10月新房成交下行库存反弹 楼市步入实质性调整

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在“金九”黯然失色之后，“银十”也失去了色彩。数据显示，10月份，中央参考咨询所主要监测的城市商品房交易面积环比下降5.91%，近60%的城市环比下降，其中一线城市交易面积环比下降30%以上。与此同时，10月份，易居研究院监测的北京、深圳、杭州等10个典型城市的二手房成交量为3.9万套，同比下降25%，成交量创下48个月来的新低。

在房地产市场调控目标不动摇、力度不减的背景下，许多城市的交易面积下降、量价下跌现象证明，自10月份以来，市场已进入实质性调整阶段，这一特征越来越明显。然而，在当前融资紧缩、偿债压力加大、项目淘汰率下降的情况下，房地产企业可能会选择以价换量，以确保现金流，实现年度销售目标。

热点城市的紧缩政策仍在进一步加强。根据中原地产研究中心的统计，加上10月份全国范围内的24次楼市调整，2018年以来的房地产调整总数已达410次，同比增长80%以上。

在坚持房地产市场调控目标不可动摇的背景下，中央参考咨询所的数据显示，10月份，监测的主要城市商品房交易面积比上个月下降了5.91%，近60%的城市比上个月下降；同时，各城市库存总量环比增长4.6%，市场下行趋势明显。

通策研究所首席分析师张宏伟对《商业日报》记者表示:“不仅交易面积在下降，10月1日前后各城市也出现了大幅降价的情况，量价下跌的现象证明，市场从10月份就开始了。”进入实质性调整阶段，这一特征日益明显。”

需求已经全面降温。一线和二线城市的交易量环比下降了

在中央医院监测的26个重点城市中，近60%的城市10月份商品房交易面积环比下降，整体市场呈下降趋势。

就城市而言，四个一线城市商品房交易面积环比下降33.44%，其中广州以57.93%位居第一。一线城市的营业额同比增长11.32%，而上海的营业额同比增长40.77%。

二线代表性城市商品房交易面积环比下降4.92%，同比小幅上升0.37%，其中温州环比下降35.86%。三线城市分别增长了21.60%和8.54%。《全国商报》记者注意到，徐州的营业额同比增长70%，同比增长41.80%。

此前，《全国商报》报道称，今年国庆假期期间，北京、深圳等城市的新房交易持续低迷，许多房地产项目推出特价以吸引买家。

值得注意的是，10月8日，国务院常务会议为逐户安置政策定下了最新基调，强调货币化安置政策要因地制宜调整完善，商品住房存量不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。10月底，新华社发布了一份文件，重申“中央政府抑制房价上涨的决心不会改变，决不允许以前的调控成果付诸东流。”这表明，在房地产长效机制完全建立之前，已经建立的调控政策体系不会放松，房价再次上涨的局面更加不允许。

中原地产首席分析师张大伟在接受《商业日报》采访时表示，在当前融资紧缩、偿债压力加大、项目取消率下降的情况下，房地产企业可能会选择以价换量，以确保现金流，实现年度销售目标。

总库存继续上升，一线和二线城市明显反弹

截至10月底，中智监测的主要城市库存总量环比增长4.6%，其中一二线城市增长明显，深圳和杭州均增长16%以上。然而，只有福州(8.29%)、南京(4.38%)和广州(2.12%)的库存出现下降。

此前，据《国家商报》报道，截至2018年9月底，中国手指数据监测的主要城市库存总量环比增长9.3%，包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等市场，库存环比增长。除了少数几个急需项目的热点，净化率迅速下降，热点城市开始进入“不卖完”的时代。

张大伟预测，从中国的热点城市来看，由于住房供应量大，各项调控政策将继续严格执行。在过去一年左右通过各种约束性政策抑制了市场的高温后，后续市场将逐渐进入供给增长周期。

据中原地产研究中心统计，《商业日报》记者发现，虽然北京新增库存同比增速保持稳定，但9月和10月新增库存达到11268套，超过2016年和2017年同期新增库存之和。

对于这一变化趋势，张大伟告诉《国家商报》记者:“截至日前，北京已进入市场竞争空间有限的项目共26个，共计15982套，网上签约仅2581套，累计网上签约率仅为16%。虽然网上签约数据滞后，但实际销售额只有30%。从价格角度来看，价格调整开始出现在有限竞争空间项目中，随着后续供应量的持续上升，去转型难度加大，区位属性较差的有限竞争空间可能引发价格战。”

对于三个四线城市，张宏伟分析说，房价分化的趋势还会继续:“东部和中部城市实际上已经开始调整，尤其是北京、上海、广州和深圳这三个经济圈。北京经济圈周边城市的调整最为明显，其次是上海，然后是广州和深圳。有些城市经历了一轮调整，有些城市还处于发酵和上升阶段。在后期，中西部地区的一些三级四线城市还会起起伏伏。”