多市升级楼市调控力保刚需

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近日，住房和城乡建设部等六部门联合下发了《关于在部分城市开展专项行动打击侵害群众利益违法行为治理房地产市场混乱的通知》，要求各地切实履行房地产市场监管主体责任，把打击侵害群众利益违法行为作为整顿房地产市场混乱的重中之重。

与之相对应的是，Xi、长沙、杭州等地最近也宣布了对房地产市场的升级监管。从目前已出台的“政策补丁”来看，许多调控措施的共同特征是暂停企业购房，并保证所需住房的比例。据业内人士称，本轮楼市调控的重点是打击投机性房地产投机，支持那些只需买房的人。

暂停企业购房，以打击房地产投机

长沙刚刚升级了楼市调控政策，暂停企业在限购区内购买住房；Xi和杭州已明确暂停向企业、事业单位和其他机构出售住房，包括商品房和二手房。

易居智库研究部主任严跃进认为，最近，一些“房地产投机者”通过注册的空壳公司充当了摇号的“背心”，以增加“中标”的概率，规避限购。一些城市已经针对这个问题升级了控制措施。

杭州下发文件指出，暂停向限购区内企事业单位及其他机构出售住房的直接原因是，在码头龙溪项目公开出售期间，三家企业同时中标。据悉，这三家成功企业的法定代表人是同一自然人，这三家公司也在其他房地产项目中中标。

事实上，以企业的名义进行房地产投机并不少见。笔者在上海的调查发现，房地产市场上的一些投机者或中介通过注册多个公司的“背心”参与新房的抽签，以增加“中标”的概率，避免限购。

例如，根据位于上海核心区的“翠湖天地涓辉”热点板块公布的结果，在385组客户中，有214组企业客户，占了一半以上。一家大型新房寄售公司的负责人表示，个别开发商甚至默许一人多号的存在，以便选择能够全额支付的客户或内部“关联户”。

许多中介表示，只要他们愿意支付一定的费用，就可以通过股权转让的方式购买房子。具体操作模式是注册几家空壳公司参与抽奖，根据概率，总会有一家摇出一个奖。摇奖后，公司将转移给客户，以避免房地产交易的高税费。

严跃进表示，暂停企事业单位购房的做法，恰恰打击了以企业名义炒房的投机需求，有利于进一步实现彩票购房的公平性。

通过优先选择住房和确保住房比例，这是必要的

专家表示，一些地方出台的摇号政策是基于公平，但在实施过程中存在“漏洞”，这已演变成一些人追求增值利润的方式。

新城控股高级副总裁欧阳杰认为，由于新房和二手房之间存在明显的套利，买彩票已经成为一种投资方式。许多有资格买房的人变成了投资者，这使得一些自住群体更难满足他们的需求。

一些开发商还火上浇油，采取“先摇号后冻结资金”的做法来筛选客户。例如，深圳第一个以抽签方式购房的房地产——招商局蛇口“海世界双封”项目，要求在参加抽奖前支付500万元的诚意金；在杭州，“网红板块”设定的抽奖步骤是“网上网下注册-银行验资、冻结资金-注册抽奖”，这使得售楼处排队买房变成了银行里排队冻结资金，近万名买家冒雨排队一公里，银行加班到凌晨...这种做法无疑会将新需求的买家变相推出市场。

在这方面，长沙的新规定明确禁止房地产开发企业以任何形式存储客户和收取认购资金。许多城市提出，开发商不能设定优先全额支付、拒绝公积金贷款等限制性条件。

在打击房地产投机的同时，最近的多城市升级的调控政策更加强调确保需求。

长沙、Xi、成都等城市最近都出台了相关政策，称家庭只需优先选择住房。Xi要求，当有意购买者多于可售房屋时，他们应该按照需求家庭和普通家庭的顺序选择房屋；成都市要求对家庭、急需家庭和普通家庭按照棚改进行安置，并对房屋进行排序和排序；长沙要求该地区第一批急需购房的人应优先通过抽签方式购房。

一些城市甚至定义了住房需求的比例。Xi安明确表示，在摇号时，开发商必须提供不低于50%的住房，优先考虑刚刚需要的家庭；成都市要求房地产开发企业至少将本期待售房屋总量的10%的工棚货币化安置公开。杭州还为无房家庭提供一定比例的住房保障。

抑制房地产投机和担保只是需要携手并进

业内人士认为，坚决遏制投机性房地产投机，明确支持刚性住房需求，正成为地方楼市调控政策的重要趋势。

清华大学房地产研究所所长刘宏宇认为，投机性房地产投机需求的增加将对急需的住房产生挤出效应，使买房变得更加困难。政府有必要采取既抑制房地产投机又保证的措施，这将使调控的效果加倍。

接受采访的专家普遍认为，政府应进一步深化住房制度改革，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购一体的住房制度，稳定“恐慌”需求。严跃进认为，随着各地租售政策的逐步实施，租赁住房供应量的增加和租赁期限的延长，将会转移购房需求，有利于保持对房价的理性预期，减少房地产市场的波动。

郑融地产董事长黄显志建议:“从长远来看，地方政府应承担更多的主体责任，通过商品房、租赁房、共有产权房和集体土地租赁房的供应满足多层次的住房需求，以确保房地产市场持续健康发展。