澳大利亚楼市表现低迷

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澳大利亚房地产市场最近一直处于低迷状态，房屋拍卖清算率创下新低，交易价格大幅下跌，尤其是在两个最大的州首府悉尼和墨尔本。然而，住房价格的下降并没有显著提高澳大利亚住房的可负担性。此外，一些分析师认为，随着房价大幅下跌，澳大利亚家庭资产面临缩水风险，这在一定程度上抑制了消费，从而对澳大利亚经济造成负面压力。

悉尼的房价大幅下跌

澳大利亚房地产市场最近一直显示出疲态。根据房地产分析师corelogic的最新数据，截至4日的一周，悉尼房屋拍卖的清算率仅为44%，低于去年同期的60%；墨尔本只有42%，低于去年同期的67%。悉尼和墨尔本作为澳大利亚最大和人口最稠密的两个州府，占澳大利亚房地产总价值的60%。分析表明他们的数据很有代表性。根据corelogi 1 1日发布的一份报告，截至今年10月的一年中，悉尼房价的中位数下降了约7.2万澳元，降幅为7.4%，创下了自1990年以来的最大降幅；墨尔本下跌约4.5万澳元，跌幅4.7%。

不仅悉尼和墨尔本的数据疲软，澳大利亚的数据也不容乐观。Corelogic的数据还显示，最近几周，澳大利亚的房屋拍卖清算率一直在50%以下，年初仍在70%以上。上周，澳大利亚的平均清算率仅为47.4%，低于预期的50.2%。sqm房地产研究主管路易斯克里斯托弗(Louis christopher)表示，如果这些数据转化为房价下跌，跌幅可能达到3%，这可能导致澳大利亚房地产市场进入“崩盘”轨道。

瑞银(UBS)分析师表示，50%的清算率是一个明显的疲弱迹象，他们预测，在2020年之前，澳大利亚的房地产价格将下跌10%，悉尼和墨尔本将下跌15%，并表示，如果政策不放松，过去十年房价只涨不跌的“神话”将被打破。

安普资本(amp capital)首席经济学家谢恩奥利弗(Shane oliver)也表示，考虑到清算率与历史上房价变化之间的关系，目前的清算率水平表明了房地产价格的下降趋势，尤其是在悉尼和墨尔本。今年10月，amp captial下调了对澳大利亚房地产市场的预测，预计到2020年，悉尼和墨尔本的房价将较峰值水平下降约20%，这将使房地产市场的平均价格回到2015年上半年的水平。奥利弗称之为“完美风暴”。

Corelogic的“房价指数”已经回到2017年1月的水平。分析师卡梅伦·库舍(Cameron kusher)表示，澳大利亚的平均房价在过去10年上涨了45%，在过去20年上涨了210%，房主显然不想看到房价下跌。然而，他也指出，尽管悉尼和墨尔本在这次衰退中经历了最大的下滑，但在此之前，它们的增长率也是最高的。因此，即使房价有望继续下跌，考虑到实际工资增长不足，住房的可负担性也不会得到明显改善。

房地产价格下降或抑制消费

市场分析人士表示，抵押贷款门槛的提高、大城市住房的低可负担性、市场对房价持续下跌的担忧以及住房供应的增加，都给澳大利亚房地产价格带来了下行压力。一些分析师表示，如果房价继续大幅下跌，可能会让澳大利亚经济脱轨。

房价下跌侵蚀了家庭消费和零售贸易。根据澳大利亚国家统计局2日发布的数据，第三季度的零售增长率仅为0.2%，低于第二季度的1.2%。根据该分析，尽管房价下跌对首次购房者来说是个好消息，但对大多数房主来说，房价下跌意味着财富缩水，这必须减少支出，从而抑制消费。

摩根士丹利(Morgan Stanley)分析师丹尼尔布莱克(Daniel blake)表示，非高端房产价格的下跌意味着房地产市场继续疲软。这部分业主的消费支出对房价更为敏感，他们需要在资产缩水时建立一个“储蓄缓冲”。他还表示，今年下半年将继续见证房价下跌对消费的挤出效应。

太平洋投资管理有限公司(601099)顾问约阿希姆·费尔斯(Joachim fels)也表示，房价持续下跌是一个高概率事件，这将进一步减缓消费者支出的增长，进而拖累整个经济的增长。澳大利亚央行在8月份的货币政策声明中也强调了这个问题，指出房地产占澳大利亚家庭资产的55%，房价下跌可能导致消费需求下降。

房价下跌可能会进一步影响澳大利亚央行的货币走势。根据摩根士丹利(Morgan Stanley)最近发布的一份报告，澳大利亚的家庭债务水平很高，已经达到“警戒线”，这是发达经济体中家庭债务减少风险最大的国家。市场普遍预期，创纪录的家庭债务水平和停滞不前的工资增长，使得澳大利亚缺乏提高借贷成本的支持。央行将在未来一段时间内保持基准利率不变，保持在1.5%的历史低点。