偿债高峰期来临 房企以价换量如何扛过楼市寒冬

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今年以来，随着房地产市场调控政策的收紧和房企偿债高峰期的到来，一些房企已经“无法承受”。

《商业日报》记者选取了20家典型的a股上市房地产企业，对其现金流、利润率和负债进行了统计和分析，发现除了减薪、裁员和谨慎征地之外，以价换量已经成为房地产企业的共识。特别是在今年6月的中期业绩冲刺期间，房地产企业的绝对销售面积达到了2018年以来的新高。

数据显示，品牌房地产企业的净利润仍在逐年增长。从21家典型品牌房地产企业的数据来看，第三季度大部分净利率同比大幅上升。例如，万科同比增长73.7%，保利地产(600048)同比增长39.6%，金谷地产同比增长206.8%。首开和光明房地产(600708)只有少数房地产企业同比下降。可以看出，虽然房地产企业净利润与第二季度相比有下降趋势，但2017年利润增长依然明显。

然而，销售跟进力度的缺乏，使得一些房地产企业在实现年度目标方面仍面临巨大压力。数据显示，房地产企业7、8月份的销售额较6月份大幅下降，“金九银十”表现不尽如人意。第三季度市场总销售额开始呈现下降趋势。

当“过冬论”成为市场共识的时候，房企应该如何防冻保暖？

在债务偿还的浪潮下，投资要谨慎

2015~2016年，在信贷宽松的融资环境下，房企迎来了发债浪潮。当时发行的房地产公司债券主要是3+2结构，所以这笔巨额债务将在2018 ~2019年到期。据估计，未来三年，房企将有两个还款高峰期。

韩毅统计显示，2018年9月至2019年10月是房企债务偿还的第一个高峰，还款规模约为3800亿元，月平均还款额为280亿元；第二个高峰是2020年5月至2021年10月，债务偿还规模约为8600亿元，平均每月偿还480亿元。短期内，企业将集中精力在下半年进入第一个偿债高峰期。

债务偿还期的到来意味着未能做好现金流管理和风险防控的企业将面临资金链断裂的风险。

值得注意的是，住房企业的债务偿还压力已经开始凸显。根据第三季度的财务数据，许多房地产企业经营活动的净现金流量为正，而筹资活动的净现金流量为负，这表明房地产企业面临着更大的外部资金偿还压力，在整个房地产行业融资紧张的背景下，以新还旧变得更加困难。

一位不愿透露姓名的机构专家指出，在目前监管严格、贷款利率较高的情况下，房企的销售状况和支付速度将受到影响，从而影响自身的造血能力。如果此时债务到期，融资困难，房企的资金链压力将大大增加。

不过，它也认为，债务偿还的集中高峰即将到来，这对于一些房企来说也是一个机会，尤其是那些现金流充裕、抗风险能力强的房企，可能会看到像2014年这样的并购机会。

面对资金压力，很多房地产企业在征地等投资上明显表现出“谨慎”。

与一些房地产企业谨慎的投资态度相比，今年万科的逆势行为尤为突出。财务报告显示，今年前三季度，万科的征地金额为458.7亿元，相当于恒大、碧桂园(港股02007)、保利和融创的征地金额之和。由于本期土地市场动作频繁，万科今年第三季度经营现金流为负257.3亿元。

通过改变价格加快付款速度

然而，库存显示，典型房地产企业第三季度的净经营现金流为负。

韩毅智库研究部主任于晓宇直言不讳地告诉《国家商报》记者，今年的企业风险不是很大，无论是销售数据还是公布的业绩数据，企业都表示要关注支付和现金。

事实上，为了加速去工业化，今年房企进一步抓住了最后一个销售节点，一些房企从9月份开始大规模“打折”，希望以价换量。

因此，在第二和第三季度，淘汰率和销售回报的房地产企业增加。数据显示，与第二季度相比，第三季度房地产企业的销售回报普遍大幅上升。例如，新城控股(601155)指数上涨162.4%。

不过，于小玉提醒说，在限购、限贷等因素的影响下，房地产企业的项目即使开始推进，也会进展顺利，最终的销售情况可能并不理想。如果控制政策不放松，销售难度可能会逐渐加大。

安居客58首席分析师张博对《国家商报》表示，根据房地产企业第三季度报告，在资金压力下，还款速度正在加快。根据21家典型品牌房地产企业的数据，第三季度许多房地产企业的净经营现金流仍为负，如万科负214.8亿元，蓝光负36.7亿元，光明地产负435亿元。一些房地产企业通过加快付款来缓解财务压力。例如，第三季度，广迪明产的支付同比增长48.9%，蓝光同比增长24.9%。

《全国商报》记者注意到，许多房企都设立了大规模的库存折旧准备金。以万科为例。今年前三季度，万科存货跌价准备余额为41.4亿元。

“这表明，房企降低了对未来销售价格的预期，对市场预期和判断持悲观态度。也正因为空未来能发布的业绩并不大，目前的房企都没有积极的结转，或者有所保留地为来年的冬天做准备。”张博说。

事实上，品牌住宅企业的扩张步伐并没有放缓。从万科的角度来看，第三季度，虽然回报率同比下降1.2%，但净投资现金流为负711.4亿元，表明其土地收购和股权合作仍在继续。巧合的是，保利、绿地、新城等房地产企业的净投资现金流显示出扩张的步伐。