁的价格确实比普通人高，但比同等质量的酒店低得多。长期租赁住房本身不是酒店，而是一种社区文化。例如，看电影、diy活动、免费书籍等。”一个长期租赁项目的管家告诉记者。

随着长期租赁住房的推出，许多核心地区的私人租赁住房价格都有所上涨。对此，魔方人寿集团首席执行官刘佳表示，北京整体租金涨幅有限，三环路以内核心区域涨幅相对较大。如果算上第四环、第五环和第六环的数据，总体增幅不到10%。根据魔方对20个城市过去10年的整体数据监测，租金年均增长率约为5%。

经营风险

值得注意的是，长期租赁项目中房屋购置、装修和运营维护的高成本使得一些企业寻求新的盈利方式。

《中国证券报》记者走访发现，一些长期租赁品牌为了盈利和客户获得率，将联合办公项目植入集中长期租赁公寓。以九仙桥附近的龙湖观鱼为例，长期租赁项目将于2017年底向公众开放。楼下一至四层由龙湖联合办公项目运营，五至十三层由龙湖关羽运营。从目前的情况来看，联合办公项目已经被360企业安全等几十家企业占用。我一进大楼，电梯里的人就来了又走。

记者发现，冠宇拥有健身房、电影观赏区、公共厨房、自助超市等设备，比其他长期租赁品牌更加齐全。然而，由于公共区域和公共电梯的大量用户，磨损严重。

"楼下联合办公项目的一些员工也住在楼上的长期出租公寓里。"关羽管家告诉《中国证券报》记者，“来公共区域长期出租公寓健身。”健身房对长期租户是免费的，但会员费适用于外部世界。但是，外人不能进入5层以上的住宅区。长期租赁公寓的私密性总体良好。”

中原地产研究院指出，在北京、上海等城市，长期租赁公寓的企业占据了超过20%的市场份额。长期租赁公寓的金融化除了推高租金外，还带来了“资金池”问题。许多长期租赁公寓不仅仅是一个租赁企业，而是一个“金融企业”。

中原地产首席分析师张大伟认为，租赁市场最大的问题表面上是租金上涨，背后更大的问题是租赁公寓企业可能会打破资金链。如果租赁机构赚取租赁服务费和差价，基本上没有风险。然而，越来越多的企业利用租金支付的差额，即按月向房主支付租金，而收取租金的租户则按季度甚至半年或更长时间建立一个资金池用于其他目的，这导致了巨大的商业风险。