跳出“数量路线”，宝龙商业的重构与再造

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照片:厦门宝龙翼城

宝龙地产董事长许建康一直希望在厦门的商业市场上填补空空白，但这一机会直到2013年才出现。位于厦门岛湖滨水库旁的两个商业区成了厦门在徐市的商业故事的脚本。经过五年的演绎，宝龙第一城，宝龙的第一个超高端项目，于9月30日开门迎客。

至此，宝龙商务的三大产品线，即宝龙第一城、宝龙城和宝龙城广场，已经登陆项目。“打造标杆”是宝龙年初提出的16字工作方针之一。与之前强调的“数量路线”不同，宝龙更渴望在质量上实现突破。

宝龙内部正在发生微妙的变化，更多隐藏的调整开始在外部显现。宝龙在加快和提高效率的前提下，调整了业务管理结构，将原来的两级结构改为三级结构。“项目再运作、区域规模化运作、总部强力支持”是宝龙地产总裁许希望达到的效果。

重建和重建

在跳出纯粹的“量化路线”后，宝龙迫切需要变革来完成内部重构和再造。2018年，业务管理体系的重塑被纳入宝龙的工作重点，组织重组、流程再造、信息保障和机制创新成为宝龙的“组合拳”。

组织结构的调整起了带头作用。宝龙商业集团副总经理、华南区域运营中心总经理张继民日前在宝龙总部媒体之行中透露，宝龙商业的管理体系已经落实为三级架构。过去，该项目由总部商业管理小组直接管理，但现在由区域系统管理。

“目前，商业已分为三个地区:北部、中部和南部，福建属于南区管理。从管理标准化和效率的角度来看，区域管理系统得到了很大的改进。”

事实上，进入新的成长阶段后，建立快速反应管控体系已成为宝龙不可回避的任务。许希望通过调整结构和实施，实现项目的再运作、区域运作和总部的大力支持；通过建立商业运作的专业能力，我们将实现团队精英主义、精细化运作和精确的投资促进；以技术授权为先导，实现客户授权、产品授权和管理授权。

在企业再造的命题下，宝龙的积极激励机制是自上而下的。同时，不同的项目被赋予不同的角色。以上海七宝宝龙城为例，经过改造升级后，它肩负着“经验标杆”的重任，而杭州滨江宝龙城和厦门宝龙第一城则以业务标杆和质量标杆为目标。

内部重构是一次次进行的，围绕新零售的竞争力重构是不断摸索的。去年，宝龙成立了一个名为创意实验室(Creative Lab)的新部门，旨在为新零售和新技术提供线下资源和验证平台，孵化和投资有价值的创新项目，并通过投资线下资源探索灵活的新业务模式。创新实验的新商业理念将赋予宝龙商业综合体以力量，并成为其商业运营转型的加速器。

加快速度并提高效率

通过内部机制的创新，宝龙开始加速换挡。今年前十个月，宝龙地产实现合同销售额331.5亿元，同比增长106.8%，低于年初设定的年度目标20亿元。按照目前的销售节奏，宝龙今年很有可能实现400亿元的突破。

加速转变的背后是宝龙操作系统的升级。2018年，宝龙提出了“369”制度，即新项目3个月内完成，预售6个月内开始，资金9个月内返还，其效率不亚于一些领先的房地产企业。提倡高周转率最直观的效果是销售额的快速增长和资金利用效率的极大提高。

与万达模式相似，宝龙的商业发展也依赖于可销售物业的“输血”。宝龙对商业综合体的扩建有着清晰的规划路线。时代财经从宝龙中期业绩路演材料中了解到，宝龙计划明年开工9个项目，2020年开工7个项目。

截至今年上半年，宝龙经营管理的商业项目有34个。根据规划路线，宝龙将在2020年前开设55家购物中心，其长期目标是到2025年达到100家。

在加快新项目开放的同时，宝龙也在提高项目运营效率。以杭州滨江包龙城为例，经过2018年的升级优化，预计今年租金收入将增长26%，开工率可提高到97%。去年，其租金收入为1.51亿英镑，总销售额为11.4亿英镑，年客流量为2000万人次，开业率为95%。

东吴证券指出，未来三年，宝龙商场的开业将迎来高峰期，叠加运营的效率将会提高，这将带动租金预期不断提高。据估计，从2016年到2020年，复合租金增长率可能超过25%。

在过去的两年中，宝龙公司以加快和提高效率为目标，明显加快了土地收购的步伐。今年上半年，宝龙新增14个项目，总建筑面积331.98万平方米，增加值约500亿元。在宝龙的布局中，长江三角洲和福建地区一直是重点。今年上半年，宝龙90%以上的土地投资集中在长江三角洲，70%以上的土地储备集中在长江三角洲。